Арендные правоотношения, субъектами которых выступают физические и юридические лица, регламентируются общими положениями Гражданского и Хозяйственного кодексов (которые содержатся в главе 58 «Наем (аренда)» ГКУ и параграфе 5 «Аренда имущества и лизинг» главы 30 раздела VI ХКУ. Особенности отчуждения объектов недвижимости, включая процедуру госрегистрации сделок, регламентируют другие нормативно-правовые акты, в частности, Законы Украины «Об ипотеке», «Об аренде земли», «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», «Об аренде государственного и коммунального имущества», Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и др.
Под арендой понимается основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской или иной деятельности. В соответствии со ст. 761 ГКУ, право передачи имущества в наем имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Наймодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма. В то же время отметим, что если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то необходимо наличие письменного разрешения каждого из совладельцев (разрешение заверяют нотариально).
Несмотря на то, что ГКУ устанавливает принцип свободы договора (п. 3 ч. 1 ст. 3), Хозяйственный кодекс обязывает стороны сделки согласовывать между собой предмет, цену и срок действия договора. Несогласие по существенным условиям договора аренды может повлечь за собой признание его незаключенным. Часть 1 ст. 284 ХКУ называет следующие существенные условия договоров аренды:
• объект аренды;
• срок, на который заключается договор;
• арендная плата, с учетом индексации;
• порядок использования амортизационных отчислений;
• восстановление арендованного имущества и условия его возврата либо выкупа.
Согласно положениям ч. 8 ст. 181 ХКУ договор является незаключенным, если стороны не пришли к согласию по всем существенным условиям.
Согласно требованиям ГКУ договоры аренды зданий, капитальных сооружений (их частей) заключаются в письменной форме, а если срок аренды превышает три года, такие договоры подлежат обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации. С 1 октября этого года право аренды здания, капитального сооружения, их частей также подлежат обязательной государственной регистрации.