Регистрации подлежат все права аренды, независимо от их сроков
1 октября 2010 г. вступили в силу изменения к Временному положению о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденные приказом Минюста № 1692/5 (далее – Положение). Это первый шаг в реализации положений новой редакции Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (далее – Закон). Конечной целью указанного Закона является внедрение единого реестра прав и ограничений в отношении недвижимого имущества. При этом имеется в виду и земля, и все остальные объекты недвижимости – здания, сооружения и т. д. Также эта система должна будет содержать все данные, которые сегодня содержатся в реестрах ипотек и запретов отчуждения.
Но до единой системы регистрации еще далеко – ее внедрение намечено на 1 января 2012 года. А пока Министерство юстиции сделало первый шаг и добавило к уже привычной регистрации права собственности в БТИ еще право аренды зданий, сооружений и их частей и право доверительного управления недвижимостью. Более распространенным, естественно, является право аренды, и вопрос о том, необходимо регистрировать право аренды или нет и каковы последствия отсутствия регистрации, волнует сегодня всех арендаторов и арендодателей. В этой статье постараемся дать ответ на эти вопросы.
Начнем с того, что регистрировать право аренды стоит. Существенным нововведением новой редакции Закона является признание права, в т. ч. и аренды, только после его государственной регистрации. Ранее такое право возникало и до нее, но в случае спора зарегистрированное право имело приоритет перед незарегистрированным.
Сегодня без регистрации права аренды можно говорить лишь о праве требования к арендодателю предоставить в аренду помещение. Ведь действительность договора от регистрации права не зависит. Но вот уже в отношениях с третьими лицами могут возникнуть проблемы. Так, зарегистрировав право аренды, арендатор «страхуется» от того, что кто-либо иной может получить такое право на арендуемое помещение. Ведь в процессе регистрации наличие зарегистрированного права на объект создаст противоречие с заявленным правом. А это является основанием для отказа в регистрации (пп. 3.5.5 Положения).
Отсутствие регистрации договора аренды может привести к проблемам в отношениях с третьими лицами
Также важно и то, что при регистрации права аренды имущества в случае отсутствия нотаризированного договора аренды одним из необходимых документов является извлечение из реестра ипотек (п. 2.6 Положения). В случае если согласно извлечению имущество находится в ипотеке, заявитель должен будет предоставить согласие ипотекодержателя на передачу предмета ипотеки в аренду. Думаю, эта норма не может не порадовать банки и служит надежным механизмом защиты их интересов.
Следует напомнить, что регистрация права аренды сегодня применяется ко всем сделкам независимо от срока аренды. С 2012 года ситуация, возможно, изменится, т. к. с 1 января 2012 года Гражданский кодекс сделает обязательной регистрацию только для прав аренды на срок, превышающий 3 года. Но возможен и вариант, что до 1 января 2012 г. будут внесены изменения в Закон № 1878-VI, которым эти изменения предусмотрены, и требование о сроке будет отменено.
Время покажет плюсы и минусы регистрации всех сделок независимо от срока. Если от этого будет больше вреда, чем пользы, то такое требование стоит сократить до прав долгосрочной аренды. Если же рынок будет доволен таким нововведением, то почему бы и не применять его в дальнейшем.
Регистрации подлежат все права аренды, независимо от срока аренды
Еще одной составляющей арендных отношений, которая вскоре всплывет на поверхность в свете регистрации прав, является налоговая составляющая. Позиция налоговой в отношении договоров аренды и платежей по ним сегодня всем известна – этот орган часто старается признать недействительным договор аренды, дабы пополнить за счет сторон бюджет. Думаю, данный орган будет склонен применять аналогичный подход и в случае отсутствия регистрации права аренды. Об обоснованности такого подхода можно долго спорить (с налоговой), но, на мой взгляд, такого легче избежать.
Другим массивом ситуаций, когда регистрация права аренды может вскоре стать обязательной, является целый ряд случаев, когда для получения разрешений, лицензий, государственной регистрации и т. д. сегодня требуются договоры аренды. Думаю, что здесь вместе с договором аренды также вскоре будут требоваться и подтверждения регистрации права аренды.
Таким образом, учитывая весь ряд описанных выше рисков, зарегистрировать свое право аренды стоит уже сегодня. Другая сторона проблематики – это зарегистрирует ли Вам право аренды местное БТИ. В начале октября такие сделки в Киеве еще не регистрировались – «ждали разъяснений Минюста». Будем надеяться, что ситуация прояснится в ближайшем будущем и не будет вызывать дополнительной неуверенности в и без того нечетком правовом поле вещных прав на недвижимость.
Интересным исключением из арендных правоотношений, подлежащих регистрации, является сегодня субаренда. Этот вопрос не затронут ни в Положении, ни в новой редакции Закона. При отсутствии четких норм вопрос является спорным, и, думаю, следует ожидать разъяснений Министерства юстиции. При этом стоит обратиться в БТИ за регистрацией. В случае отказа идти в суд и добиваться правды пока не стоит, т. к. она сегодня никому не известна. Но следует постараться получить письменный отказ в качестве меры предосторожности, дабы избежать регистрации права на ваш объект кого-либо еще. Заявление права, не подлежащего регистрации, также является первым из оснований для отказа (пп. 3.5.1 Положения).
ВЫВОД:
Уверен, что в ближайшие годы вопрос о необходимости регистрации прав или отсутствии таковой стоять на повестке дня не будет. Постепенно этот институт вытеснит регистрацию сделок и станет привычным для всех элементом правовой культуры. То, что именно этот вектор выбрал законодатель, четко прослеживается из новой редакции Закона. Так, спектр прав и отягощений, подлежащих регистрации, в конечном итоге будет расширен и в него войдут еще право хозяйственного управления, право оперативного управления, ипотека, доверительное управление, налоговый залог. Думаю, что при должном уровне функционирования реестра прав такое направление является верным. Особенно остро проблема отсутствия четкости в правах сегодня прослеживается в земельных отношениях. С объединением реестров и при условии согласованности их данных эти проблемы, надеюсь, останутся в прошлом.
Иван Трофименко,
юрист ЮФ «Magisters»