Сегодня мы поговорим о вопросах жилищных, в частности о такой форме самоорганизации владельцев жилья, как жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Возможно, у многих возникнет вопрос: «Зачем использовать эту организационно-правовую форму, если существует возможность создания ОСМД?». Да хотя бы потому, что ЖСК можно создать не только в многоквартирном доме, но и в коттеджном поселке. Кроме того, это один из возможных вариантов привлечения средств граждан для финансирования строительства. И главным документом ЖСК будет его Устав, который может и даже должен (по мнению Госкомпредпринимательства) быть принят на основании Примерного устава жилищно-строительного кооператива, утвержденного постановлением Совета Министров УССР от 30.04.85 № 186.
Именно этот документ мы сегодня и рассмотрим.
Прежде всего отметим, что п. 1 указанного Примерного устава предусматривает сферу применения ЖСК. Кооператив должен создаваться с целью обеспечения жильем его членов. При этом объектов строительства предусмотрено 3 вида:
1) многоквартирный жилой дом;
2) одное и двухквартирные жилые дома садового типа (по современной терминологии – коттеджи);
3) блокированный многоквартирный дом (по современной терминологии – таунхаус).
Характерно, что по завершении строительства ЖСК должен управлять построенным домом (домами). Однако Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в своих письмах от 12.10.2007 № 14/3-969 и от 23.10.2008 № 8/4-843 настаивает, что фактически договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг должны заключаться между физлицом и обслуживающей организацией, которой ЖСК не является. Так что вопрос о форме управления домом со стороны ЖСК остается открытым.
Примерный устав предусматривает необходимость создания ЖСК при исполкоме райсовета либо на предприятии, в организации и т. п. Однако эта норма не имеет силы, поскольку противоречит требованиям Закона «О кооперации», который предусматривает полную свободу создания кооперативов. Аналогично не могут приниматься во внимание требования о включении в кооператив только лиц, которые внесены в составляемые при исполкоме списки.
Решение об организации кооператива принимается на учредительном собрании его будущих членов. На этом же собрании проводится определение типа квартиры, которую получит каждый из членов кооператива. Распределение квартир предписывается производить уже после сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Это полностью соответствует нормам гражданского законодательства, которое рассматривает в качестве объекта недвижимости только объект, сданный в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Устав ЖСК также принимается на этом собрании. Он должен соответствовать требованиям ст. 8 Закона «О кооперации» и Примерного устава. После принятия устав регистрируется в установленном порядке для того, чтобы ЖСК получил права юридического лица.
Членами кооператива могут быть дееспособные согласно Гражданскому кодексу физические лица. Кроме того, установлено особое ограничение для молодежных ЖСК (этот статус присваивается решением учредительного собрания ЖСК): их члены не могут быть старше 30 лет.
Строительство осуществляется как за средства, внесенные членами кооператива, так и за счет банковских кредитов. То есть Примерный устав прямо предусматривает право ЖСК привлекать эти кредиты.
Строительство может осуществляться как по типовому (в том числе переработанному), так и по индивидуальному проекту. При этом может быть предусмотрено строительство гаражей, спортивных, культурно-бытовых и хозяйственных помещений. На практике это означает, что на средства кооператива, кроме жилья (но не вместо него), можно построить фактически любую инфраструктуру. Единственное ограничение – это строительство должны одобрить члены ЖСК и оно должно быть направлено на удовлетворение их потребностей.
При этом указанные помещения могут как эксплуатироваться самими членами ЖСК, так и передаваться в пользование другим лицам. Последние обязаны заключать с ЖСК договоры, согласно которым принимают участие в оплате услуг по эксплуатации дома и придомовой территории (пропорционально занимаемой площади), а также в расходах на капитальный ремонт (пропорционально балансовой стоимости помещений).
Техническое обслуживание дома должно осуществляться специальной организацией – либо уже существующей, либо специально создаваемой кооперативом.
Стоит обратить внимание на п. 19 Примерного устава. В нем достаточно четко устанавливается разграничение собственности ЖСК и его отдельных членов. Члену ЖСК принадлежит квартира, за которую полностью внесен паевой взнос. ЖСК в целом принадлежат все остальные помещения здания, а также надворные постройки (если они есть).
Член ЖСК обязан уплачивать четыре вида взносов:
1) вступительный – единовременно при вступлении в ЖСК (его размер определяется на общем собрании участников);
2) паевой – до полной выплаты стоимости жилья (в порядке и размерах, предусмотренных уставом);
3) на проведение капитального ремонта – при необходимости (устанавливается общим собранием членов ЖСК);
4) на эксплуатацию дома и содержание придомовой территории – ежемесячно (устанавливается общим собранием ЖСК).
Кроме того, решением общего собрания может быть предусмотрено создание специальных фондов ЖСК, которые могут наполняться в том числе и за счет специальных взносов.
Органами управления ЖСК являются:
1) общее собрание – высший орган ЖСК, к компетенции которого относятся все важнейшие вопросы (п. 60 Примерного устава);
2) правление – исполнительный орган ЖСК, который управляет его повседневной деятельностью (п. 64 Примерного устава);
3) ревизионная комиссия – контрольный орган ЖСК (п. 68 Примерного устава).
В состав этих органов могут входить только участники ЖСК. В состав правления и ревизионной комиссии сроком на 2 года избираются не менее чем по 3 члена (исключение – ЖСК с числом членов 20 и менее).
Должностными лицами ЖСК являются председатель правления, председатель ревизионной комиссии и бухгалтер. Именно они обеспечивают повседневную деятельность кооператива.
Правление в целом собирается не реже 1 раза в квартал по требованию председателя правления, членов правления либо ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия собирается не реже 1 раза в год.
Особо Примерным уставом урегулированы вопросы выхода из ЖСК, а также его ликвидации. Однако эти нормы должны применяться с учетом Закона «О кооперации», поскольку местами они ему противоречат.
ВЫВОД:
При создании ЖСК необходимо учитывать требования Примерного устава, поскольку они позволяют избежать некоторых проблем. В частности, довольно четко указано, что относится к полномочиям органов управления ЖСК. Кроме того, этим документом прямо предусмотрена возможность передачи нежилых помещений посторонним юрлицам (но только в пользование, а не в собственность). Также четко разграничена собственность члена ЖСК и ЖСК в целом.