Здравствуйте. Недвижимое имущество (целое здание, никакая часть не выделялась) было передано в ипотеку. По инициативе нашего Общества договор ипотеки признан судом частично недействительным – в части определенной квадратуры (подвал). Таким образом, относительно подвала ипотека прекратилась, теоретически им можно распоряжаться. Однако для этого нужно снять отягощение.
Ранее в регистрационной службе нам отказали в связи с тем, что процедурно они не могут снимать отягощение с части здания, если она не выделена. Сейчас аналогичную позицию заняли нотариусы.
Наше Общество не является собственником здания, мы пытаемся закончить приватизацию подвала, незаконно переданного в ипотеку. Конфликт между банком и должником перспектив к окончанию не имеет.
Мы оказались в тупиковой ситуации. Действительно ли в данном случае нет механизма, чтоб реализовать решение суда, или возможно снять отягощение с невыделенной части здания?
Добрый день! Согласно ч. 3 ст. 5 Закона "Об ипотеке" часть объекта недвижимости может быть предметом ипотеки только после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.
То есть в описанной пользователем ситуации нет не только механизма, но и законных оснований для снятия отягощения с части здания, не выделенной в отдельный объект. Такое действие прямо нарушило бы требования закона, поскольку другая часть осталась бы предметом ипотеки без такого выделения.
Таким образом, снять отягощение с части здания можно только при выделении данной части в отдельный объект и присвоении ему отдельного регистрационного номера.
Из описанной ситуации не ясно, на каких основаниях суд признал договор частично недействительным, в чем состояла незаконность передачи подвала в ипотеку, и кто является собственником этого подвала на данный момент. Исходя из указанного пользователем вопроса, Общество пытается закончить приватизацию подвала, следовательно, можно предположить, что он находится в государственной или коммунальной собственности.
Очевидно, Общество не может в договорном порядке решить с собственниками здания вопрос о выделении подвала в отдельный объект недвижимости. Поэтому обращение в суд является единственным вариантом решения вопроса.
Для начала нужно получить письменный отказ нотариуса в снятии запрета на отчуждение подвала, в котором будут объяснены причины, по которым он не может совершить такое действие.
Далее необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, в котором просить выделить конкретную часть (подвал) из объекта (здания) и зарегистрировать право собственности на нее. К исковому заявлению нужно приложить решение суда о признании договора ипотеки частично недействительным, а также отказ нотариуса. Ссылаясь на невозможность исполнения решения суда, необходимо аргументировать, каким образом данная ситуация (а также наличие регистрационных записей о запрете отчуждения подвала) нарушает права и интересы Общества.
Получив позитивное решение суда, нужно обратиться в исполнительную службу. Согласно ст. 28 2 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" в процессе принудительного исполнения решения суда государственный исполнитель наделен правом подать в орган государственной регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и их отягощений.
В соответствии со ст. 21 указанного Закона при выделении части из объекта недвижимого имущества создаются два отдельных объекта, каждому из которых присваивается новый регистрационный номер. При этом записи об отягощении относительно объекта переносятся в разделы Государственного реестра прав, которые открываются на каждый новосозданный объект. Если же отягощение не распространяется на все новосозданные объекты, то записи об отягощении переносятся только в разделы, открытые для новосозданных объектов, которых они касаются.
Таким образом, в нашем случае в силу решения суда о признании договора ипотеки частично недействительным запись об отягощении не будет перенесена в раздел Государственного реестра прав, открытый для подвала как для нового объекта недвижимости. Следовательно, запрет на его отчуждение также будет снят.