Вещные права на жилье состоят из двух групп субъективных жилищных прав: а) право собственности и б) права на чужие вещи, которые также называют ограниченные вещные права.
По своей правовой природе большинство ограниченных вещных прав на жилье относятся к личным сервитутных прав. Личный сервитут позволяет «пользование чужой вещью определенному лицу, и пока эта определенное лицо существует, она может пользоваться вещью, и соответствующее право владельца на это время замирает».
Вещные права на чужое жилье состоят из трех групп вещественных жилищных прав: а) личные сервитуты (право члена семьи собственника жилья на проживание, право пользования жильем на основании завещательного отказа и т.д.) б) пожизненные вещные права на чужое имущество в сфере хозяйствования ( права гоподарського ведения и оперативного управления) в) другие вещные права на чужое жилье (право члена кооператива на невыкупленного квартиру).
В зависимости от основания возникновения ограниченные вещные жилищные права могут возникать: а) по договору (найма жилья, ренты, пожизненного содержания, брачного договора) б) с односторонней сделки (право пожизненного проживания на основании завещания под условие завещательного отказа) в) с прямой указания закона (право член семьи нанимателя жилья и т.п.).
К вещным правам на чужое жилье следует относить такие прямо предусмотрены законом (на основании правила numerus clausus) однородные виды прав на чужое жилье: 1) право нанимателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним, на пользование жилым помещением государственного и общественного жилых фондов (ст. 61 ЖК Украины) 2) право членов семьи собственника, проживающие вместе с ним, на пользование жилым помещением (ст. 405 ГК Украины), 3) право члена жилищного кооператива на невыкупленного кооперативную квартиру (в . 384 ГК Украины), 4) право пользования жилым помещением членами семьи члена жилищно-строительного кооператива (ст. 145 ЖК Украины), 5) право пользования жильем по брачному договору (ст. 98 СК Украины), 6) право пожизненного пользования жильем в порядке завещательного отказа (ст. 1238 ГК Украины), 7) право получателя ренты (содержания) на пользование жилым помещением по договору ренты и договору пожизненного содержания (ухода) (статьи 731 и 744 ГК Украины), 8) право хозяйственного ведения и право оперативного управления жильем (статьи 136 и 137 ГК Украины).
Вещное право нанимателя и членов его семьи на пользование жильем. Право нанимателя жилого помещения закреплено ЖК Украины (ст. 61 ЖК) как вещное жилищное право, возникающее на основании договора найма жилья. Проект ЖК Украины предусматривает, что договор найма жилья - это договор, по которому арендодатель (жилищно-эксплуатационная организация, а в случае ее отсутствия - соответствующее предприятие, учреждение, организация) предоставил нанимателю (гражданину, на имя которого выдан ордер) и членам его семьи жилье в бессрочное владение и пользование для постоянного проживания.
Согласно ч. 1 ст. 64 ГК Украины члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения и члены его семьи, проживающие в нем, имеют право пользования помещением (жилой площади квартиры) на условиях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 65 ЖК Украины лица, которые вселились в жилое помещение как члены семьи нанимателя, приобретают равное с другими членами семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими лицами, нанимателем и членами его семьи, проживающих с ним, не было другого соглашения о порядке пользования жилым помещением.
Правовая природа права члена семьи нанимателя на пользование жильем является одной из важных научных проблем современных жилищных правоотношений, решение которой существенно влияет на формирование соответствующей правоприменительной практики в этой сфере.
Современные тенденции нормотворческой и правоприменительной практики права предоставляют дополнительную актуальность вопросам правовой природы права пользования жильем нанимателем и членами его семьи, в доктрине получили разную оценку.
Известный ученый по вопросам жилищного права В.Ф. Чигирь считает, что договор найма жилья создает относительные имущественные правоотношения, где стороны выступают друг перед другом как кредиторы и должники.
С таким подходом трудно согласиться, поскольку подобные обязанности закон возлагает и на владельца, в результате выполнения которых последний не теряет вещного права на вещь.
Привлекательнее позиция ученых, обосновывающих вещественно-правовой характер этих прав как независимую от обязательственных прав составляющую отношения из договора найма жилья (М.И. Бару, В. Ф. Маслов, А. А. Пушкин, М. М. Сибилева , И. А. Емелькина и др.)..
В частности, В. Ф. Маслов справедливо относит право пользования жилым помещением в число абсолютных, защищаемого от любых посягательств независимо от оснований его возникновения. При этом указанный автор отмечает, что «... право на жилую площадь, возникая из договора найма, приобретает резко очерченную самостоятельность и существует как бы независимо от других относительных прав и обязанностей, входящих в состав этого договорного отношения. Оно бессрочное во времени, сохраняется при временном отсутствии нанимателя без согласия наймодателя - все это элементы, которые не свойственны договорным принципам. Соответственно, право пользования жилым помещениями в обобществленного жилом фонде приобретает черты вещного, а не только обязательственного права ».
Анализ договора найма жилья свидетельствует о наличии присущих этому договорному правоотношению ряда особенностей, которые характеризуют вещный характер прав нанимателя и членов его семьи на занимаемое ими жилье.
Прежде всего, это проявляется в предоставлении нанимателю жилого помещения широкого круга прав, обеспечивающих право бессрочного пользования жилым помещением, возможность бронирования, обмена, приватизации и т.п.. Этот договор обеспечивает права на только нанимателя, получил ордер, но и всех членов его семьи.
Право членов семьи нанимателя на пользование жилой площадью по своей правовой природе также их вещным правом на эту площадь, поскольку они обладают и пользуются жилой площадью наравне с ее нанимателем и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая нанимателя и самого владельца жилья.
Итак, на основании договора найма наниматель и члены его семьи, проживающие вместе с ним, приобретают вещное право на пользование жильем, с чертами личного сервитута.
С учетом применения в Украине морально устаревшего жилищного кодекса (принятого еще в 1983 г.), актуальным является вопрос о видах жилищных фондов, на которые распространяется такое право пользования жильем.
Согласно ст. 61 ЖК Украины, договорные отношения найма жилья возникают в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или коммунальной собственности. Поэтому логично предположить, что в отношении приватизированного жилья отношения найма в понимании ЖК возникать не могут, поскольку в данном случае речь идет об объекте права частной собственности.
В связи с этим отдельные авторы обосновывают вывод о том, что «не представляется возможным применение норм, регулирующих отношения найма жилья (например, о правах членов семьи нанимателя), к отношениям по использованию приватизированных квартир».
Однако судебная практика придерживается толкования в широком понимании сферы применения права члена семьи на пользование жильем и предполагает распространение этого права как на отношения найма, так и на отношения по использованию приватизированных квартир.
Решением суда первой инстанции было признано самостоятельное право бывшей жены совладельца квартиры на проживание в этом доме, поскольку пребывание спорной квартиры в собственности бывшего мужа истицы не препятствует суду считать требования последней о вселении в квартиру обоснованными и которые должны быть довольны соответствии с положениями ст. 65 ЖК Украины.
Анализ приведенного решения суда дает основания утверждать, что права члена семьи нанимателя не прекращаются в связи с приватизацией квартиры и возникновением отношений по использованию жилья, находящегося в частной собственности в связи с приватизацией жилья.
В этом случае самостоятельное право пользования спорным жильем порождает факт регистрации (прописки) в таком жилье.
Такое право пользования не всегда прекращается с прекращением у лица статуса члена семьи нанимателя.
Согласно ч. 3 ст. 64 ЖК Украины если супруг нанимателя, их дети, родители, другие лица, которые постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.
Итак, с прекращением отношений члена семьи, такое лицо теряет самостоятельное право на пользование жильем нанимателя с прекращением проживания в этом доме.
Кроме того, суды исходят из признания того, что не является абсолютным препятствием в возникновении такого права тот факт, что бывший член семьи не участвовал в приватизации квартиры и не возражал против ее проведения, поскольку такое поведение не обязательно свидетельствует либо об отсутствии в него на момент приватизации статуса члена семьи нанимателя, или о потере такого статуса (говорится, имея статус члена семьи нанимателя, пользователь может принимать участие в приватизации квартиры).
Указанная позиция основания обосновывается судом посиланнням на конституционные положения о праве человека на жилье.
В соответствии со ст. 47 Конституции Украины никто не может быть принудительно лишен жилья иначе чем на основании закона или решения суда.
В этом случае принадлежность спорной квартиры на праве собственности третьим лицам не освобождает последних от обязанности не препятствовать в осуществлении права пользования их собственностью бывшим членам семьи, поскольку последние обладают самостоятельным (вещественным) правом личного характера, обременяет право собственности и следует за собственностью, а не за лицом (последнее характерно для обязательственных прав), если иное не вытекает из сущности этого вещного права на жилье, которая, в частности, объясняется признанием их разновидностью личных сервитутов.
В связи с этим признание бывшего члена семьи на вселение в квартиру на основании ст. 65 ЖК Украины является законным, и поэтому допустимым, ограничением права собственности, в связи этим не может быть признан «... нарушением абсолютного права собственности, которое якобы заключается в ограничении владельца (ов) квартиры».
По мнению апелляционной инстанции по этому делу положения ЖК Украины (ст. 65) о праве пользователя помещением как члена семьи нанимателя не прекращаются и продолжают существовать после приватизации жилья как предмета найма.
Указанная судебная практика свидетельствует о формировании судебной практики, которая предусматривает распространение положений ЖК Украины о праве члена семьи на пользование жильем по договору найма по аналогии закона на отношения по использованию жилья, перешедшего в частную собственность бывшего нанимателя в результате приватизации жилья.
При этом, такое применение аналогии закона допустимо лишь по приватизированного жилья в пользу владельцев - бывшего нанимателя или других членов его семьи.
Аналогия закона относительно самостоятельного права члена семьи на пользование жильем нанимателя не может распространяться на случаи приобретения права собственности на жилье по основаниям, которым непосредственно не предшествуют отношения найма жилья в соответствии со ст. 65 ЖК Украины или предусматривают переход права собственности на такое жилье к третьим лицам, которые не являются и не были членами семьи истца на основании договора найма жилья.
В связи с этим продажа спорной квартиры бывшим нанимателем жилья в пользу покупателя, который не был и не является членом семьи продавца на основании договора найма жилья целесообразно рассматривать как основание прекращения самостоятельного права пользования отчужденным жильем со стороны продавца и членов его семьи, в том числе по договору найма жилья.
Вещное право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем. Согласно ч. 1 ст. 405 ГК Украины члены семьи собственника жилья имеют право пользования помещением (жилой площади квартиры) на условиях, предусмотренных законом.
ЖК Украины определяет, что пользование жилой площадью в квартирах, находящихся в собственности граждан, осуществляется в порядке, установленном для жилых помещений в домах индивидуального жилищного фонда.
Следует отметить, что пользование жилой площадью в данном случае регулируется с общих позиций, без учета особенностей приобретения права собственности на жилую площадь в отдельных случаях: в частности при приватизации жилья, возникновение права собственности на кооперативные квартиры у членов ЖСК и др..
Таким образом, законодатель свел самостоятельное право бессрочного пользования жилой площадью в домах государственного, коммунального и общественного фондов членов семьи нанимателей в этих домах (в их приватизации) в права пользования жилой площадью членов семьи гражданина-владельца жилой площади (после приватизации), объем полномочий которого значительно уже.
Согласно ч. 3 ст. 156 ЖК Украины состав членов семьи собственника квартиры определяется аналогично категории членов семьи нанимателей в домах государственных и общественного жилищных фондов и членов ЖСК в соответствии с ч. 2 ст. 64 ЖК Украины. Поэтому с переходом квартир в указанных фондах в собственность граждан изменений в составе их семей в связи с этим, как правило, не происходит.
В ст. 156 ЖК Украины указано, что члены семьи собственника жилого дома (квартиры), которые проживают вместе с ним в доме (квартире), что ему принадлежит, пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры), если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования этим помещением.
Однако это обстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу ЖК Украины (ч. 4 ст. 156) для тех членов семьи, которые отнесены к таким в самом законе, т.е. супруга собственника квартиры, их детей и родителей.
Согласно ч. 4 ст. 156 ЖК Украины прекращения семейных отношений с собственником дома (квартиры) не лишает их права пользования занимаемым присищенням. В случае отсутствия соглашения между владельцем дома (квартиры) и бывшим членом его семьи о безвозмездном пользовании жилым помещением к этим отношениям применяются правила, установленные статьей 162 ЖК Украины, предусматривающих возмездный характер пользования жильем.
Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее владельцем, так и без него. Непроживания самого владельца с указанными членами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью.
Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение для других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по этому основанию могут быть признаны членами его семьи.
Право членов семьи на пользование жилой площадью в надлежащем владельцу жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку они обладают и пользуются жилой площадью наравне с ее владельцем и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого владельца.
В этом контексте в доктрине справедливо обосновывается вещно-правовой характер такого жилищного права.
Как обоснованно отмечает И. А. Емелькина, право пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения и право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа предусматривает пожизненное пользование таким жильем, эти права связаны с определенной личностью - лицами, признанными согласно закону членами семьи й владельца или указанным в завещании и договоре, то есть личными, устанавливаются на основании закона, договора или завещания, как в римском так и современном отечественном праве, ограничены правами пользования чужой вещью (личными сервитутного права).
Вещественно-правовой характер права члена семьи собственника жилья на проживание в этом доме нашел отражение в особенностях оснований возникновения и элементах этого права.
Это право возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и членами семьи, вселяются. К такого рода сделок может быть отнесено брачный договор, заключаемый супругами согласно семейным законодательством в порядке урегулирования их имущественных отношений. В нем оговорены права супругов на жилую площадь друг друга.
В бывших членов семьи нанимателя в доме государственного, коммунального и общественного жилищного фондов, членов ЖСК это право возникает одновременно с приобретением права собственности на квартиру нанимателем (членами его семьи) и членом жилищного кооператива.
В литературе основания обосновывается позиция о том, что право пользования используемым жилым помещением в доме владельца возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения, которые, в частности, предусматривают ведение общего хозяйства как деятельности, основанной на личные преданности, взаимной заботе членов семьи.
В этой связи заслуживает внимания сформулирована в литературе позиция, согласно которой в случаях, когда речь идет о жилищных правах членов семьи, в основе их права на жилую площадь лежат семейно-правовые отношения и поэтому нормы гражданского права на них не распространяются. Гражданско-правовые отношения возникают лишь при расторжении брака и имеют условием соглашение о безвозмездном пользовании жилой площадью.
Такой подход оправдан лишь частично, в частности, в части оснований возникновения этих прав. В этом случае юридическое значение имеет не столько сделка (договор с владельцем о вселении в помещение) как факт вселения собственником определенного лица как члена своей семьи. Однако говорить об отсутствии в данном случае гражданско-правовых отношений достаточных оснований нет. Приведенные семейно-правовые отношения существенно не отличаются от других гражданско-правовых виидносин настолько, чтобы их нельзя было описать через присущие гражданскому праву признаки предмета и метода данной отрасли права (в частности, юридическое равенство, диспозитивность, имущественный и личный неимущественный характер отношений).
Отечественное законодательство прямо не предусматривает положение о том, что право членов семьи собственника на пользование жилой площадью сохраняется за ними и в случаях перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу.
В связи с этим следует отметить, что такое право прямо предусмотрено законодательством отдельных зарубежных стран, в частности в России такая норма содержится в п. 2 ст. 292 ГК РФ. Кроме того, в ст. 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» специально предусматривается, что при переходе права собственности на жилые дома и квартиры (или части жилых домов и квартир) к другому лицу в случаях продажи жилых помещений их собственником в договорах продажи обязательно должны быть указаны все лица, проживающих на жилой площади помещений, которые продаются (в том числе и члены семьи собственника), по которым в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на эти помещения к их новому приобретателю по договору, а также их права на пользование жилой площадью отчуждаемых помещениях. Это требование является существенным условием совершения подобного рода сделок, несоблюдение которой влечет согласно статьям 432 и 168 ГК РФ их недействительность. Это правило согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ подлежит применению и к правоотношениям мены жилых помещений. По мнению И. Исрафилова, это правило относится и к случаям дарения жилых помещений, хотя законом это не оговорено.
ЖК Украины предусматривает норму (ст. 157) о выселении членов семьи собственника жилого дома (квартиры), согласно которой такое выселение допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 116 ЖК, то есть лишь по основаниям, предусматривающие выселение нанимателя, членов его семьи без предоставления гражданам другого жилого помещения (в частности, при систематическом разрушении или порче жилого помещения и т.д.).
Однако эти положения не касаются членов семьи бывшего собственника жилого дома (квартиры), наблюдается именно в случае перехода права собственности на жилье к третьему лицу.
Приведенное дает основания для вывода о том, что право членов семьи собственника на пользование жилой площадью не сохраняется за ними в случаях перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, если прямо не вытекает из норм закона или договора. В частности, такое право сохраняется в случае прямого указания на это в договоре отчуждения жилья в пользу приобретателя-третьего лица.
В этом контексте заслуживает внимания обосновано в литературе тезис о том, что «члены семьи собственника жилого помещения продолжают самостоятельно осуществлять право пользования помещением, которое они занимают, что свидетельствует об установлении для членов семьи собственника абсолютного - вещного права, которому соответствует обязанность других лиц, включая собственника жилья, не препятствовать им в осуществлении своих прав ».
По меткому выражению Е.А. Суханова это право «как бы тяготит такую недвижимость, в принципе следуя его судьбе, что сближает его с вещными правами».
Следует обратить внимание на то, что норма ГК Украины, которая перечисляет вещные права, не содержит такого вида прав, как права членов семьи собственника жилья. Однако эта норма не предусматривает исчерпывающего перечня прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права - право следования и абсолютный защиту.
Это право основывается на отношениях между гражданином - собственником жилого помещению и гражданами, проживающими с ним не на основе договора, а на основе личных отношений. В случае ухудшения этих личных отношений может вызвать негативные последствия, которые могут привести к потере жилья, иногда единственного.
С политико-правовой точки зрения предоставления членам семьи собственника жилого помещения, в том числе бывшего собственника жилого помещения, самостоятельного права владеть и пользоваться таким жилым помещением, в котором указаны члены семьи проживают совместно с владельцем, может быть оправдано только необходимостью обеспечения социальной защиты определенных категорий граждан.
В связи с приведенным закрепление в ГК Украины этого вещного права свидетельствует об учете законодателем интересов лиц, совместно проживающих с собственником жилья и ограничения таким образом полной зависимости прав членов семьи от собственника жилого помещения.
Этот подход законодателя позволил закрепить в нормах ГК Украины положения, согласно которому член семьи собственника жилого помещения имеет самостоятельное право на жилье требует закрепления в нормах ЖК Украины указанных отношений.
В частности, П. В. Крашенинников справедливо обращает внимание на целесообразность более четкого определения субъектного состава этих отношений и выделяет четыре группы таких лиц: 1) лица, проживающие вместе с собственником и ведут с ним общее хозяйство, 2) бывшие члены семьи й собственника жилого помещения, то есть граждане, хотя и проживают вместе с собственником в одном помещении, но с некоторых пор не являющихся членами его семьи, 3) члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть лица, которые продолжают проживать в жилье , права собственности на которое перешло от гражданина, который сохраняет семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу 4) бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, то есть граждане, проживающие в жилом помещении, но и потеряли семейные отношения с гражданином, который провел отчуждение жилья, которое принадлежало ему раньше.
Важное значение имеет вопрос нормативного определения объема прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещению. В частности, заслуживает внимания предложение о закреплении в ЖК Украины положения, согласно которому владелец и совершеннолетние члены семьи владельцы несут солидарную имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилья помещения, должны определяться аналогично правам и обязанностям членов семьи собственника.
Особое значимость имеют вопросы правового стутусу недееспособных членов семьи собственника жилого помещения. Такие лица пользуются жильем наравне с собственником и другими членами семьи собственника. В случае нарушений прав недееспособных лиц по использованию жилья их права защищают законные представители (родители, опекуны или попечители).
В частности, в целях защиты прав и законных интересов недееспособных граждан необходимо допустить возникновения такого случая конфликта интересов, когда законным преддставником и отчуждателем выступает одно лицо.
Целесообразно предусмотреть в ГК норму, согласно которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с разрешения органа опеки и попечительства. Сейчас это правило реально действует только в отношении приватизированных жилых помещений. Закон не предусматривает защиту соответствующего права граждан, признанных недееспособными, что свидетельствует о юридической недостаточность защиты этих лиц, поскольку противоречит принципу социальной справедливости.
Согласно ГК Украины (ст. 558 ГК РФ) при переходе права собственности на жилые дома и квартиры (или части жилых домов и квартир) к другому лицу в случае продажи жилых помещений их владельцам в договорах отчуждения обязательно должны быть указаны все лица, проживающих на жилой площади отчуждаемых помещений (в том числе и члены семьи собственника), по которым в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на эти помещения к их новому приобретателю по договору, а также их права на пользование жилой площадью отчуждаемых помещениях.
Это требование является существенным условием подобных сделок, невыполнение которой влечет согласно ГК Украины (статьи 432 и 168 ГК РФ) их недействительность.
Указанное правило подлежит применению и к правоотношениям мены жилых помещений согласно ГК Украины (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
По нашему мнению, это правило относится и к случаям дарения жилых помещений, хотя законом это не оговорено.
На отношения пользования жилой площадью в помещениях, принадлежащих владельцу, бывшими членами семьи, распространяются правила найма этих помещений.
Сохранение права пользования жилой площадью по прежним членами семьи собственника (члены семьи, прекратили с ним семейные отношения) при переходе права собственности к другому лицу законом не предусмотрено.
В жилищном законодательстве не регламентированы порядок и основания прекращения права пользования жилой площадью членов семьи собственника жилого помещения.
Помимо отказа самих членов семьи от права пользования жилой площадью или иного прекращения этого права их волеизъявлением по смыслу жилищных норм в этой части право пользования членов семьи может быть прекращено также решением суда об их выселении согласно нормам ЖК Украины по требованию владельцев если ими систематически нарушаются правила проживания, когда это делает невозможным дальнейшее проживание с ними других лиц в одной квартире или доме, в случае повреждения (рус. порчи) и уничтожение жилых помещений, если меры предупреждения и иного воздействия оказались безрезультатными.
Относительно бывших членов семьи собственника это право может быть прекращено и по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма по требованию наймодателя, если договор найма жилого помещения заключается на срок не более одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока, когда аналогичное обязательства дана ЖК Украины бывшими членами семьи, если судом будет установлено, что жилое помещение необходимо для личного пользования самого собственника и членов его семьи (п. 2 ч. 2 ст. 135 ЖК РФ), если наниматель не вносит плату за жилое помещение за жилое помещение в течение шести месяцев согласно ЖК Украины (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Следует отметить, что в РФ уже отпали такие основания требования расторжения договоров найма наймодателем, как отсутствие нанимателя и членов его семьи без уважительных причин более установленных сроков (ч. 2 ст. 136 и ст. 60 ЖК РФ), в связи с признанием Конституционным Судом РФ) и предупреждения нанимателя за 6 месяцев о расторжении договоров найма, заключенных на неопределенный срок (п. 3 ст. 90 Основ гражданского законодательства Союза ССР 1991 г.).
Специальные правила установлены законодательством для случаев отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Отчуждение жилья в таких случаях должно проводиться с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Несоблюдение указанного требования влечет ничтожность совершенных в обход этого сделок и не порождает никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности сделки, предусмотренных ГК Украины.
Однако обязательность получения согласия органов опеки и попечительства неоднозначно оценивается в литературе в связи с наличием правовой коллизии по этому вопросу.
Следующим видом вещного права на жилище является право члена жилищного кооператива на невыкупленного кооперативную квартиру.
В соответствии со ст. 384 ГК Украины член жилищно-строительного (жилищного) кооператива имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива - и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее.
Согласно Закону Украины «О кооперации» от 10 июля 2003 г. и ст. 19 Примерного устава жилищно-строительного кооператива, завердженого постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985 № 186 (с последующими изменениями) кооператив (ЖСК и ЖК) является владельцем жилого дома и надворных построек, кроме квартир в этом доме, за которые граждане полностью внесли паевые взносы.
К моменту выкупа квартиры у члена кооператива возникает вещное право на жилье, полученное в доме кооператива, состоящий из ряда жилищных прав, одни из которых он осуществляет самостоятельно в установленном законом и нормативно-правовыми актами порядке, а другие - с согласия кооператива. К первым, согласно ч. 2 ст. 384 ГК, относятся права в сфере владения и пользования жильем, ко вторым - права в сфере распоряжения жильем.
Так, член кооператива имеет право в установленном порядке по письменному согласию всех членов семьи, которые проживают вместе с ним, вселить в занимаемое им помещение свою жену, детей, родителей, а также других лиц. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 30 Примерного устава). Член кооператива, члены его семьи, проживающие вместе с ним, а также лица, которые вселились в жилое помещение как члены семьи, если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования жилым помещением, имеют равное право на пользование кооперативным жильем ( ст. 145 ЖК Украины).
Член жилищно-строительного (жилищного) кооператива становится собственником квартиры в случае ее выкупа, осуществляемой без заключения какого-либо специального договора и нашло законодательное закрепление. Согласно ч. 1 ст. 15 Закона Украины «О собственности» от 7 февраля 1991 член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива или товарищества, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.
Моментом возникновения права собственности на такое имущество целесообразно считать момент фактического внесения платежей в счет оплаты паевого взноса, но не «момент фактического внесенных внесения платежей на погашение кредита, использованного на строительство квартиры или иного объекта».
С момента совершения выкупа квартиры член жилищного кооператива приобретает на нее право собственности, а неделимые конструкции здания общего пользования и общего имущества становятся общей долевой или совместной собственностью, может быть также обусловлено договором между членами кооператива.
Размер доли члена кооператива в общей собственности определяется долей квартиры в общей жилой площади во всем доме.
Если выкуп квартир поступила лишь часть членов кооператива, то они становятся владельцами этих квартир, а кооператив остается собственником остальных квартир. При этом участниками отношений неделимой совместной собственности выступают владельцы выкупленных квартир и кооператив (по доли невикуплних квартир).
По своей правовой природе это право является разновидностью личного сервитута, то есть должным определенному лицу право пользования чужим имуществом только в одном или нескольких отношениях, которое устанавливается в интересах сервитуария (владельца сервитута) способом, установленным законом. Член кооператива, как сервитуарий, имеет исключительное и абсолютное право пользования чужим жильем, поскольку собственником этого помещения до полной оплаты пая остается кооператив. Это право принадлежит только члену кооператива может быть прекращено, за исключением случаев, установленных законом, только им самим. Владелец жилья, обремененного сервитутом, не может прекратить его действие, если для этого не будет оснований, установленных законом.
Право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем. ГК Украины установил еще один вид ограниченного вещного права - право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем (ст. 405 ГК).
Согласно ч. 1 ст. 405 ГК Украины члены семьи собственника жилья, проживающие вместе с ним, имеют право пользования этим помещением в соответствии с законом. Жилое помещение, которое они имеют право занимать, определяется его собственником.
Член семьи собственника жилья теряет право на пользование этим жильем в случае отсутствия члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом (ч. 2 ст. 405 ГК Украины).
По своей правовой сути право членов семьи собственника жилья на пользование этим помещением можно отнести к личным сервитутов, а к прав, которое в литературе получило условное название «жилой узуфрукт».
Содержание жилого узуфрукту может быть сведено к двум полномочий: 1) владеть жилым помещением и 2) пользоваться жилым помещением для проживания, включая право проживания несовершеннолетних детей узуфруктуария. К содержанию жилищного узуфрукта не включается полномочия узуфруктуария каким-либо образом распоряжаться, в том числе завещать жилой узуфрукт. Узуфрукт не может продолжаться более срока жизни узуфруктуария.
К числу узуфруктуария могут быть включены супруг (супруга), дети, другие члены семьи собственника жилья при соблюдении определенных условий.
Жилой узуфрукт может быть установлен только в пользу того супруга, других членов семьи собственника, которые не являются владельцами или совладельцами как жилого помещения, в котором семья проживает, так и не являющихся собственниками или спвивласникамы или нанимателем на условиях договора найма жилья или пользователем любого другого жилого помещения (не того, в котором супруги проживают).
В литературе небезосновательно обращается внимание на то, что помимо указанных выше условий, у супругов, другого члена семьи-узуфруктуария должен отсутствовать любой другой способ удовлетворения жилищной потребности, в том числе по основаниям, предусмотренным брачным договором.
Другое условие приобретения членом семьи собственника жилья вещного права пользования этим жильем связана с фактом приобретения будущим узуфруктуария статуса члена семьи собственника жилья.
Согласно жилищному законодательству членами семьи собственника (нанимателя) жилья признаются жена (муж) владельца / нанимателя жилья, их дети, родители, а также другие лица, если они постоянно проживают вместе с владельцем (нанимателем) жилья и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 64 ЖК Украины).
Следует отметить, что лицо признается членом семьи при одновременном наличии двух условий - ведение общего хозяйства и постоянного проживания члена семьи с собственником жилья в этом доме. Только эти два условия в совокупности дают право пользования жильем членов семьи его владельца, и поэтому отсутствие одного из этих условий исключает признание лица как члена семьи собственника жилого помещения.
Если эти лица перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как владелец и члены его семьи.
Для возникновения такого вещного права на жилье юридически значимым является понятие члена семьи собственника / нанимателя, которое используется в жилищном законодательстве. В связи с этим нельзя отождествлять понятия членов семьи по жилищному и семейному законодательствами, отличие между которыми обусловлена различным пониманием семьи в жилищном и семейном праве.
С точки зрения жилищного права семья рассматривается как определенная группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве или родстве, совместном проживании, как правило, в одном жилище и ведет с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилья и др.)..
СК Украины определяет семью как первичный и основной ячейкой общества, признаками которой являются совместное проживание лиц, связанных общим бытом, имеющие взаимные права и обязанности, возникающие на основании брака, кровного родства, усыновления и других оснований, не запрещенные законом и не противоречат моральным основам общества (статьи 3 и 4 УК).
В прямо определенных законом случаях супругов считается семьей даже при отсутствии признака совместного проживания между членами семьи. В частности, супруги признается семьей и тогда, когда жена и муж в связи с учебой, работой, лечением, необходимостью ухода за родителями, детьми и по другим уважительным причинам не проживают совместно (ч. 2 ст. 3 СК Украины).
Однако в данном случае речь идет об исключении из общего правила. Не учитывается признак совместного проживания также в случае признания ребенка членом семьи своих родителей, когда этот ребенок совместно с ними не проживает.
В связи с этим в семейном праве семью традиционно считают основанной на родстве и браке ячейкой общества, построенной на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единстве интересов личности и общества, которая выполняет функцию продолжения рода, воспитания и взаимопомощи.
Аналогичный подход поддерживает и современная доктрина семейного права, которая рассматривает семью в юридическом смысле как исторически определенную организованную социальную общность, связанную взаимными правами и обязанностями, вытекающими из брака, кровного родства, усыновления, взятия детей на воспитание.
Несмотря на существующие в доктрине споры о существовании понятия семьи в юридическом смысле, определяющим при формировании этого понятия считаются такие природные основания возникновения семьи, как кровное родство и взаимные права и обязанности его членов.
В связи с этим к членам семьи по семейному законодательству относятся лица, которые совместно проживают, связаны общим бытом, браком и родством. Поэтому если супруги проживают в одном жилом помещении и человек является членом семьи собственника или нанимателя, но жена проживает отдельно, имеет самостоятельное право на свое жилое помещение (другое от жилья от мужа), то она хоть и остается членом семьи (по семейным законодательством), но не является членом семьи собственника или нанимателя (по жилищному законодательству).
Итак, за лицом, проживающим у владельца или нанимателя жилого помещения как член его семьи, не может быть признано вещественного (самостоятельного) право пользования этим жилым помещением, если она сохраняет право пользования жилой площадью в другом жилом помещении.
При этом по аналогии со статьями 64, 65 ЖК Украины по нанимателя и членов его семьи, на владельца и членов его семьи должно распространяться правило, согласно которому членам семьи собственника принадлежит право пользования только одним жилым помещением в доме общественного или частного жилого фонда.
За лицом, которое вселилось к владельцу как член семьи, не может быть признано право пользования занимаемым им жилым помещением, если это лицо сохраняет за собой право пользования другим жилым помещением в доме любого жилого фонда.
Следовательно, в отличие от семейного права, жилищное законодательство на первый план выдвигает такие признаки как совместное проживание и ведение общего хозяйства (ст. 64 ЖК Украины). При этом в литературе справедливо отмечается, что супруг владельца / нанимателя, их дети и родители считаются членами семьи собственника / нанимателя только при условии совместного проживания с ним.
По аналогии со ст. 64 ЖК Украины на это вещное право членов семьи собственника жилья распространяется правило, согласно которому нетрудоспособный иждивенец собственника жилого помещению может быть признан членом семьи на тех же основаниях, что и другие лица. Вместе с тем в законодательстве ряда других стран для признания членами семьи нетрудоспособных иждивенцев нанимателя необходимо наличие только одного условия - постоянного совместного проживания с нанимателем (ст. 49 ЖК Казахстана, ст. 55 ЖК Молдовы, ст. 63 ЖК Латвии).
Для признания того или иного лица членом семьи должно приниматься во внимание только факт его постоянного проживания вместе с владельцем, при установке которого большое значение имеют такие субъективные моменты, как намерение лица, которое вселяется в квартиру, постоянно или временно проживать в ней , а также наличие согласия собственника и членов его семьи на постоянное проживание этого лица.
Одним из доказательств постоянного совместного проживания вместе с владельцем является наличие у этого лица регистрации (прописки) в жилом помещении. Однако отсутствие регистрации не может быть достаточным основанием для отказа в признании членом семьи собственника.
По этому вопросу (в отношении членов семьи нанимателя жилья) судебная практика всегда придерживалась позиции, согласно которой право членов семьи на жилое помещение возникает не в связи с пропиской (или регистрацией), а при наличии обстоятельств, указанных в законе .
Этот подход нашел отражение и в руководящих разъяснениях высших судебных инстанций при решении судами этой категории дел.
Так, Пленум Верховного Суда Украины в п. 9 Постановления «О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины» от 12 апреля 1985 под № 2 (с изменениями, внесенными Постановлением Пленума от 10 марта 1989 под № 2 и от 25 декабря 1992 под № 13) разъяснил, что «... решая споры о праве пользования жилым помещением лиц, которые вселились к нанимателю, суд должен выяснить, соблюдены ли установленный порядок при их вселении, в частности: или письменное согласие на это всех членов семьи нанимателя, прописаны они в данном жилом помещении, было ли оно постоянным местом их проживания и в течение какого именно времени, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, не обусловливался соглашением между этими лицами, нанимателем и членасы семьи, которые с ним проживают, определенный порядок пользования жилым помещением ».
Объектом этого сервитута является жилье, которое перебавае в собственности определенного физического лица. Члены его семьи не имеют права собственности на это жилье.
В связи с этим А. А. Подопригора справедливо обращает внимание на то, что действие ч. 1 ст. 405 ГК Украины не распространяется на жилье, которое является государственной собственностью, а также на приватизированное жилье, если указанные члены семьи проживали в этом жилье на момент приватизации.
Вместе указанный сервитут возникает тогда, когда определенные физические лица становятся членами семьи лица, уже стала владельцем жилья. Поэтому, например, квартира (дом), которая была приватизирована всеми членами семьи, принадлежит на праве собственности каждому члену семьи в соответствующей доле. Когда владелец квартиры приватизировал ее к венцу, привел туда жену, которая ему родила детей, то эти члены его семьи не имеют права собственности на данную квартиру. Они лишь приобретают сервитут на пользование квартирой или домом своего мужа и отца. Эти лица пользуются жильем в объеме, определенном его владельцем.
Анализ ст. 405 ГК Украины дает основания для вывода о том, что объектом права членов семьи собственника жилья на пользование является жилое помещение, пригодное для проживания. Поэтому этот сервитут может возникать по части дома, квартиры, другого помещения, пригодного для проживания в нем, определенных владельцем этого жилья.
Подлежит уточнению обоснована в литературе позиция о недопустимости изменения обзавелся объекта сервитута, поскольку это право членов семьи собственника жилья является сервитутом.
По нашему мнению, подобное изменение вполне возможна при наличии согласия сервитуария, что признаваться основанием для прекращения или изменения сервитутных правоотношений.
Важное значение имеет вопрос относительно основания и момента возникновения этого сервитутного права на жилье.
По мнению А. А. Пидопригоры «право членов семьи собственника жилья на пользование им ... устанавливается фактом признания определенных лиц членами семьи собственника жилья. Факт признания этих лиц членами семьи собственника жилья может произойти на основе договоренности собственника жилья с определенными лицами (бракосочетание, усыновление), рождение детей, предоставление права пользования жильем родителям или другим лицам ».
С таким подходом нельзя полностью согласиться, поскольку такое сервитутное право на жилье возникает на основании юридического состава в виде признания определенных лиц-сервитуарием членами семьи собственника жилья и определения собственником жилья объекта сервитута, т.е. жилого помещения, имеют право занимать члены семьи собственника жилья.
В связи с этим указанное сервитутное право может возникать только с момента определения объекта сервитута собственником жилья.
Определение объекта сервитута должно признаваться как исключительная компетенция собственника жилья, и поэтому побуждения на основании решения суда владельца жилья о принудительном определения объекта сервитута представляется неправомерным. Однако суд может решить спор по установлению объекта сервитута, если по обстоятельствам дела возможно установить волеизъявление собственника жилья, которым определяется жилое помещение, член семьи имеет право занимать.
Следовательно, в отличие от договора найма жилья, в члена семьи-несобственников жилья (супруги, дети и т.д.) вещное право пользования этим помещением возникает не с момента включения члена семьи ордеру и поселение в жилое помещение, а с момента поселения в определено владельцем жилье как объект сервитута. В связи с этим если супруги проживают раздельно и каждый из них имеет право на жилую площадь в помещениях, которые они фактически занимают, то супруги-не собственник не приобретает вещного права на жилую площадь, в которой последний не проживает.
Следует обратить внимание на возможность установки этого сервитута на основании соглашения об установлении сервитута. В этом случае сервитут возникает устанавливается по факту заключения этого соглашения, однако не может быть прекращен по основаниям прекращения сделки, поскольку речь идет о сервитутное право, на основании сделки может возникать, но не прекращаться.
В отдельных случаях этот сервитут не может возникать в связи с заключенным соглашением владельца помещения и членом его семьи. В правоприменительной практике нередко возникают ситуации, когда жена, находясь нанимателем другого помещения, фактически проживает в надлежащем на праве собственности помещении мужчины и сохраняет право на свое помещение. Претензии на жилую площадь фактического проживания не могут быть удовлетворены, исходя из определенной нанимателем и его жены соглашения о порядке пользования жилыми помещениями, хотя принадлежность его (ее) к членам семьи собственника не может быть оспорена.
Другая особенность этого сервитута заключается в том, что члены семьи теряют право на пользование этим помещением, если будут отсутствовать свыше одного года без уважительных причин (ч. 2 ст. 405 ГК Украины). Уважительными причинами отсутствия члена семьи свыше одного года может быть обучение, срочная служба в армии, лечение, длительная командировка, другие обстоятельства, которые более года не избавляют таких членов семьи собственника жилья права на пользование этим жильем.
Владелец жилья и член его семьи могут договориться о других условиях прекращения права пользования жильем.
Поскольку речь идет о виде личного сервитута, право пользования жильем членов семьи собственника этого помещения принадлежит только этим членам семьи, оно не отчуждается и не может передаваться другим лицам.
Актуальным является вопрос о существовании этого сервитутного права в связи с отчуждением жилья третьему лицу и отдельными случаями прекращения членства семейных отношений между бывшими членами семьи.
Поскольку это право членов семьи собственника является сервитутом, то переход права собственности на жилье к другому лицу не прекращает права членов семьи бывшего собственника жилья на пользование им.
В связи с этим заслуживает внимания сформулирована в литературе мнение о том, что «за членами семьи собственника сохраняется право пользования жильем до тех пор, пока сами они сохраняют это право, даже если в последующем и перестают быть членами его семьи й, и независимо от того, проживает или ни сам владелец в принадлежащем ему доме ».
То же время, по нашему мнению, право на это помещение подлежит прекращению, если такие члены семьи включены в ордер и дали письменное согласие на проживание во вновь приобретенном / предоставленном бывшему собственнику жилом помещении или, когда при рассмотрении дела судом будет установлено, что эти лица выразили согласие поселиться в приобретенном или предоставленном бывшему собственнику как собственнику / нанимателю другом жилом помещении.
Несмотря на прямое указание закона, учитывая направленность прав на обеспечение стабильности жилищных прав членов семьи, не прекращает этого сервитута и прекращения членства семьи собственника жилья его бывшими членами семьи. Например, если собственника жилья лишены родительских прав в отношении его несовершеннолетнего сына, то последний сохраняет право пользования жильем собственника и после прекращения членства семьи собственника жилья. Это вещное право не может быть прекращено, поскольку в этом случае бывший отец обязан обеспечить такого ребенка жильем.
Не прекращается вещное право на пользование жильем в случае развода собственника жилья с другим супругом, который права общей собственности на жилье не получил. Бывший из супругов-не собственник жилья сохраняет право пользования жильем собственника и после развода, поскольку бывшему из супругов принадлежит вещное право, которое не может быть прекращено в одностороннем порядке собственником этого жилья.
При этом в литературе справедливо обращается внимание на то, что при рассмотрении таких вопросов следует иметь в виду, что бывший из супругов-не собственник жилья (другой член семьи собственника жилья) сохраняет за собой право пользования жильем своего бывшего супруга при условии, если у него нет другого пригодного для проживания жилого помещения.
Право пожизненного пользования жильем в порядке завещательного отказа. Близкими по своей правовой природе к правоотношениям пользования жилыми помещениями членами семьи их владельцев есть и правоотношения пожизненного пользования ими в порядке завещательного отказа (ст. __ ГК Украины, ст. 538 ГК РФ).
Однако в этом случае в правовом отношении право пожизненного пользования жилым помещением в части оснований его прекращения находится ближе к полномочий собственника, чем членов его семьи. Поэтому и кажется, что до прекращения права пожизненного пользования жилым помещением также следовало бы по аналогии применять принципы прекращения права собственности на жилое помещение, заложенные в ГК Украины (ст. 293 ГК РФ): только в случаях использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушение прав и интересов соседей и бесхозяйственного отношения к жилью, его повреждения и уничтожения по требованию собственника жилого помещения или органов местного самоуправления.
Право пользования жилым помещением членами семьи члена жилищно-строительного кооператива (ст. 145 ЖК Украины) содержит все необходимые черты ограниченного вещного права.
Согласно ч. 1 ст. 145 ЖК Украины члены семьи, которые проживают вместе с членом жилищно-строительного кооператива, имеют равное с ним право пользования жилым помещением. Такого же права получают лица, вселились в жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива как члены семьи, если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования жилым помещением. Однако право таких членов в определенной мере узким по объему, по сравнению со статусом членов семьи нанимателя жилья. Члены семьи члена кооператива, кроме жены, которая имеет право на часть пая, не вправе требовать разделения помещения, его обмена и сдачи в наем, а также вселения других лиц, за исключением несовершеннолетних детей (ч. 1 ст. 145 ЖК Украины) .
Прекращение семейных отношений с членом кооператива не лишает бывших членов его семьи права пользования занятым жилым помещения
Право члена семьи члена кооператива не прекращается выбытием члена кооператива из него, однако при соблюдении определенной законом условия вступления члена семьи к такого кооператива.
Согласно ч. 2 ст. 145 ЖК Украины если член жилищно-строительного кооператива исключен из кооператива, умер или выбыл из него по другим причинам, члены его семьи, проживающие вместе с ним, сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в кооператив одного из них.
Итак, самостоятельный характер права члена семьи члена кооператива проявляется в существовании этого права независимо от прекращения семейных отношений с членом кооператива или выбытия его из кооператива, с условием последующего вступления в члены кооператива одного из членов семьи бывшего члена кооператива.
Член семьи, который изъявил желание вступить в кооператив вместо предыдущего члена кооператива, имеет преимущество перед другими лицами.
Жене члена кооператива, имеет право на часть пая, предоставляется преимущество на вступление в кооператив перед другими членами семьи. При отсутствии жены, которая имеет право на часть пая, а также при отказе ее от вступления в кооператив такое преимущество предоставляется наследникам члена кооператива, которые проживали вместе с ним.
В случае отказа в приеме в кооператив членов семьи бывшего члена кооператива, спор может быть решен в судебном порядке.
В кооператив может быть принято столько наследников, сколько изолированных комнат в кооперативе. Наследники, не имеют права на вступление в кооператив или отказались от него, наследуют пая умершего члена кооператива в установленном законом порядке.
Члены семьи члена кооператива, которым принадлежит право на часть пая, при временном отсутствии сохраняют право на жилое помещение независимо от причин и срока отсутствия. В случае их выбытия на другое постоянное место жительства они могут быть признаны утратившими право на жилое помещение.
В случае временного отсутствия других членов семьи члена кооператива за ними сохраняется жилое помещение в случаях и в пределах сроков, установленных ст. 71 ЖК Украины, а также в случае бронирования жилого помещения. По истечении указанных сроков (срока брони) член кооператива вправе требовать в судoвому порядке признания этих членов семьи утратившими право на жилое помещение.
Члены семьи члена кооператива, кроме супругов, которому принадлежит право на часть пая, не вправе требовать разделения помещения, его обмена и сдачи в наем, а также вселения других лиц, за исключением несовершеннолетних детей.
Совершеннолетние члены семьи члена кооператива обязаны участвовать в оплате расходов по эксплуатации и ремонту дома и квартиры.
Если член кооператива исключен из него по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статьи 147 ЖК Украины, члены его семьи и другие лица, которые совместно проживают с ним, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения .
Если член кооператива выбыл из кооператива или переселился в другую квартиру в доме того же кооператива, а занимаемое им жле помещение не закреплено в установленном порядке за членами его семьи, они, а также другие лица, проживающие в этом помещении, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Следующим видом ограниченного вещного права на жилье может быть признано право пользования жильем по брачному договору, предусмотренное ст. 98 Семейного кодекса Украины.
К брачного договора стороны могут включить условия о порядке пользования жилым помещением, если в связи с заключением брака один из супругов вселяется в жилое помещение, принадлежащее супругу (ч. 1 ст. 98 СК Украины).
В этом случае жилье, принадлежащее на праве собственности одному из супругов, по сути является чужой вещью для другого супруга независимо от продолжительности его проживания в данном помещении.
В связи с этим в литературе обоснованно позицию о вещно-правовой характер такого права на жилье.
По мнению А. В. Чернушенко и Г. В. Крыжановской «определенное в договоре право одного из супругов проживать в жилом помещении другого супруга является ничем иным, как правом пользования чужим имуществом (сервитут)».
В целом такой подход в понимании правовой природы права одного из супругов на проживание в помещении, принадлежащем другому из супругов, следует признать оправданным, поскольку это не противоречит общему понятию сервитута.
Согласно ГК Украины право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено договором относительно недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом.
Удовлетворить потребность супругов в совместном проживании другим способом невозможно кроме предоставления супругам-собственнику жилья права пользования этим помещением. В связи с этим такое право имеет вещественно-правовой характер во всех случаях определения в брачном договоре порядка пользования жильем, а не только в случае отсутствия у супругов-носителя этого права, другого жилья, которым это супруги не могут пользоваться.
В литературе обоснованно позицию по допустимости установления такого жилого сервитута относительно жилья, надлежащего другом супругам не на праве собственности, а на основании договора найма жилья.
По мнению С. В. Ромовской «в брачном договоре может быть определен порядок пользования, основания выселения не только по помещение, которое является частной собственностью одного из супругов, но и по помещения государственного или кооперативного жилищного фонда».
С таким подходом следует согласиться, поскольку возможность установления ограниченных вещных прав на жилье, находящееся в государственном или кооперативном жилищном фонде, не противоречащей нормам жилищного законодательства (ст. 64 ЖК РСФСР) о правах членов семьи нанимателя помещения которые вселенные нанимателем в помещение как члена своей семьи. Частности. В этом случае жена или муж, имеет право на жилье наравне с нанимателем.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 98 СК Украины супруги могут договориться об освобождении жилого помещения тем из супругов, кто вселился в него, в случае расторжения брака, с выплатой денежной компенсации или без нее. Этой нормой установлено презумпцию бессрочности права пользования чужим жильем одним из супругов-собственнику, независимо от существования семейных отношений другим супругов-владельцем этого помещения.
Эта презумпция может быть оспорена заключением соглашения (договоренности по терминологии ст. 98 СК Украины) об освобождении жилого помещения тем из супругов, кто вселился в него, в случае расторжения брака. В этом случае у супругов-несобственников жилья прекращается сервитутное жилищное право с расторжением брака.
Следовательно, стороны могут договориться о том, что с момента поселения жена или муж не будет самостоятельного права на жилье и соответственно могут быть выселены по требованию нанимателя в любое время, а также о выплате тому, кто освобождает помещения, денежной компенсации или передаче другой имущества.
В брачном договоре стороны могут договориться о проживании в жилом помещении, которое принадлежит одному из них или является их общей собственностью, их родственников (ч. 2 ст. 98 СК Украины). Приведенное правило дает возможность установить жилой сервитут в пользу третьего лица - родственников супругов.
В этом случае к отношениям относительно возникновения, осуществления и прекращения жилищного сервитута родственника (ов) супругов по аналогии должны применяться правила, установленные ч. 1 ст. 98 СК Украины, а также соответствующие нормы ЖК РСФСР по прав на проживание членов семьи собственника жилого дома (квартиры), которые проживают вместе с ним доме (квартире), что ему принадлежит.
В соответствии со ст. 156 ЖК РСФСР члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним в доме (квартире), что ему принадлежит, пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры), если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования этим помещением .
Таким образом, проведенный анализ дает основания для таких выводов.
1. Закон содержит исчерпывающий (именуемый) перечень прав на чужое жилье, в который входят прямо предусмотренных законом (на основании правила numerus clausus) восемь однородных видов прав:
а) право нанимателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним, на пользование жилым помещением (любых жилых фондов, в том числе) государственного и общественного жилых фондов (ст. 277 ГК Украины, ст. 61 ЖК Украины) ;
б) право членов семьи собственника, проживающие вместе с ним, на пользование жилым помещением (ст. 405 ГК Украины);
в) право члена жилищного кооператива на невыкупленного кооперативную квартиру (ст. 384 ГК Украины);
г) право пользования жилым помещением членами семьи члена жилищно-строительного кооператива (ст. 145 ЖК Украины);
д) право пользования жильем по брачному договору (ст. 98 СК Украины);
е) право пожизненного пользования жильем в порядке завещательного отказа (ст. 1238 ГК Украины);
е) право получателя ренты (содержания) на пользование жилым помещением по договорам ренты и пожизненного содержания (статьи 731 и 744 ГК Украины);
ж) право хозяйственного ведения и право оперативного управления жильем (статьи 136 и 137 ГК Украины).