Права и обязанности члена жилищно-строительного кооператива, а также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями определяются уставом кооператива.
Комментарий :
1. Наряду с уставом кооператива права и обязанности (в том числе относительно пользования квартирой) членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируются законодательными актами Украины: прежде всего нормами ЖК, ГК, а также требованиями Закона Украины от 10.04.92 года "О потребительской кооперации »и Закона Украины от 10.07.2003 года" О кооперации ".
2. С момента вселения члена кооператива в жилое помещение он имеет право: а) проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива б) добровольно выбыть из кооператива, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему вместе с ним совершеннолетнему члену семьи в) получить квартиру, освободившуюся в доме того же кооператива в случае необходимости в улучшении жилищных условий г) произвести обмен занимаемого жилого помещения, а также совершать иные сделки с жилым кооперативным помещением д) при полной оплате паевого взноса распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Вместе с тем член кооператива должен выполнять требования устава кооператива и определенные правила пользования жилыми помещениями.
3. Наиболее существенными правами члена кооператива и членов его семьи можно считать следующие.
Одной из основных правомочий членов жилищного или жилищно-строительного кооператива право на пай, который служит основанием владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения кооперативной квартирой. Следует иметь в виду, что право на пай может принадлежать не только члену кооператива, но и тем членам его семьи, принимающих участие в выплате паевого взноса. При этом все другие лица, проживающие в жилом помещении, имеют лишь право пользования соответствующим жильем.
Право проживания рядом с пайщиками кооператива имеют члены их семей.
Однако правовое положение членов семьи члена кооператива (пайщика) во многом отличается от правового положения самих членов кооператива. По сути права членов семьи являются производными от прав дольщика. Так, только по воле последнего члены семьи въезжают в квартиру при ее предоставлении. Член кооператива вправе с соблюдением правил регистрации вселить в занимаемое жилое помещение другое свое супругов, детей, родителей, других лиц при согласии совершеннолетних членов семьи. При вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, такого согласия не требуется.
Вместе с тем права члена кооператива (пайщика) оговариваются права членов его семьи. Так, при предоставлении жилого помещения учитывается состав членов семьи (количество и наличие льгот по жилищному обеспечению). Члены семьи, имеющие право на долю в паенакоплении, имеют право на принудительный обмен, на разделение паевых взносов и т. п.. Прекращение семейных отношений с членом кооператива само по себе не создает право на выселение проживающих с ним лиц. Их выселение может иметь место в случаях, предусмотренных законодательством.
В случае выбытия члена кооператива из кооператива проживающие вместе с ним члены семьи имеют преимущественное право на вступление в кооператив. Данное правило закреплено правилами Примерного устава ЖСК. Выбытие из кооператива возможно: во-первых, по собственному желанию, во-вторых, в случае смерти члена кооператива, в-третьих, при исключении из членов кооператива в случаях, предусмотренных законом, а следовательно - и выселении из занимаемого жилого помещения.
После смерти члена кооператива открывается наследство на его имущество, в состав которого входят также паевые взносы члена кооператива.
4. Согласно ст. 384 ГК Украины, член жилищно-строительного (жилищного) кооператива имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива - и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил ее. В случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищного) кооператива становится ее владельцем.
Таким образом, можно выделить три юридических фактах, образующих фактический состав для возникновения права собственности на квартиру в кооперативном доме: членство в кооперативе; пользования жилым помещением, предоставленным кооперативом; полная выплата паевого взноса.
Необходимо обратить внимание на то, что право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникают жилищные правоотношения, которые развиваются по мере наступления последовательных фактов, и окончательное оформление производится с предоставлением квартиры. В дальнейшем, при выплате последней части паевого взноса правоотношения пользования жилым помещением трансформируются в правоотношения собственности - происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилой или жилищно-строительный кооператив, после - гражданин.
При этом в данном случае можно констатировать, что право собственности на жилое помещение возникает не с момента государственной регистрации, а с момента полной выплаты паевого взноса. Следующая государственная регистрация имеет лишь правопидтверджуюче значение.
В связи с вышеизложенным свое время граждане - члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на владельцев и не собственников жилых помещений. По выполнении фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему квартирой по своему усмотрению, то есть владельцем вещного права - права собственности. В отличие от него, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющего выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащая кооперативу, на основе членских правоотношений, то есть владельцем обязательственного права. Такой член кооператива имеет ограниченное право распоряжения. Так, право на обмен он может осуществить только при наличии согласия проживающих совместно с ним членов семьи, разрешения органа местного самоуправления, а также согласия общего собрания или правления кооператива на прием в члены кооператива лица, меняет жилое помещение.
Член кооператива, полностью выплатил паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который приобрел квартиру по договору с собственником или получил его на основании наследства, вправе вступить в члены кооператива. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.
5. При определении прав и обязанностей члена ЖСК, а также членов его семьи, условия пользования и основания прекращения пользования жилыми помещениями необходимо руководствоваться также положениями Примерного устава ЖСК, в частности, разделом V, в котором подробно определяются права и обязанности как членов кооператива, так и членов их семей, а также учитывать предоставленные Верховным Судом действующие рекомендации, воплощенные в постановлениях Пленума Верховного Суда Украины от 18.09.87 г. "О практике применения судами законодательства о жилищно-строительные кооперативы" (с последующими изменениями) и Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.91 г. "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами".