Граждане, имеющие в частной собственности дом (часть дома), квартиру, пользуются им (ею) для личного проживания и проживания членов их семей имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом сделки.
Комментарий :
1. Глава 6 ЖК РСФСР посвящена правовому регулированию отношений по осуществлению права пользования жилыми домами и квартирами, которые являются объектом права частной собственности, то есть принадлежат физическому лицу. Термин "гражданин", используемый в данной главе, как и в других нормах ЖК РСФСР, следует признать некорректным ввиду противоречие его соответствующей терминологии ГК Украины как основного законодательного акта, регулирующего гражданские отношения (ч. 2 ст. 4 ГК), в том числе отношения собственности. ГК Украины отказался от понятия "гражданин", господствующего в тексте ГК УССР, заменив его термином "физическое лицо" и подчеркнув таким образом возможность свободного участия в гражданских отношениях наряду с гражданами Украины иностранцев и лиц без гражданства.
Следовательно, нормы ЖК РСФСР, по крайней мере те из них, которые регулируют право пользования жильем, распространяются на любых физических лиц, независимо от наличия у них гражданства Украины.
2. Право пользования имуществом является элементом содержания более широкого права - права собственности (ч. 1 ст. 317 ГК Украины) и осуществляется свободно, на собственное усмотрение его субъекта, кроме ограничений, предусмотренных законом. Так, согласно ч. 3 ст. 109 ЖК РСФСР основанием для выселения из жилого помещения и, как следствие, - к потере права на пользование жильем является обращение взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение.
Важно, что в данной статье подчеркивается, что жилой дом (квартира), которые являются объектом права частной собственности, могут использоваться только с целью проживания. Такое указание сужает содержание права на пользование жильем и одновременно определяет особенности осуществления этого права. Использование жилья исключительно для проживания в нем подтверждается также другими правовыми нормами. Согласно ст. 6 ЖК РСФСР жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Согласно ч. 1 ст. 383 ГК Украины собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства. Как следует из содержания ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 815 ГК Украины, наниматель обязан использовать жилье только для проживания в нем.
Приведенные нормы позволяют утверждать о недействительности договоров, по которым жилье передается собственником в пользование другим лицам для размещения офиса или для других целей, не связанных с проживанием в нем. Вместе с тем, поскольку ГК не предусматривает ничтожности подобных договоров, которая вытекала непосредственно из закона, и одновременно устанавливает в ст. 204 презумпцию правомерности сделки, соответствующие договоры признаются недействительными лишь при условии принятия судебного решения.
Следует сосредоточить внимание также на том, что закон не устанавливает возможности прекращения права собственности лица и, как следствие, - выселение ее из жилого помещения в случае нарушения целевого назначения жилья и использование его не по назначению. Этот вывод следует из того, что по смыслу ч. 2 ст. 346 ГК Украины право собственности может быть прекращено только в случаях, определенных законом. Жилищный кодекс, в свою очередь, в ст. 157 подчеркивает, что выселение в судебном порядке по основаниям, определенным ст. 116 ЖК (систематическое разрушение, порча жилого помещения, использование его не по назначению, систематическое нарушение правил общежития), касается только членов семьи собственника жилого дома (квартиры) и, соответственно, не распространяется на самого владельца.
3. Объектом права пользования жильем являются жилые дома и квартиры.
Жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 ГК Украины).
Квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (ч. 1 ст. 382 ГК Украины).
4. Важно подчеркнуть, что право пользования жильем, которое находится в частном жилищном фонде, по действующему законодательству не ограничивается никакими нормами жилой площади, а норма ст. 47 ЖК, которая устанавливает норму жилой площади в размере 13,65 квадратного метра на одного человека, распространяется на жилые помещения в домах государственного и общественного (коммунального) жилого фонда.
5. Владелец жилья имеет право на вселение в жилище других лиц с учетом правил, регулирующих регистрацию места жительства физических лиц. Если регистрируется лицо, которое не является собственником жилья, в заявлении о регистрации места жительства обязательно указывается о согласии собственника на регистрацию. Согласие владельца не требуется только в случае вселения в лиц, зарегистрированных в данном помещении, их несовершеннолетних (следует понимать также - и малолетних) детей (постановление Кабинета Министров Украины "Об утверждении образцов документов, необходимых для регистрации места проживания в Украине" от 28 июля 2004 г. N 985).
6. Данная статья, устанавливая общие принципы осуществления права пользования частным жильем, устанавливает неисчерпаемый перечень сделок (термин "соглашение", который использовался в ГК УССР, был заменен понятием "сделка"), которые может осуществлять собственник. Такие сделки могут быть направлены на отчуждение жилья и прекращения права собственности (договоры купли-продажи, дарения, мены), определение юридической судьбы жилья на случай смерти (составление завещания), "условное" распоряжение жильем, которое осуществляется при передаче жилья по договору залога , ведь при возникновении залоговых правоотношений еще не известно, состоится ли когда-нибудь обращения взыскания на предмет залога и или потеряет, соответственно, лицо право собственности на предмет залога, или не предусматривать отчуждение дома (квартиры), а только передавать во временное пользование другим субъектам, как происходит при заключении договора найма (аренды) жилья.
Следует обратить внимание на некорректность использования в ст. 150 ЖК УССР термина "закладывать" в отношении передачу жилья в залог, ведь заведение по ч. 1 ст. 44 Закона Украины "О залоге" является залогом движимого имущества.
Среди примеров "других сделок (сделок)", которые может совершать собственник жилого дома (квартиры), можно привести заключение договоров ссуды (глава 60 ГК), ренты (глава 56 ГК), пожизненного содержания (ухода) (глава 57 ГК), наследственного договора (глава 90 ГК).