При переходе права собственности на жилой дом (часть дома, квартиру), в котором находится сданное в наем жилое помещение, к другому лицу договор найма сохраняет силу до истечения указанного в нем срока.
Если договор найма заключен без указания срока, новый владелец дома (квартиры) вправе требовать его расторжения в случаях и порядке, предусмотренных статьей 168 настоящего Кодекса.
Комментарий :
1. По смыслу данной статьи право пользования жильем как центральный элемент договора найма, а также другие права и обязанности нанимателя хранятся до окончания срока действия договора найма, если жилье - предмет договора - перешло в собственность другого лица. В этом проявляется так называемое "право следования", который предусматривает сохранение всех обременений по вещи при следующей смене его владельца. Смена собственника жилья возможна в случае отчуждения жилья по договорам (купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания (ухода), наследственным договором), в случае смерти владельца и перехода права собственности на жилье к его наследникам, в связи с обращением взыскания на жилье и его переходом к третьим лицам по процедуре исполнительного производства и т. п..
2. Поскольку новый собственник жилья автоматически, в силу закона приобретает права и обязанности наймодателя, он может требовать расторжения договора. Но в ч. 2 ст. 170 ЖК говорится о праве нового владельца требовать расторжения не любого договора, а лишь договора, заключенного без указания срока. Основания для такого расторжения установлены ч. 3, 4 ст. 168 ЖК.
3. Следует подчеркнуть, что ЖК предусматривает сохранение в силе договора найма при переходе права собственности к другому лицу, в то время как ГК (ст. 814) предусматривает более широкое правило, устанавливая переход прав и обязанностей наймодателя к новому владельцу жилья, которым могут быть не только лица, но и территориальные общины, Автономная Республика Крым, государство, другие участники гражданских отношений (ч. 2 ст. 2 ГК). С учетом преимущества применения ГК к отношениям найма жилья следует сделать вывод, что правопреемство при смене собственника жилья не ограничивается физическими и юридическими лицами, а распространяется на любого нового владельца.