Комментарий :
Общая характеристика. Законодательство не определяет термина "садоводство", однако этот срок является устойчивым и общепонятным и в данном контексте означает выращивания плодовых и ягодных (садовых) рослин128.
Ч. ч. 1 и 2. Ч. 2 комментируемой статьи упомянутое право граждан Украины на приватизацию земельных участков для ведения индивидуального или коллективного садоводства. Под коллективным садоводством подразумевается садоводства гражданами в составе садоводческих товариществ, однако на индивидуальных участках таких граждан.
Порядок приватизации земельных участков определяется ст. 118 ЗКУ, а нормы бесплатной приватизации для этих целей - п. "в" ч. 1 ст. 121 ЗКУ (не более 0,12 га). При этом даже в случае ведения коллективного садоводства за гражданами закрепляются отдельные участки, которые они имеют право приватизировать отдельно (см. ч. 5 и комментарий к ней).
Арендовать земельные участки для ведения садоводства любые субъекты могут без ограничений, вытекает из общего принципа свободы договора (п. 3 ч. 1 ст. 3 ГКУ), а также с неизвестной целью прямо предусмотрено ст. 5 Закона Украины "Об аренде земли" и продублированы в комментируемой норме.
Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия могут приобретать земельные участки для садоводства в собственность в порядке наследования с обязанностью их отчуждения в течение года (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ).
В Украине существует практика опосредования отношений по использованию земельных участков для садоводства договорам эмфитевзиса (эмфитевзис - "право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд", см. Ч. 1 ст. 1021 ЗКУ) 129. Между тем, использование земельного участка для садоводства предусматривает возможность строительства "необходимых домов, хозяйственных построек и т. д." (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), поэтому отношения сторон одновременно могут иметь признаки не только эмфитевзиса, а суперфиция ("право пользования чужим участком для застройки "- см.. ч. 1 ст. 1021 ЗКУ). Подобная же ситуация может сложиться в случае использования земель ФГ, земель различных сельскохозяйственных предприятий, на которых расположены здания и сооружения. Как представляется, в таком случае отношения сторон должны регулироваться одновременно положениями законодательства и о эмфитевзис, и о суперфиций. В цивилистической доктрине в подобных случаях предлагается говорить о существовании т. н. составленных прав - "когда в интересах одного лица был установлен личный сервитут, эмфитевзис и суперфиций отношении конкретного земельного участка" 130.
Образец договора эмфитевзиса, заключенного относительно земельного участка для садоводства, см. в комментарии к ст. 1021 ЗК Украины.
В ч. 3. Комментируемая часть предусматривает использование земельных участков, предназначенных для садоводства, "для закладки многолетних плодовых насаждений, выращивания сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых домов, хозяйственных построек и т. д.".
Застройка садовых участков, используемых для коллективного садоводства, в настоящее время детально регламентируется ВСН 43-85 «Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования". В частности, п. 2.1 предусмотрено, что "на садовых участках разрешается возводить отапливаемые садовые дома площадью застройки до 50 кв. М без учета площади террасы (веранды) и мансарды, а также хозяйственные постройки ... для содержания домашней птицы и кроликов, хранения хозяйственного инвентаря и других нужд ..., теплицы и другие сооружения утепленного грунта ... Садовые дома допускается возводить неотапливаемыми ".
Несмотря на очевидную устарелость, эти правила формально остаются в силе (хотя и очень часто нарушаются). Вместе, они не распространяются на садовые участки, используемые для индивидуального садоводства, поэтому, на наш взгляд, застройка таких участков возможна с общими ограничениями, накладываемыми градостроительной и землеустроительной документацией (см. ст. 39 ЗКУ и комментарий к ней).
В ч. 4. Комментируемая часть определяет правовой режим земель общего пользования садоводческого товарищества, к которым относит "земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, строениями и сооружениями общего пользования". Более подробно состав и структуру земель общего пользования садоводческих товариществ определяют ВСН 43-85 «Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования".
ЗКУ, декларируя возможность предоставления в собственность общества земель общего пользования, не предусматривает процедуры, по которой садоводческое общество могло бы получить такие участки в собственность. Под органами, к которым должно быть подано ходатайство садоводческого товарищества, следует понимать органы государственной власти или местного самоуправления, имеющие право распоряжения такими участками (см. также п. 12 раздела X ЗК Украины).
В отдельных населенных пунктах эта процедура определяется решениями местных советов - см., Например, решение Киевского городского совета "О порядке передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность в городе Киеве" от 15.07.2004 N 457/1867. Кое-где практика приватизации земельных участков товариществами на выполнение таких решений имеется.
До передачи в собственность общества земли общего пользования садоводческих товариществ находятся в государственной собственности (что пока касается большинства из них). Пользователем таких земель является садоводческое общество (хотя в подавляющем количестве случаев это пользование является фактическим, без оформления соответствующего права). Вместе с тем, в отдельных случаях и само общество может быть владельцем земель общего пользования товарищества, если земельный участок был ему ранее предоставлена ??именно в частную собственность.
В ч. 5. В комментируемой части урегулированы отношения по приватизации земельных участков существующих садоводческих товариществ, находящихся в пользовании члена общества. Данной нормой справедливо предусмотрено, что приватизация земельного участка гражданином - членом садоводческого общества осуществляется "без согласия на то других членов этого общества". На наш взгляд, из этого следует также, что приватизация осуществляется и без согласия самого общества (которое во многих случаях формально, по крайней мере должно быть пользователем всей территории коллективных садов - как земель общего пользования, так и участков, распределенных между отдельными членами общества и такая ситуация имеет место, если участок был предоставлен в соответствии со ст. ст. 19, 51 ЗКУ 1970 года) и без применения процедуры прекращения права пользования общества.
В ч. 6. По своей правовой природе садоводческие товарищества являются обслуживающими кооперативами и действуют в соответствии с Законом Украины "О кооперации" и Закона Украины "О сельскохозяйственной кооперации". Структура и режим земельных участков садоводческих обществ определяются, кроме положений ЗКУ, также ВСН 43-85 «Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования". Специальный закон, который определял бы правовой режим земельных участков таких обществ, на сегодня отсутствует.
На нашем информационно-аналитическом веб-портале Вы имеете уникальную возможность найти всё, что нужно для эффективного решения Вашего вопроса: словарь юридических понятий, комментированное национальное законодательство, прецеденты судебной практики, шаблоны документации юридического характера, все актуальные законодательные акты и адреса государственных органов и организаций Украины.
Юридический портал ООО «Право Украины» предоставляет отличную возможность для Вас - использовать квалифицированную правовую консультацию - помощь юриста онлайн от наших опытных юристов. Итак, если Вы столкнулись с правовым вопросом, и Вам нужна квалифицированная юридическая помощь – отправьте форму вопроса. Мы приложим все усилия, чтобы Ваши права и свободы были надежно обеспечены!