ВОПРОС
Имеем желание и определенные возможности заняться лизингом недвижимости. Только вот есть определенные проблемы, которые прежде всего касаются регистрации этого всего дела в БТИ. Вопросы такие:1. Возможен ли переход права собственности на недвижимость от лизингодателя к лизингополучателю по договору финансового лизинга?
Или же надо в этом случае составлять отдельный договор выкупа и его нотариально регистрировать, как и договор финлизинга? Если отдельный договор, то какую стоимость туда писать: 1) сумму по договору финлизинга, 2) или же, как и во всех обычных договорах финлизинга, сумму, которая соответствует последнему лизинговому платежу по договору финлизинга?
2. В связи с изменениями от 01.10.2010 года (по поводу регистрации договоров аренды в БТИ) какой документ будет правоустанавливающим для БТИ при регистрации договора финлизинга недвижимости и дальнейшего перехода права собственности на помещение после окончания срока лизинга?
ОТВЕТ
Согласно ст. 806 Гражданского кодекса по умолчанию договор лизинга не включает в себя положения о переходе права собственности на предмет лизинга лизингополучателю. Однако законодательство не содержит запрета на включение такого условия в договор по согласию сторон.
Таким образом, отдельный договор выкупа составлять не надо. Косвенно это подтверждает и п. 1 Приложения 2 к Временному положению о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, в котором среди договоров, служащих основанием для регистрации перехода прав на недвижимость, упомянут и договор лизинга.
Главным условием в данном случае служит наличие в договоре четко выраженного желания лизингодателя передать право собственности на предмет лизинга лизингополучателю по окончании срока действия договора лизинга. Кроме того, в договоре обязательно должно выражаться и желание лизингополучателя приобрести недвижимость в собственность. Если эти положения не будут четко выписаны, БТИ получит формальное право отказать в регистрации перехода права собственности.
Всего же регистраций будет три:
1) регистрация права собственности лизингодателя;
2) регистрация права владения и права пользования лизингополучателя;
3) регистрация права собственности лизингополучателя.
Первая регистрация необходима, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 Закона «О финансовом лизинге» лизингодатель обязан приобрести имущество. В данном случае правоустанавливающим документом для регистрации будет договор купли-продажи недвижимости между лизингодателем и третьим лицом.
Во время второй и третьей регистраций правоустанавливающим договором будет сам договор лизинга, поскольку именно в нем прописаны как переход права владения и пользования, так и права собственности к лизингополучателю. Однако следует учитывать, что в договоре или приложении к нему в обязательном порядке должен быть определен конкретный объект недвижимости, о котором идет речь.
ВЫВОД:
Алгоритм действий при регистрации лизинговых взаимоотношений с недвижимостью примерно следующий:
1) заключается договор лизинга, в котором определяется конкретный объект недвижимости, подлежащий приобретению лизингодателем в интересах лизингополучателя;
2) заключается договор купли-продажи этого объекта между лизингодателем и третьим лицом;
3) регистрируется переход права собственности на объект к лизингодателю на основании договора купли-продажи;
4) регистрируется переход права владения и права пользования к лизингополучателю на основании договора лизинга;
5) регистрируется переход права собственности на объект к лизингополучателю на основании договора лизинга.
Если же переход этого права договором не предусмотрен, то сторонам надо заключать отдельный договор купли-продажи, либо же регистрировать утрату лизингополучателем права владения и права пользования.