ВОПРОС ЮРИСТУ:
Ситуация: я являюсь владельцем квартиры многоквартирного дома. На смежной территории находится недействующее кафе. В данный момент новый владелец этого кафе оформил госакт на землю без моей подписи, а также без подписей еще двух соседей, но один сосед-смежник дал разрешительную подпись. Госакт оформлен так, что я не являюсь смежником с ним, но на техплане моя территория отображена. Территория его земельного участка находится на единственном подходе и проезде и других входов, въездов нет на генплане.
Вопрос: подскажите способ аннулирования госакта или другого решения вопроса.
ОТВЕТ ЮРИСТА:
В данной ситуации есть два пути решения.
Первый – пытаться через суд обжаловать действия органа Госкомзема, выдавшего госакт. При этом необходимо ссылаться на нарушение процедуры выдачи госакта, в частности, на то, что не было проведено полноценное предварительное согласование границ земельного участка. Кроме того, необходимо говорить о нарушении требований пп. 2.6 и 2.7 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли.
В суде надо доказывать то, что смежников больше. Сделать это можно в том числе за счет предъявления техдокументации либо госактов на смежные участки, где будет отражена граница с проблемным участком.
Второй путь (и, пожалуй, единственный, если не удается доказать наличие смежной границы) – устанавливать сервитут, поскольку приватизированный участок является единственным вариантом попадания на другие участки. В данном случае необходимо обратиться в суд общей юрисдикции с иском об установлении бессрочного права проезда, прохода, а также, в случае необходимости, других прав, предусмотренных ст. 404 ГК. Доказывать надо тот факт, что без установления сервитута невозможно будет осуществлять право собственности на имеющийся земельный участок.
В принципе также можно пробовать доказать, что приватизация проблемного участка проведена незаконно, поскольку не соответствует генплану населенного пункта. Но вполне вероятно, что местный совет, принимая решение о разрешении приватизации, уже внес коррективы в генплан.