Правовые отношения между арендатором и арендодателем регламентируются Гражданским кодексом Украины и устанавливаются на основании письменного договора.
Договор может иметь как обычную форму, так и форму переписки при наличии подписей и определенных условий, подпадающих по закону под "существенные" – последнее относится к тем случаям, когда, например, квартиры посуточно в Киеве или другом городе сдаются на очень короткий срок, не превышающий одного месяца. Не лишним будет сказать, что аренда недвижимости в Киеве требует особой бдительности.
Существенные условия - это:
- объект аренды, включая имущество и его стоимость;
- срок действия договора;
- сумма арендной платы, учитывая инфляцию;
- условия по передаче и возврату объекта;
- ответственность сторон.
Объект аренды
Жилое помещение (квартира, комната) - это основное, на чем надо акцентировать внимание, указав в договоре его характеристики, стоимость и текущее положение. Обязательным является указание документов, которые подтверждают право собственности арендодателя на объект и возможность заключать договора.
Если договор заключают представители владельца, необходимо удостовериться в их полномочиях.
Обезопасить себя можно, проверив помещение на такие обременения как ипотека, залог, арест, судебные разбирательства.
В договоре закрепляются условия ремонта, оговариваются моменты оплаты за износ и повреждения, возникшие за время аренды.
Условия, сроки аренды и точное время передачи объекта также строго прописываются.
Как правило, передача и возврат оформляются в виде акта приема-передачи.
Срок действия договора аренды
Срок действия договора аренды устанавливается по согласованию обеих сторон.
Договор может быть продлен еще на аналогичный срок и на таких же условиях, в том числе и автоматически, если на момент его окончания ни одна из сторон не заявила о прекращении сотрудничества или изменении условий аренды.
Возможность автоматического продления договора лучше прописать при первичном заключении соглашения.
Арендная плата
Обязательным пунктом договора аренды жилого помещения является размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения.
Как правило, арендатор на первоначальном этапе вносит оплату за первый месяц аренды и гарантийный платеж.
Как советуют адвокаты, к гарантийному платежу надо подойти очень серьезно, прописав точную сумму, условия использования и возврата (или невозврата), сроки.
В договоре указывается способ расчета за аренду, его составные части, а также дополнительные платежи, которые не входят в основную арендную плату.
Учитываются в договоре и колебания курса валют, прописывается индексация арендной платы.
Соблюдение договоренностей
Договор должен четко указывать на обязательства обеих сторон, условия их выполнения и возможные штрафные санкции за несоблюдение обязательств.
На этапе заключения договора аренды жилого помещения надо продумать и прописать порядок его расторжения.
Законодательством Украины запрещено одностороннее расторжение договора, если самим договором не предусмотрена такая возможность.
Арендодатель может прекратить действие договора только в случае неполучения арендной платы на протяжении трех месяцев.
Порядок расторжения договора - ключевой момент в прекращении сотрудничества. Надо помнить о том, что зачастую игнорирование серьезного подхода к данной процедуре приводит к серьезным последствиям в виде неполучения оплаты и невозможности расторжения договора.