Правовая проверка недвижимости означает правовое исследование относительно конкретного объекта с целью оценки рисков и получения по возможности более полного и объективного понимания статуса и состояния проверяемого недвижимого имущества.
Следовательно, в большей мере такой аудит актуален именно для приобретателя (покупателя) недвижимости, поскольку последний несет риски получить в собственность некачественный актив, потерять сам объект и уплаченные средства или же нести дополнительные расходы на устранение проблем, которые можно было бы заранее выявить во время правовой экспертизы.
Проверяем продавца перед покупкой недвижимости: как проверить продавца
Прежде всего, тщательной проверке подлежат личность продавца и его правомочность заключать соглашения об отчуждении конкретного объекта недвижимого имущества. Если продавцом является физическое лицо, проверяется принадлежность ей недвижимости, наличие других сособственников, а также жены/мужа, чтобы при заключении соглашения относительно отчуждения недвижимого имущества были соблюдены требования статей 358, 362 Гражданского кодекса Украины относительно осуществления права совместной долевой собственности и соблюдения преимущественного права покупки доли в праве совместной долевой собственности, а также статьи 369 ГК Украины – относительно отчуждения общего совместного недвижимого имущества при наличии письменно и нотариально удостоверенного согласия другого из супругов на такое отчуждение.
Если продавцом (отчуждателем) является юридическое лицо, анализируются уставные документы в действующей редакции, в частности в аспекте порядка принятия и оформления юридическим лицом решения об отчуждении принадлежащего недвижимого имущества (например, обязательное согласование подобных соглашений общим собранием), и полномочия подписанта (например, существование уставных ограничений для руководителя на заключение соглашений больше определенной суммы и прочие), а также не находится ли такое юрлицо в процессе прекращения или банкротства.
Свободный доступ к такой информации должен предоставить продавец, ее обязательно проверяют в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований или через Кабинет электронных сервисов. Имеющиеся в этом Реестре документы и сведения считаются достоверными и могут быть использованы в споре с третьим лицом согласно статье 10 Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований".
Именно они используются для идентификации юридического лица или физического лица – предпринимателя, в частности в ходе заключения соглашения об отчуждении принадлежащего такому лицу недвижимого имущества.
Проверяем объект недвижимости перед покупкой: как проверить недвижимость на риски?
Анализируются не только правоустанавливающие документы продавца и правомерность приобретения им недвижимости, но и обязательно – наличие обременений и прав третьих лиц на такое недвижимое имущество.
Благодаря открытому Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество возможно проверить как право собственности на объект недвижимости, так и наличие других вещных прав и обременений (например, наличие аренды, ареста и т. п.).
В то же время с учетом того, что указанный Реестр несколько несовершенный и неполный, проверять "чистоту" недвижимости обычно приходится по нескольким критериям (адресу, регистрационному номеру объекта недвижимости, кадастровому номеру участка, идентификационным данным физического или юридического лица), а также и другими путями, чтобы выявить большинство возможных рисков.
Тщательного исследования требует и земельный участок, поскольку согласно статье 377 Гражданского кодекса Украины к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).
Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, который предусматривает приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов). Проверить целевое назначение земельного участка и соответствие объекта недвижимости такому назначению, собственника и пользователей земли возможно в Публичной кадастровой карте по соответствующему кадастровому номеру.
По общим правилам срок исковой давности для признания соглашения недействительным устанавливается продолжительностью в три года (статья 257 ГК Украины), за исключением отдельных видов требований, для которых установлена специальная исковая давность: сокращенная или более длительная (например, для требований о переводе на сособственника прав и обязанностей покупателя в случае нарушения преимущественного права покупки доли в праве совместной долевой собственности (статья 362 этого Кодекса) применяется исковая давность в один год).
Но, учитывая нормы статьи 261 Гражданского кодекса Украины относительно начала течения исковой давности, не исключены случаи обжалования соглашений относительно недвижимого имущества и после истечения трех лет с момента их заключения. Значит, по возможности, целесообразна правовая экспертиза всех (или хотя бы за последние три года) соглашений относительно объекта недвижимости на предмет возможности признания их недействительными или незаключенными.
О добросовестности и осмотрительности при покупке недвижимости
При подготовке любых соглашений с недвижимостью обе стороны соглашения относительно недвижимого имущества должны не только рассчитывать на добросовестность другой стороны, но и обязательно проявлять надлежащую осмотрительность, внимательность и бдительность.
О добросовестности приобретателя будет свидетельствовать именно его осмотрительность во время заключения соглашения – ознакомление со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр имущества и т. п., что будет учитываться судом в случае возникновения спора.
Любые попытки продавца недвижимости сокрыть существенную информацию об объекте, способную неблагоприятно повлиять на решение покупателя о приобретении актива, а также специально заложенные в содержание предложенного продавцом соглашения недостатки, которые предоставляют ему возможность в будущем признать его недействительным и вернуть объект недвижимости, свидетельствуют о недобросовестности продавца.
А значит, своевременное выявление рисков заключения соглашения относительно недвижимого имущества в результате предварительного проведения аудита позволит (в большинстве случаев) избежать приобретения некачественного актива, потери средств, дополнительных расходов и судебных споров.