Практическая ситуация: вы хотите получить в собственность или в аренду одно из зданий целостного имущественного комплекса. Как определить, на какой размер земельного участка под таким зданием вы можете претендовать?
Если целостный имущественный комплекс и земля под ним находятся в собственности у одного и того же лица, то проблем скорее всего не возникнет – стороны просто договорятся. Но что делать, когда собственники имущественного комплекса и земли разные и договориться не могут? Или если земля находится в государственной/коммунальной собственности, а стороны боятся обвинения в необоснованном захвате лишней земли? В таком случае ситуация немного усложняется.
Следует отметить, что законодательство прямо не устанавливает размер земельного участка, который в обязательном порядке должен передаваться собственнику/пользователю здания. Это и неудивительно, так как невозможно заранее предусмотреть все возможные варианты ландшафта участка и размещения зданий. Вместо этого законодательство устанавливает общие принципы передачи земли.
Так, в случае перехода права собственности на здание, право собственности/пользования земельным участком под таким зданием прекращается, а к новому собственнику здания переходит либо (1) право собственности на участок под зданием (если земля находилась в собственности продавца здания) или на часть такого участка, либо (2) право пользования на участок под зданием (если земля находилась в пользовании продавца здания) в том же объеме и на тех же условиях, которые были у продавца здания 1. При этом, если к новому собственнику переходит право только на часть земельного участка, продажа здания осуществляется только после выделения такой части участка в отдельный земельный участок и присвоения ему кадастрового номера 2.
Аналогично, при передаче здания в наем нанимателю предоставляется право пользования земельным участком под зданием и прилегающим участком в размере, необходимом для достижения цели найма 3. При этом размер земельного участка может определяться сторонами договора найма здания, а если размер участка не определен, то считается, что в аренду передается весь участок 4.
Таким образом, к новому собственнику/пользователю здания в обязательном порядке переходят права на соответствующий земельный участок. Общее требование к размеру и конфигурации участка можно обобщить (с учетом аналогии законодательства) следующим образом: к новому собственнику/пользователю здания переходит право собственности/пользования на (1) участок под зданием и на (2) прилегающий участок, в размере, необходимом для пользования зданием. При этом "участок под зданием" соответствует площади застройки и определяется в соответствии с техническими документами на здание. В то же время " прилегающий участок" нормативно не определен. В результате размер и конфигурация "прилегающего участка" (а значит, и всего участка в целом) определяется в каждом конкретном случае отдельно.
Как указывалось выше, единых нормативов для определения размера и конфигурации участков нет. Но существуют нормативные рекомендации, применяемые к отдельным ситуациям.
Так, в случае приобретения жилого дома (кроме многоквартирного), расположенного на землях государственной или коммунальной собственности, размер участка под таким зданием не может быть меньшим максимального размера участков, бесплатно передаваемых гражданам 5.
В отношении объектов общей собственности установлено, что размер земельного участка определяется исходя из необходимости эксплуатации зданий на основании соблюдения строительных, противопожарных и санитарных норм, а также рационального использования смежных участков 6. Более того, технические указания содержат примерный перечень структурных компонентов, которые могут входить в состав участка, а именно: (1) территории под домами, (2) хозяйственные и другие площадки, (3) пути, проезды и тротуары, (4) озелененные территории и так далее 7.
6 Пункт 3.1 Технических указаний относительно определения пределов земельных участков совместной и совместной долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах.
7 Пункт 3.2 Технических указаний относительно определения пределов земельных участков совместной и совместной долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах.
Наконец, для определения размера участка следует учитывать Государственные строительные нормы (т. н. "ДБН") 8. Следует оговориться, что применение строительных нормативов для определения размера участка не является решающим: на практике известно много случаев, когда строительные нормативы просто не могут применяться к уже построенным зданиям (которые строились по иным нормативам или с нарушениями нормативов), а также при изменении естественного ландшафта земельного участка (например, когда в связи с эрозией граница участка существенно сдвигалась).
Во всех остальных случаях размер участка необходимо определять исходя из разумного и рационального использования земли. Системный анализ законодательства и правоприменительной практики позволяет выделить следующие основные составляющие:
– учет особенностей ландшафта;
– учет расположения других земельных участков;
– сохранение свойств/качества земли;
– получение пользы от использования земли;
– уплата налогов/платежей за использование земли;
– беспрепятственное использование других земельных участков и имущества третьих лиц.
В результате размер земельного участка при схожих "технических" показателях зданий может очень существенно отличаться в связи с особенностями расположения здания и участка.