Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Правовая экспертиза или Due Diligence недвижимого имущества относится в большей степени к типу Due Diligence юридического.

Как правило, он проводится перед заключением сделки, предметом которой является отчуждение/ипотека объекта с целью удостовериться в приемлемости юридических характеристик такого объекта, либо сделки по вложению инвестиционных средств, слиянию/поглощению и заключается в проведении комплексного правового исследования объекта.

 

Для чего проводится Due Diligence или правовая экспертиза недвижимости

Как правило, юридические фирмы предлагают следующие виды услуг в рамках проведения Due Diligence:

– юридический аудит предприятий при сделках по слиянию или поглощению с подготовкой отчета о юридическом аудите;

– диагностический юридический аудит;

– подготовка компании к последующей продаже;

– юридический аудит сделок;

– юридический аудит земельных участков и объектов недвижимости;

– подготовка договоров купли-продажи активов по итогам проведения юридического аудита;

– сопровождение судебных споров, вытекающих из предоставления стороне по сделке неправдивой информации в ходе проведения юридического аудита;

– изучение внутренних документов (устава, приказов, протоколов и др.) объекта покупки;

– исследование бизнес-процессов приобретаемого предприятия;

– проверка правильности юридического оформления прав собственности на недвижимость и другое имущество покупаемой компании;

– анализ хозяйственных правоотношений объекта покупки с контрагентами;

– изучение правильности ведения бухгалтерского и налогового учетов на приобретаемом предприятии.

 

На первый взгляд, доступность и обилие информации в современном мире делает проведение Due Diligence несложной процедурой, однако в этом же и кроется подвох, поскольку основным является умение критически обработать полученную информацию и отобрать подлинную. И так как в этом процессе легко пойти по ложному пути, для этого существуют специалисты, качество работы которых определяется именно умением представить подлинную историю объекта и указать на реальные юридические риски и преимущества клиенту перед заключением им сделки.

 

Что подразумевает правовая экспертиза объектов недвижимости

В разрезе юридического Due Diligence объекта недвижимости изучаются такие вопросы, как зарегистрированные вещные права на данный объект, кто собственник (субъекты вещных прав), имеются ли какие-либо обременения на данный объект, запреты на отчуждение, аресты, ипотека, "чистота" титула, прослеживание всей цепочки переходов права собственности на объект, правовой режим земельного участка и так далее.

Не следует приравнивать Due Diligence к аудиту, поскольку аудит подразумевает проведение среза финансового состояния дел. Также Due Diligence часто относят к сопутствующим услугам аудита. Но юридический Due Diligence по сути представляет собой правовую экспертизу. Заказчик (клиент) перед заключением договора на проведение Due Diligence, как правило, ставит конкретные вопросы, интересующие его при исследовании объекта. Обычно оценке подлежат: правоустанавливающие документы по каждому активу с целью выявить их вид и объем, риск выбытия (плюс формирование рекомендаций по защите активов); договоры с контрагентами, договоры займа, правоустанавливающие документы на недвижимое имущество и документы на товарный знак, полнота зарегистрированных прав на него. Также оцениваются риски привлечения к ответственности со стороны государственных органов и контрагентов. В рамках анализа подаются запросы в различные инстанции (в том числе адвокатские), проводится всесторонняя проверка по базам единых и государственных реестров (ЕРСР, ЕГРЮЛФЛП, ЕГРВПНИ), другим источникам. Заказчик получает отчет с перечислением возможных правовых рисков и рекомендациями по их минимизации.

Однако задача юриста по сравнению с задачей эксперта более широкая, так как его обязанность – указать клиенту на все существующие риски и предложить оптимальные варианты достижения цели клиента. Настоящий профессионал укажет на необходимость проведения и смежных видов аудита (например, технического). При этом желательно, чтобы специалисты взаимодействовали, например, при физическом осмотре объекта присутствовал юрист. Также юрист должен указать клиенту на невозможность гарантировать стопроцентную безопасность объекта, поскольку юрист также ограничен в доступе к необходимым ресурсам и использует инструменты в рамках правового поля.

 

Порядок проведения правовой экспертизы объектов недвижимости

Законодательно вопрос проведения Due Diligence не урегулирован, единой методики проведения юридического Due Diligence не существует. В связи с этим каждая компания имеет свою специфику проведения данной процедуры. В целом можно выделить общие этапы Due Diligence:

– подготовительный этап (заключение договора с заказчиком, где оговорены цели, задачи, сроки и т. п.), формирование команды, которая непосредственно будет проводить Due Diligence;

– истребование от заказчика необходимого для работы пакета документов, которые должны отвечать требованиям актуальности и достоверности (бухгалтерские документы, юридические (договоры, учредительные документы компании, свидетельства о регистрации (например, товарных знаков), лицензии), документы внешних субъектов контроля (акты проверки налоговой и т. п.);

– работа с документами (плюс подача различных запросов, в том числе на предмет изучения контрагентов клиента), составление итогового отчета;

– презентация проделанной работы клиенту.

 

Таким образом, к преимуществам проведения Due Diligence следует отнести: возможность для инвестора выявить негативные стороны функционирующей компании, обезопасить себя от возможных финансовых проблем, взвешенно принять решение о целесообразности инвестирования; возможность для собственника компании оценить работу структурных подразделений и компании в целом, оптимизировать процесс продажи предприятия, повысить инвестиционную привлекательность объекта.

 

Важно отметить (желательно оговоркой в договоре с заказчиком), что юрист (юридическая компания) не несет ответственности за принятые заказчиком решения, основанные на результатах проведенного Due Diligence. Однако заказчик сможет принять оптимальное для себя решение по объекту, основываясь именно на выводах отчета о проведенном Due Diligence.


Получите за 15 минут консультацию юриста!