Здравствуйте. Предприятие приобрело недвижимое имущество в собственность. Договор аренды земельного участка с горсоветом в стадии оформления. Налог на аренду земельного участка оплачивает бывший собственник автостанции (договор аренды земельного участка с горисполкомом). Включается ли в состав расходов при исчислении объекта обложения налогом на прибыль предприятия компенсация платежей аренды земельного участка бывшему собственнику? Земельный участок используется в хозяйственной деятельности предприятия.
Здравствуйте! Для того чтобы включить любые платежи и затраты предприятия в состав его расходов, необходимо доказать их связь с хозяйственной деятельностью предприятия, под которой, согласно пп. 14.1.36 НК, понимается деятельность, связанная с производством и/или реализацией товаров, выполнением работ и/или предоставлением услуг, направленная на получение дохода. В данном случае связь между хозяйственной деятельностью предприятия и предоставлением предприятием предыдущему собственнику автостанции компенсации за уплаченные им арендные платежи по его договору с горисполкомом является неочевидной, поскольку ни в ближайшем, ни в далеком будущем не ведет к возникновению дохода у предприятия.
Обязательства бывшего собственника автостанции по уплате арендных платежей по договору аренды земли являются его личными обязательствами, возникшими на основании этого договора. Как следует из предложенной налоговиками и, к сожалению, доминирующей на практике концепции уплаты арендной платы за коммунальную землю, при отчуждении домов и зданий, которые на ней расположены, арендатор коммунальной земли обязан уплачивать арендную плату до момента возврата этого земельного участка арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка. Новый собственник недвижимости при этом до момента заключения договора аренды земли обязан уплачивать земельный налог за участок, на котором расположено приобретенное им здание с учетом его придомовой территории.
Таким образом, после отчуждения здания у бывшего собственника остаются одни обязательства, обусловленные его договором аренды, а у нового собственника здания возникают другие обязательства, связанные с использованием им земли под зданием. При этом старый и новый собственники здания по умолчанию не отвечают по обязательствам друг друга, а потому нет оснований для выполнения одним из них обязательств другого или для предоставления тому какой-либо компенсации. А раз нет законных оснований для выплаты компенсации, то нет и оснований для отнесения такой компенсации в состав расходов лица, которое ее будет выплачивать.
По сути, такая компенсация, если она предоставляется на безвозмездной и безвозвратной основе, является безвозвратной финансовой помощью. И поскольку предоставление безвозвратной финансовой помощи не предусматривает получения в дальнейшем дохода предприятием, которое ее предоставляет, то, как указывает ГНСУ, она не имеет непосредственного отношения к его хозяйственной деятельности. Поэтому предоставление указанной компенсации, как и любой другой безвозвратной помощи, не влияет на размер доходов и расходов лица, которое ее предоставляет.
Исключением может быть ситуация, когда уплата новым собственником здания арендных платежей старого собственника предусмотрена договором купли-продажи в качестве компенсации стоимости проданного здания. В этом случае такая компенсация может быть включена в расходы предприятия. Правда, не напрямую (согласно пп. 139.1.5 НК расходы на приобретение основных средств не включаются в состав расходов), а через амортизацию, проведенную согласно ст. 144 – 146 НК. При этом для более удобного и законного отражения первичной стоимости автостанции желательно, чтобы договором был оговорен конкретный размер компенсации, который будет выплачиваться старому собственнику.
Отдельно хотелось бы отметить сомнительность самой необходимости уплаты бывшим собственником автостанции платежей по договору аренды земли, которая под ней расположена. Согласно ч. 3 ст. 7 Закона «Об аренде земли» договором, предусматривающим приобретение здания, прекращается договор аренды земли в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположено здание. А раз так, то с момента заключения договора купли-продажи здания, обязательства бывшего собственника по договору аренды должны быть прекращены.
Это, конечно, не снимает с того обязанности вернуть согласно ст. 34 Закона «Об аренде земли» арендодателю (территориальной общине в лице горсовета) земельный участок, подписав соответствующий акт приема-передачи. Но если при этом подписание соответствующего акта откладывается по вине горсовета, то никаких платежей в пользу арендодателя бывший собственник здания вносить не должен. Если же в невозврате участка (неподписании акта) виновен бывший собственник здания, то он обязан возместить арендодателю все причиненные им убытки, а не только уплатить арендные платежи за период просрочки. Подробней об этом см. в материале «Плата за землю при переходе прав на здание под арендуемым участком».
Но пока этот подход к толкованию законодательства не пользуется популярностью на практике, а потому и возникают абсурдные ситуации, когда лицо, которое уже не является пользователем земельного участка, вынуждено вносить арендную плату за него. Естественное же желание бывшего собственника здания переложить эти расходы на нового собственника, как видим, сопряжено с рядом трудностей для последнего. Разрушить эту порочную практику, похоже, можно только через суд.
ВЫВОД:
Компенсация затрат по уплате арендной платы за землю предыдущим собственником, выплачиваемая новым собственником здания, может быть включена в состав расходов последнего только при условии, что уплата этой компенсации предусмотрена договором купли-продажи здания в качестве составляющей стоимости этого здания (в качестве первичной стоимости основного средства, подлежащего амортизации). В противном случае такая компенсация может рассматриваться как безвозвратная финансовая помощь, не связанная с хозяйственной деятельностью нового собственника, и ее включение в состав расходов будет незаконным.