Подскажите, пожалуйста, какова юридическая природа союза граждан – совладельцев имущественных паев? Ситуация следующая: колхоз ликвидирован. Имущество распаевано. Пайщики более 10 лет назад объединились в союз. Есть устав, но нет печати. В ЕГРПОУ их нет. Тогда же пайщики со своего имущества передали одному из пайщиков в собственность здание (это оформлено протоколом). На его основании сельсовет выдал свидетельство на право собственности, которое затем в 2012 году было перерегистрировано в БТИ. Насколько безопасно с правовой точки зрения покупать это имущество у такого физического лица?
В данном случае важно обозначить несколько ключевых моментов, которые позволяют определить правовой статус здания как имущественного объекта, а также риски, связанные с его реализацией.
Во-первых, указанный в вопросе союз совладельцев паев ни сейчас, ни на момент передачи имущества конкретному лицу не являлся и не является субъектом права, который уполномочен самостоятельно распоряжаться недвижимостью. Об этом, как минимум, свидетельствует отсутствие сведений о таком юридическом лице в государственном реестре. А отсутствие печати при наличии устава склоняет к версии о том, что государственная регистрация такого объединения попросту не была завершена по какой-то причине. В связи с этим передача в собственность конкретного пайщика здания от такого союза не имела на момент ее осуществления правовых оснований.
Во-вторых, несмотря на вызывающий сомнения правовой порядок передачи здания пайщику, его право на такое имущество подтверждается протоколом (который не оспаривался в дальнейшем) и свидетельством о праве собственности. В этой связи важно упомянуть о ч. 2 ст. 328 Гражданского кодекса, где закреплено, что право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не определено законом или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. В пользу того, что данное здание правомерно является частной собственностью пайщика, свидетельствует то, что это право подтверждалось дважды (свидетельства о праве собственности) и по состоянию на данный момент никем не оспаривалось (в частности, в порядке ст. 392 ГК).
Кроме того, если считать сделку по передаче здания в собственность пайщика совершенной под влиянием ошибки, также важно учитывать то, что вопрос о ее действительности не был поставлен перед судом до сих пор. Это же можно сказать и о том, что если предыдущий владелец имущества считает, что решение сельсовета о выдаче свидетельства о праве собственности на здание нарушило его права, он мог воспользоваться правом обжалования такого решения в суде. Тем не менее, по прошествии более чем десятилетнего срока закрепленное документально право собственности пайщика на здание никем не обжаловалось. При этом о какой-либо иной связи между этой собственностью и обязательствами владельца здания перед остальными пайщиками в вопросе не упомянуто (и, скорее всего, такой связи нет).
Указанные факторы в совокупности указывают на то, что данный пайщик как минимум de jure в данный момент является полноправным собственником этого имущества. Это свидетельствует о том, что покупка третьим лицом такого здания возможна. В то же время не исключено и судебное обжалование этой сделки. Причем если пайщик владеет этим имуществом лишь de jure, вероятность такого обжалования высока. Если состоявшаяся сделка все-таки будет обжалована, ответчик(-ки) будет(-ут) иметь возможность применить свое право на заявление об истечении исковой давности. Ведь такая исковая давность должна будет исчисляться не с момента заключения договора купли-продажи, а с момента передачи по протоколу здания его будущему владельцу. А этот факт имел место более чем десять лет назад.
К тому же даже при наличии определенных ответных обязательств этого пайщика перед остальными пайщиками взамен полученного здания они не подлежат учету в силу того, что они не подтверждены документально в надлежащем порядке. Поскольку, как было указано выше, союз пайщиков не является юридическим лицом или каким-либо другим субъектом, который может самостоятельно выступать участником гражданских правоотношений. И, к слову, не факт, что этот союз до сих пор функционирует даже на уровне объединения граждан без какой-либо организационно-правовой формы. В то же время пайщик – владелец здания вправе распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение.
То есть несмотря на то, что способ передачи здания как пая в собственность конкретного пайщика носит очень спорный характер, в данный момент право собственности владельца недвижимости подтверждено его государственной регистрацией и уже длительное время не оспаривается. При этом возможное наличие каких-либо ответных обязательств пайщика взамен прав на здание, не оформленных надлежащим образом, не может воспрепятствовать отчуждению такого имущества. Также возможное оспаривание такой сделки, равно как и факта передачи здания в собственность, вряд ли будет успешным для истцов.