Часть вторая статьи 220 Гражданского кодекса предусматривает, что при условии договоренности сторон относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, а также полного или частичного выполнения договора, но если одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным.
Спор о признании сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, действительным
Судебная практика содержит разные подходы относительно указанного вопроса. Так, до 01.01.2013 г., решая спор о признании сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, действительным, суды указывали, что норма части второй статьи 220 ГК Украины не применяется к сделкам, подлежащим и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок связывался с государственной регистрацией (поэтому они не считались заключенными и не создавали прав и обязанностей для сторон).
С 01.01.2013 договоры купли-продажи недвижимого имущества считаются заключенными с момента нотариального удостоверения (обязанность осуществления государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества после его нотариального удостоверения была отменена). Следовательно, поскольку договоры купли-продажи недвижимого имущества уже не требуют государственной регистрации, утратила силу и правовая позиция относительно неприменения части второй статьи 220 ГК Украины из-за момента совершения сделки. На сегодняшний день медленно формируется новая судебная практика, по которой возможно признание неудостоверенного нотариально договора действительным в порядке статьи 220 ГК Украины, следствием чего является признание права собственности на соответствующее недвижимое имущество.
Обратим внимание на постановление Верховного Суда по делу № 6-1288цс17 по иску физического лица о признании выполненным и действующим договора купли-продажи доли квартиры; признание за истицей права собственности на часть спорной квартиры, приобретенной на основании договора купли-продажи.
Обстоятельства дела
Требования обоснованы тем, что между истцом и собственником квартиры (далее – ответчик) 01.05.2013 был заключен договор купли-продажи доли квартиры. Ответчиком были приняты денежные средства за квартиру, однако он отказался от нотариального удостоверения как при заключении договора, так и после этого.
Суд первой инстанции указанный договор купли-продажи признал действительным, мотивируя свое решение тем, что с 01 января 2013 года была отменена обязанность осуществлять государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества после его нотариального удостоверения, то есть договоры являются заключенными с момента нотариального удостоверения.
Поскольку ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, что подтверждается, в частности, его заявлением, справками из реабилитационных учреждений, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении иска в части признания спорного договора купли-продажи действительным. Апелляционный же суд решение суда первой инстанции отменил, приняв новое решение об отказе в иске. Кассационный суд поддержал позицию апелляционного суда. По их мнению, определенная частью второй статьи 220 ГК Украины возможность признания договора действительным распространяется только на те договоры, которые подлежат только нотариальному удостоверению, от которого сторона уклоняется, и не подлежат государственной регистрации; признание в судебном порядке действительной сделки относительно недвижимости противоречит законодательству, поскольку такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации, ведь часть вторая статьи 220 ГК Украины к спорным правоотношениям не применяется.
Относительно применения части второй статьи 220 ГК Украины
Для понимания позиции Верховного Суда по указанному делу следует обратиться к Гражданскому кодексу. Часть вторая статьи 220 ГК Украины предусматривает право суда признать договор действительным, если стороны договорились относительно всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения. Последующее нотариальное удостоверение договора в данном случае законом не требуется.
При этом следует иметь в виду разъяснения Пленума Верховного Суда, высказанные в постановлении № 9 от 06.11.2009, о том, что норма части 2 ст. 220 ГК Украины не применяется относительно сделок, подлежащих и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок связывается с их государственной регистрацией, поэтому они не являются заключенными и не создают прав и обязанностей для сторон.
По рассматриваемому делу договор купли-продажи доли квартиры заключен 01.05.2013, то есть после вступления в силу Закона, которым отменена государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества. Следовательно, заключения судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что часть 2 статьи 220 ГК Украины не применяется к спорным правоотношениям в связи с необходимостью государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, являются ошибочными.
Относительно частичного удовлетворения иска судом первой инстанции
Одним из условий признания сделки действительной в судебном порядке является установление судом факта безвозвратного уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки и утрата стороной возможности по каким-либо причинам нотариально удостоверить сделку.
При этом суды должны выяснить, действительно ли сторона уклонилась от ее удостоверения и утрачена ли такая возможность, по каким именно причинам сделка не была нотариально удостоверена. Кроме того, само по себе нежелание стороны нотариально удостоверять договор, уклонение от такого удостоверения из-за отсутствия средств на уплату необходимых платежей при таком удостоверении не может быть основанием для применения части 2 статьи 220 ГК Украины.
По мнению Верховного Суда, решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении иска было преждевременным: суд не обосновал, в чем именно состоит безвозвратное уклонение ответчика от нотариального удостоверения сделки, а также из чего следует утрата возможности по каким-либо причинам его удостоверить.
Суды должны были оценить доводы третьего лица (истец в другом деле о признании договоров недействительными и взыскании с ответчика убытков) по делу в возражении против искового заявления, а также информацию о том, что определением Голосеевского районного суда г. Киева с целью обеспечения иска в гражданском деле по иску против ответчика о признании договоров недействительными и взыскании убытков был наложен арест на спорную долю квартиры, а также о том, что на все недвижимое имущество ответчика постановлением государственного исполнителя наложен арест.
Таким образом, Верховный Суд решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций отменил, а дело передал на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ВЫВОД:
Верховный Суд разъяснил, что одним из условий признания сделки действительной в судебном порядке является установление судом факта безвозвратного уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки и утрата стороной возможности по каким-либо причинам нотариально удостоверить сделку. Для такого признания суды, среди прочего, должны выяснить, по каким причинам сделка не была нотариально удостоверена, действительно ли сторона уклонилась от ее удостоверения и утрачена ли такая возможность. Кроме того, само по себе нежелание стороны нотариально удостоверять договор, а также уклонение от такого удостоверения из-за отсутствия средств на уплату необходимых платежей при таком удостоверении не является основанием для применения части 2 статьи 220 ГК Украины.