Право общей собственности регулируется разделом 2 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины и ст 355-367 ГК Украины. П. 51 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины определяет понятие общей долевой собственности как собственности двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности. Право общей собственности возникает из оснований, не запрещенных законом. То есть можно сделать вывод, что общая собственность возникает в таких случаях, как совместное приобретение имущества, приватизация, наследование имущества несколькими лицами. Характерным признаком общей собственности является множественность субъектов и единство объекта. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает при добровольном объединении собственниками принадлежащих им земельных участков, приобретении в собственность на основании гражданско-правовых соглашений и порядка наследования земельного участка двумя или более лицами по решению суда. Именно множественность субъектов этих отношений предопределяет особенности правового регулирования распоряжения ими своим правом для согласования их поведения.
Участники общей долевой собственности имеют долю в праве собственности на общее имущество, означает не часть имущества в натуре, а арифметически выраженную долю в праве на все имущество (идеальная доля). Размер таких частиц определяется с учетом многих обстоятельств, в частности вклада совладельцев в это имущество, в его приобретение, сооружение, изготовление и т. п.. Если совладельцы договорились об условиях и порядке раздела общего имущества, может быть определена реальная доля - доля в натуре, что закрепляется за конкретным владельцем.
Объектами общей долевой собственности могут быть земельные участки, дома, квартиры, дачи, другое недвижимое имущество и другие вещи, не запрещенные законом.
Субъектами права собственности (совладельцами) могут быть юридические и физические лица, территориальные общины, а также государство.
Особенностью осуществления права собственности является право преимущественной покупки - установленное законом право покупки доли в праве общей долевой собственности остальными сособственниками.
Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия. Совладельцы могут договориться о порядке владения и пользования имуществом, являющимся их общей долевой собственностью.
Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех совладельцев согласно договору о совместной долевой собственности на земельный участок, являющийся неотъемлемой частью правоустанавливающего документа или судебного решения в случае недостижения согласия.
В случае если один из участников общей долевой собственности продает принадлежащую ему долю в общей собственности постороннему лицу, нотариус должен удостовериться в том, что продавец в письменной форме известил всех других участников общей долевой собственности (как физических, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля.
Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.
Доказательством извещения участников общей долевой собственности о последующей продаже доли в общем имуществе может быть свидетельство, выданное нотариусом, о передаче им заявления продавца, согласно статье 84 Закона Украины «О нотариате», или заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли продаваемого имущества (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подлинность подписи на заявлении участника общей долевой собственности должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
Заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки может быть изложена на отдельном стандартном белом листе бумаги с одновременной регистрацией в журнале регистрации входящих документов или на специальном бланке нотариальных документов (по желанию указанного участника).
Если указанное заявление передано лично участнику общей долевой собственности нотариусом, который удостоверяет договор, то свидетельство о передаче заявления не выдается, но экземпляр заявления с надписью нотариуса о его вручении должен быть добавлен к экземпляру договора купли-продажи доли отчуждаемого имущества, остается в делах нотариуса .
При получении от участников общей долевой собственности письменного ответа она добавляется к указанному экземпляру договора.
При удостоверении договоров пожизненного содержания (ухода), наследственного договора, дарения, ренты (если имущество передается безвозмездно), пожертвования, мины части имущества или отчуждения части имущества, выделенной по согласию совладельцев или по решению суда, а также в случае продажи части имущества из публичных торгов (аукциона), правила этого пункта не применяются.
Если остальные участники общей долевой собственности откажется от осуществления права преимущественной покупки или не окажет этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня получения уведомления о намерении и условиях продажи, то нотариус после получения заявления об отказе или по истечении установленного срока может удостоверить договор купли-продажи доли общего имущества третьему лицу.
Договор купли-продажи доли общего имущества постороннему лицу может быть удостоверен нотариусом при наличии сведений о том, что другие участники общей долевой собственности отказались получить посланные в их адрес заявления продавца о его намерении продать свою долю. Об этом обстоятельстве должна свидетельствовать сделанная на обратном сообщении отметка органа связи.
Договор купли-продажи доли общего имущества постороннему лицу может быть удостоверен также в случае, если адрес других участников общей долевой собственности неизвестна. В подтверждение этого должен быть представлен документ соответствующего компетентного органа (справочной службы, адресного бюро и т. д.). Заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки или фактический отказ участника общей долевой собственности, в течение срока, установленного настоящим пунктом Инструкции, не осуществил своего права на преимущественную покупку, действительна в течение трех месяцев. Этот срок исчисляется со дня подачи заявления об отказе или со дня, следующего за последним днем ??указанного месячного (десятидневного) срока.
В случае удостоверения сделки купли-продажи доли общего имущества за большую цену по сравнению с той, которая была предложена в переданном сообщении, но с соблюдением других определенных условий, представление доказательств повторного уведомления участников общей долевой собственности не требуется.
Об отчуждении доли имущества, подлежащего государственной регистрации, нотариус делает отметку на правоустанавливающем документе.
В тексте договора об отчуждении доли имущества указываются арифметические (в простых дробях) части.
В договоре об отчуждении собственником доли имущества по желанию сторон может быть установлен порядок владения и пользования конкретными его частями в соответствии с размером доли каждого из совладельцев.
В договоре об отчуждении одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли имущества порядке владения и пользования конкретными его частями может быть указан только при наличии соответствующего соглашения между участниками общей долевой собственности о порядке владения и пользования имуществом или их письменного согласия или при наличии судебного решения о порядке владения и пользования имуществом (конкретными его частями).
Договор о порядке владения и пользования общим имуществом или конкретными его частями, кроме того, может быть оформлен путем составления самостоятельного документа, являющегося неотъемлемой частью правоустанавливающего документа (при заключении договора о порядке владения и пользования имуществом, подлежащим регистрации).
Договор может быть заключен между всеми участниками общей долевой собственности или между несколькими из них. В последнем случае необходимо письменное согласие всех участников общей долевой собственности об установлении порядка владения и пользования имуществом или конкретными его частями.
При удостоверении самостоятельных (без удостоверения договора об отчуждении) договоров о порядке владения и пользования имуществом, подлежит обязательной регистрации, требуется пра-вовстановлювальний документ и, в установленных действующим зако-конодательством случаях, извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, а в местностях, где инвентаризация не проведена, - справка соответствующего органа местного самоуправления. Право-установочный документ после осмотра возвращается владельцу, а в тексте соглашения указываются наименование этого документа, номер и дата его выдачи и наименование юридического лица, его выдавшего.
Участники общей долевой собственности вправе заключать договоры об определении размера долей, изменении размера долей, если в правоустанавливающем документе размер частиц не указан или указан неправильно, а также выделение доли в натуре (деления). Заключение таких соглашений необходимо в случаях, предусмотренных законом (статья 67 Семейного кодекса Украины, статьи 88, 133 Земельного кодекса Украины и др.).
Договор об определении долей, изменении размера долей является неотъемлемой частью правоустанавливающего документа. При этом нотариус или подшивает один экземпляр такого договора в правоустанавливающего документа или делает на этом документе служебную отметку об удостоверении договора об определении, изменении размера частиц.
Договоры о выделении доли в натуре из имущества (разделение), подлежащего регистрации, удостоверяются нотариусом на основании документов, подтверждающих право собственности на такое имущество. Кроме того, нотариусу представляется выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, а в населенных пунктах, где инвентаризация не проведена, - справка соответствующего органа местного самоуправления или другой документ, оформленный в порядке, установленном действующим законодательством, в котором определены идеальная доля, ее стоимость и размер, вывод о технической возможности выделения этой доли в натуре (деление) на местности, а также наименование и площадь помещений, составляющих часть.
Одновременно с удостоверением договора о выделении в натуре (деление) жилого дома, здания, дома или сооружения нотариусом удостоверяется договор о выделении в натуре (деление) на местности земельного участка. Для удостоверения последнего наряду с другими документами нотариусу подается нотариально удостоверенный договор о совместной долевой собственности на земельный участок.
Заключение договора о выделении доли в натуре (деление) прекращает общую долевую собственность. В удостоверительной надписи нотариусом указывается о необходимости регистрации прав по этому договору в порядке, установленном действующим законодательством.
Договор об определении, изменении размера долей, выделение доли в натуре (деление) подлежит государственной регистрации в органах бюро технической инвентаризации, о чем указывается в удостоверительной надписи.
Споры между участниками общей долевой собственности по опре-делению, изменения размера частиц, а также выделение доли общего имущества в натуре (деление), решаются в судебном порядке.