1. Отношения имущественного найма весьма часто носят стабильный характер, и по истечении срока действия договора найма наймодатель и наниматель продолжают иметь интерес в передаче и получении имущества в пользование. Комментируемая статья, предусматривает преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок по истечении срока договора. Наниматель может воспользоваться этим правом не автоматически, а при наличии следующих условий:
а) если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору найма. Есть преимущественное перед другими лицами право на продолжение отношений найма имеет только тот наниматель, который своевременно платил плату за пользование имуществом, удерживал имущество в надлежащем состоянии, не допуская его ухудшения, и добросовестно выполнял другие обязанности нанимателя, предусмотренные договором найма и законом;
б) если наймодатель намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду;
в) если наниматель соглашается заключить договор найма на новый срок на условиях, которые предлагают другим претендентам (речь идет о плате за пользование имуществом, распределение обязанностей по проведению капитального ремонта и т. п.);
г) если наниматель сообщит наймодателя о своем намерении заключить договор найма на новый срок. Такое
сообщение наниматель должен сделать до истечения срока договора найма в срок, установленный договором. Если же такой срок договором не определен, сообщение должно быть сделано в разумный срок. В данном случае оценочную категорию «разумный срок» следует понимать как срок, необходимый для обсуждения наймодателем и нанимателем всех условий нового договора найма и подписания необходимых документов.
2. Данная статья предоставляет нанимателю лишь право требовать заключения с ним договора найма на новый срок. Однако она не обязывает наймодателя заключать новый договор на тех же условиях. Поэтому наймодатель при заключении договора на новый срок с тем же нанимателем вправе изменять его условия. Новые условия могут быть более или менее выгодными для нанимателя, однако они не должны быть хуже условия, что наймодатель предлагает другим лицам.
Условия договора найма на новый срок стороны согласовывают и фиксируют в договоре. В случае недостижения нанимателем и наймодателем согласия по плате за пользование имуществом на новый срок или по другим условиям договора найма на новый срок преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается, и наймодатель вправе передать имущество в пользование третьим лицам.
3. Наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в наем, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение. Порядок реализации этого права нанимателем законом не определен. Наймодатель, желающий продать вещь, переданную в аренду, прежде обязан сообщить нанимателя о своем намерении и об условиях продажи. И только в случае отказа нанимателя купить вещь на предложенных условиях наймодатель вправе предложить вещь другим лицам. Но если нет желающих купить вещь на условиях, предложенных наймодателем, и он согласится продать ее на условиях, удовлетворяющих нанимателя, последний опять имеет преимущественное право на покупку вещи.