Предоставляемое гражданам в связи с выселением из служебного жилого помещения другое жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным частью второй статьи 114 настоящего Кодекса.
В случае сноса дома или переоборудования дома (жилого помещения) в нежилой, а также если дом (жилое помещение) грозит обвалом, нанимателю служебного жилого помещения может быть предоставлено другое служебное жилое помещение. Предоставление другого служебного жилого помещения допускается также в случаях, предусмотренных статьей 102 настоящего Кодекса.
Комментарий :
1. Данная статья устанавливает требования к жилью, которое предоставляется лицу, подлежит выселению из служебного жилья, а именно:
1) Предоставляемое жилое помещение должно находиться в пределах того же населенного пункта, если им является город или поселок городского типа, а в сельской местности - в пределах территории поселкового, сельского совета либо в пределах территории колхоза или совхоза, расположенных на территории нескольких поселковых сельских советов (п. 20 постановления Пленума Верховного суда СССР от 09.12.82 года N 8 "О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза СССР и Союзных Республик")
2) Предоставляемое лице жилье должно отвечать требованиям санитарным и техническим требованиям. При этом необходимо учитывать: а) перечень случаев, когда жилые дома (жилые помещения) признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, согласно Положению о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 26 апреля 1984 г. N 189 (п. 22-1 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 12 апреля 1985 года N 2 "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины") б) другие конкретные обстоятельства (состояние здоровья, состав семьи и т. д.), например, обстоятельства, определенные ч. 2 ст. 23 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, ч. 2 ст. 50 ЖК и подпункта 7 п. 13 Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Украинской ССР (п. 63 письма Верховного Суда Украины от 26.05.2001 г. "Правовые позиции относительно рассмотрения судами отдельных категорий судебных дел (Жилищное право) "). Учитывая изложенное, обращает на себя внимание п. 20 постановления Пленума Верховного суда СССР от 09.12.82 года N 8 "О практике применения судами Основ жилищного законодательства Союза СССР и Союзных Республик", согласно положениям которого суды, рассматривая иски о выселении из предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим условиям, обязаны истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предлагаемое ему жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например санитарно-эпидемиологические службы) провести обзор жилого помещения и дать заключение о его пригодности к проживанию. При этом такой вывод должен оцениваться в совокупности с другими доказательствами по делу.
Необходимо также учитывать, что соответствующее санитарным и техническим требованиям другое жилое помещение может быть меньше, чем занимаемое, и менее благоустроенным, но вместе с тем оно должно соответствовать требованиям, исключающие признание лица, поселилась в нем, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в том числе в связи с проживанием в одной комнате лиц разного пола старше девяти лет, кроме супругов (п. 64 письма Верховного Суда Украины от 26.05.2001 г. "Правовые позиции относительно рассмотрения судами отдельных категорий судебных дел (Жилищное право) "; п. 16 постановления Пленума Верховного суда СССР от 03.04.87 года N 2; п. 22-1 постановления Пленума Верховного суда Украины от 12 апреля 1985 года N 2" О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины " ).
2. По содержанию комментируемой статьи в случае, когда дом, в котором находится служебное жилое помещение, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой, дом грозит обвалом, а также если дом (жилое помещение) в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.
Отселение при сносе или переоборудовании. Согласно ст. 22 Закона Украины "Об основах градостроительства" право на застройку земельных участков (строительство) состоит в возможности собственника, пользователя земельного участка осуществлять на нем в порядке, установленном законом, строительство объектов градостроительства, перестройку или снос зданий и сооружений. Застройка земельных участков, предоставляемых для градостроительных нужд, осуществляется после возникновения права собственности или права пользования земельным участком в порядке, предусмотренном законом, и получение разрешения на выполнение строительных работ.
Итак, учитывая содержание положений ст. 22 Закона Украины "О градостроительстве" и ч. 2 ст. 126 ЖК РСФСР, лицу может быть предоставлено другое жилье в связи со сносом или перестройкой дома, в котором находится служебное жилье, только после получения разрешения на строительство, согласование и утвержденной в установленном порядке проектной документации и получения разрешения на выполнение строительных работ, т. е. с момента получения права на снос или переоборудование дома. Стоит отметить, что практика применения указанных положений комментируемой статьи говорит о том, что обязанность по отселению распределяется следующим образом: 1) на период проведения реконструкции обязанность возлагается на соответствующие государственные администрации или исполнительные комитеты советов, 2) при отселении в другие служебные помещения - на учреждения, предприятия, организации, которые предоставили служебную жилую площадь (п. 1.3 распоряжения Киевской городской государственной администрации от 05.11.96 года N 1756 "Об организации отселения жителей из пятиэтажных домов массовой застройки 60-х годов, подлежащих реконструкции или сносу ").
Отселение при угрозе обвала. Согласно Положению о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания, утвержденное постановлением Совета Министров СССР от 26 апреля 1984 г. N 189, вывод об угрозе обвала дома дает специально создана исполнительным комитетом Совета межведомственная комиссия. Акт комиссии по результатам обследования утверждается исполкомом. Целесообразно при определении угрозы обвала жилого дома является учет такой комиссией положений Государственных строительных норм В.2.2-15-2005 "Жилые дома. Основные положения", утвержденных приказом Госстроя Украины от 18 мая 2005 г. N 80, ДБН В.1.1-3 -97 "Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от оползней и обвалов. Основные положения", ДБН В.1.2-1-95, Положения о расследовании причин аварий (обрушений) зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, утвержденное совместным приказом Госстроя Украины и Госнадзорохрантруда Украины от 25.04.95 N 85/89, и введены в действие с 1 июля 1995 года.
С целью обеспечения надежности и безопасной эксплуатации зданий, сооружений и инженерных сетей, предотвращения аварий на них Кабинетом Министров Украины 5 мая 1997 г. было принято постановление N 409 "Об обеспечении надежности и безопасной эксплуатации зданий, сооружений и инженерных сетей", которым Государственному комитету по делам градостроительства и архитектуры, Государственному комитету по надзору за охраной труда, Государственному комитету по жилищно-коммунальному хозяйству в установленном порядке подготовить и утвердить в течение 1997 года пакет нормативных актов, регламентирующих организацию работы, связанной с обеспечением надлежащего технического состояния зданий, сооружений и инженерных сетей всех форм собственности, проведением диагностики и экспертизы их технического состояния и планово-предупредительных ремонтов.
Во исполнение указанного постановления Кабинета Министров Украины совместным приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины и Государственного комитета Украины по надзору за охраной труда от 27 ноября 1997 года N 32/288 утверждены Правила обследований, оценки технического состояния и паспортизации производственных зданий и сооружений, Положение о главной организации из координации действий, подготовки нормативных документов и по вопросам обследований и паспортизации зданий и сооружений с целью обеспечения их надежности и безопасной эксплуатации, Положение о специализированных организациях по проведению обследований и паспортизации существующих зданий и сооружений с целью обеспечения их надежности и безопасной эксплуатации , Структуру реестра аварийно опасных производственных зданий и сооружений.
Согласно указанных нормативных актов по несущей способности и эксплуатационным свойствам конструкции за состоянием конструкции IV - аварийное относится конструкция, перегружена или в ней имеют место дефекты и повреждения, которые свидетельствуют о снижении ее несущей способности. Но на основе проверочных расчетов и анализа дефектов и повреждений гарантировать целостность конструкций на период усиления, особенно если возможен "хрупкий" характер разрушения. Необходимо вывести людей из зоны возможного обрушения, выполнить немедленное разгрузки, принять другие меры безопасности.
Так, лицо может быть отселена из служебного жилого помещения по мотивам наличия угрозы обвала только в том случае, когда дом, в котором находится служебное жилое помещение относится к категории IV - аварийное.
Отселение по результатам капитального ремонта. Согласно Правилам содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 г. N 76, письмо Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре от 30.04.2003 г. N 7/7-401 "Об отнесении ремонтно-строительных работ к капитальному и текущему ремонтам" капитальный ремонт здания - это комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением или улучшением эксплуатационных показателей дома, с заменой или восстановлением несущих или ограждающих конструкций, инженерного оборудования и оборудования противопожарной защиты без изменения строительных габаритов объекта и его технико-экономических показателей ..
Увеличение жилого помещения следует считать существенным, если в результате капитального ремонта его размеры превысят установленные законодательством нормы жилой площади, а также дополнительной площади (при наличии у нанимателя на нее права) и в результате создается избыток жилой площади.
Под существенным уменьшением жилой площади необходимо понимать предоставление жилья, размер которого меньше нормы предоставления, действующего в данном населенном пункте.