Для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Для временного проживания лиц, отбывавших наказание в виде ограничения свободы или лишения свободы на определенный срок и нуждаются в улучшении жилищных условий или жилая площадь которых временно заселена или которым возвратить прежнее жилое помещение нет возможности, а также лиц, нуждающихся в медицинской помощи в связи с туберкулезом, используются специальные общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома.
Жилые дома регистрируются как общежития в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
Комментарий :
1. Особый правовой режим общежитий обусловлен их функциональным назначением, которое состоит в обеспечении временным жильем таких физических лиц:
- Рабочих, служащих, аспирантов, докторантов, слушателей, студентов, учащихся, а также других категорий граждан на период выполнения работы или учебы;
- Лиц, отбывавших наказание в виде ограничения свободы или лишения свободы на определенный срок и нуждаются в улучшении жилищных условий или жилая площадь которых временно заселена или которым возвратить прежнее жилое помещение нет возможности;
- Лиц, нуждающихся в медицинской помощи в связи с заболеванием туберкулезом.
Общежитиями могут пользоваться граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, которые находятся в Украине на законных основаниях.
Следует отметить, что Государственный классификатор зданий и сооружений ДК 018-2000, утвержденный и введенный в действие приказом Госстандарта Украины от 17 августа 2000 г. N 507, в общежития относит также дома для престарелых и инвалидов, детей и других социальных групп, например , дома для беженцев, сиротские дома, приюты для бездомных и т. д.. Использование таких общежитий регулируется специальным законодательством, в частности, Законом Украины "О жилищном фонде социального назначения" и принятым в его исполнение Типовым положением о социальном общежитии для лиц, нуждающихся в социальной защите, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 30 мая 2007 г. N 783, Типовым положением о социальном общежитии для детей-сирот и детей, лишенных родительской опеки, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 8 сентября 2005 г. N 878, т.. К правоотношениям, не урегулированным специальными актами, по аналогии закона могут применяться нормы главы 4 Жилищного кодекса Украины, которые регулируют подобные по содержанию правоотношения.
Общежития предоставляются также некоторым категориям военнослужащих. Согласно ст. 12 Закона Украины "О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей" в случае отсутствия служебного жилого помещения военнослужащие рядового, сержантского и старшинского состава, которые проходят военную службу по контракту и не состоящие в браке, размещаются бесплатно в специально приспособленных казармах в расположении части, а семейные - в семейных общежитиях. Жилищно-бытовые условия в таких казармах должны соответствовать требованиям, предъявляемым к общежитиям, которые предназначены для проживания одиноких граждан. Курсантам высших военных учебных заведений и военных учебных подразделений высших учебных заведений, имеющих семьи, предоставляется жилая площадь в семейных общежитиях. В случае отсутствия таких общежитий им выплачивается по месту прохождения военной службы денежная компенсация за поднаем (наем) жилого помещения.
По проекту Жилищного кодекса, внесенного Кабинетом Министров Украины в Верховную Раду Украины 30.03.2009 года, общежития относятся к жилому фонду специального назначения.
2. Классификация общежитий проводится по нескольким критериям:
1) По целевому назначению в соответствии с п. 4 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 3 июня 1986 г. N 208, общежития подразделяют на два вида: для проживания одиноких граждан (жилые помещения находятся в совместном пользовании нескольких лиц, не находятся в семейных отношениях) для проживания семей (жилые помещения, состоящие из одной или нескольких комнат, находятся в обособленном пользовании семей). В общежитиях, предназначенных для проживания одиноких граждан, при необходимости, с разрешения исполнительного комитета районного, городского, районного в городе совета могут быть выделены помещения для проживания семей. Эти помещения должны располагаться в отдельных подъездах (секциях) жилого дома.
2) По форме собственности - общежития, которые являются объектами права государственной, коммунальной и частной собственности. Закон Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий" отдельно выделяет общежития, которые находятся в полном хозяйственном ведении или в оперативном управлении предприятий, учреждений, организаций по управлению жилищным фондом независимо от формы собственности.
3) По категориям лиц, которым предоставляется жилье в общежитиях:
- Общежития, предназначенные для временного проживания в связи с обучением, переобучением или повышением квалификации в учебных заведениях и в связи с работой (службой) по контракту;
- Специальные общежития, предназначенные для временного проживания лиц, отбывавших наказание в виде ограничения свободы или лишения свободы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, или жилая площадь которых временно заселена, либо вернуть прежнее жилое помещение которым нет возможности;
- Специальные общежития для лиц, нуждающихся в медицинской помощи в связи с заболеванием туберкулезом;
- Социальные общежития, жилье в которых предоставляется гражданам на время их пребывания на социальном квартирном учете при условии, что такое жилье является единственным местом их проживания;
- Социальные общежития для детей-сирот и детей, лишенных родительской опеки.
3. Следует различать понятия общежития как объекта гражданских правоотношений и объекта жилищных правоотношений.
Как объект гражданских прав общежитие является целостным имущественным жилищным комплексом или обособленной частью такого комплекса, который должен соответствовать архитектурно-планировочным, техническим нормам и санитарно-гигиеническим требованиям, установленным законодательными актами и техническими нормативами для данного типа жилья, быть пригодным для проживания в нем людей и использоваться исключительно по назначению. Это единый комплекс недвижимого имущества, образованный земельным участком в установленных пределах, расположенным на нем жилым домом специального назначения или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс.
В сфере жилищного права общежитием признается специально построенные или переоборудованные для этой цели жилой дом (часть дома), который зарегистрирован как общежитие в исполнительном органе соответствующего совета или государственной администрации и предназначен для временного проживания граждан в период работы (службы) или учебы.
Общежитие как особый вид жилья характеризуется следующими признаками:
1) Под общежития предоставляются жилые дома (жилые помещения), специально построенные или переоборудованные для этой цели. Требования к общежитий предусмотренные ДБН В.2.2-15-2005 "Жилые дома. Основные положения" и Санитарными правилами устройства, оборудования и содержания общежитий для рабочих, студентов, учащихся средних специальных учебных заведений и профессионально-технических училищ, утвержденными приказом Главного государственного санитарного врача СССР от 1 ноября 1988 г. N 4719. Информация о технических характеристиках здания находится в проектно-сметной документации на строительство (реконструкцию, переоборудование и т. п.), инвентаризационной деле, акте ввода дома в эксплуатацию. Переоборудование жилых домов под общежития проводится с разрешения исполнительного органа областного, городского совета.
2) Заселение общежития происходит после получения разрешения органов санитарно-эпидемиологической службы (заключение государственной санитарно-гигиенической экспертизы на заселение общежития).
3) Жилые дома регистрируются как общежития в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе совета.
4) Основанием для вселения в общежитие является специальный ордер, выданный в установленном ст. ст. 128, 129 Жилищного кодекса УССР порядке.
5) За пользование жилой площадью взимается плата по специально установленным ставкам.
6) Общежитие укомплектован мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, постельными принадлежностями, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан. Жителям общежития обеспечивается предоставление бытовых услуг и выделение для этих целей помещений.
7) Обслуживание общежития осуществляет специальный штат персонала.
8) Внутренний распорядок в общежитиях устанавливается правилами, утвержденными администрацией предприятия, учреждения, организации по согласованию с профсоюзным комитетом.
4. Учитывая, что нормативная база и правоприменительная практика относительно правового статуса общежитий формировалась на протяжении нескольких десятилетий, в условиях изменения экономического строя, при определении правового статуса общежитий возникает ряд проблемных вопросов.
Согласно п. 3 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 3 июня 1986 года N 208, не допускается размещение общежитий в подвалах и цокольных этажах, а также использование под общежития помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания граждан.
Правило о запрете на использование под общежития жилых домов, предназначенных для постоянного проживания граждан, появилось в ст. 39 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, утвержденных постановлением Президиума Верховного Совета СССР от 24 июня 1981 г. N 5150-X, и введенных в действие с 1 января 1982 года.
Однако для удовлетворения жилищных потребностей малых семей постановлением Совета Министров УССР и Украинского республиканского совета профессиональных союзов от 30.09.81 года N 496 "Об использовании жилых домов для малосемейных для временного обеспечения жилыми помещениями малых семей" признано целесообразным, начиная с 1 января 1981 года использовать в случае необходимости как семейные общежития для временного обеспечения жилыми помещениями малых семей жилые дома для малосемейных. Колхозы вправе оформлять часть своего жилого фонда как общежития и предоставлять в них площадь на период временной или сезонной работы гражданам, которые работают по трудовому договору, а также отдельным колхозникам, которые не имеют жилья.
Решение об использовании жилых домов под общежития и предоставления им соответствующего статуса в случае необходимости принималось администрацией предприятий совместно с профсоюзным комитетом до начала строительства дома, а использование жилых домов для малосемейных должно производиться после их регистрации в качестве общежитий. Также исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов в 70-х, 80-х годах по ходатайствам предприятий, учреждений и организаций были приняты решения о предоставлении предприятиям, учреждениям и организациям разрешений на использование жилых домов, их частей, отдельных подъездов, этажей и отдельных квартир под общежития для временного проживания работников. В бытовой речи такие общежития называют "малосемейки".
Впоследствии необходимость в использовании многоквартирных домов или их части под общежития отпала, они потеряли признаки временного жилья, большинство квартир была заселена семьями, которые постоянно прописаны и длительное время находятся на квартирном учете.
Общежития "семейного" типа в целом отвечают требованиям ДБН В.2.2-15-2005 "Жилые дома. Основные положения", поэтому органы местного самоуправления принимали решения об изменении статуса дома без проведения реконструкции (о признании дома, который использовался как общежитие, жилым домом с поквартирным заселением). Учитывая необходимость использования государственного жилищного фонда по назначению, учитывая многочисленные обращения жителей жилых домов, используемых под общежития, Киевская городская государственная администрация своим распоряжением "О общежития в жилых домах г. Киева" от 28 мая 1999 г. N 813 установлено, что некоторые решения исполнительного комитета Киевского городского Совета народных депутатов об использовании жилых домов, их частей, отдельных подъездов, этажей и отдельных квартир под общежития утратили силу. Райгосадминистрации по месту нахождения жилых домов или квартир в жилых домах, которые использовались под общежития, обязаны: выдать семьям и одиноким гражданам, постоянно проживающим, прописаны и находятся на квартирном учете, ордера на занимаемые жилые помещения; освобождены квартиры или комнаты в общих квартирах использовать для расселения одиноких граждан или семей, которые находятся на очереди квартирного учета и проживают по несколько в одной квартире или комнате.
Итак, статус общежитий предоставлялся только специально построенные или переоборудованные для этой цели жилым домам, но и жилым домам (их частям), предназначенным для постоянного проживания граждан.
5. Статус общежития могут получить отдельные части жилых домов (подъезды, отдельные этажи, секции, квартиры и т. д.), приспособленные под общежитие.
Согласно Методическим рекомендациям по вопросам технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза Украины от 5 сентября 2003 г. N 146, жилым домом признается здание, предназначенное для постоянного проживания в нем людей (в т. ч. общежитие), содержащий в себе квартиры и соответствующие вспомогательные помещения. Здания, которые используются или запроектированы для нескольких назначений (комбинированное жилье, гостиницу и контора), должны быть идентифицированы по одной классификационным признаком согласно главного назначения.
С технической точки зрения отдельные помещения или их совокупность является частью жилого дома, хотя по правовому режиму могут относиться к общежитиям.
Так, согласно п. 8 Примерного положения о студенческом общежитии высшего учебного заведения, утвержденного приказом Министерства образования и науки Украины от 13 ноября 2007 г. N 1004, студенческие общежития могут создаваться в арендованных помещениях, которые приспособлены под общежитие.
Для временного проживания военнослужащих Вооруженных Сил Украины и членов их семей во время прохождения ими военной службы или обучения в военных учебных заведениях Министерства обороны Украины предоставляются специально построенные или переоборудованные для этой цели жилые дома, казармы и другие здания, расположенные на территории военных городков (воинских частей ) (п. 1.3 Инструкции по организации предоставления жилой площади в общежитиях Вооруженных Сил Украины, утвержденной приказом Министра обороны Украины от 24 марта 2008 г. N 113).
Поэтому в случае возникновения спора о правовом режиме части жилого дома, выделенной под общежитие, необходимо установить и другие обстоятельства, характеризующие помещение как общежитие.
6. Согласно ст. 54 Закона Украины "О высшем образовании" студенты высших учебных заведений, обучающихся на дневной (очной) форме обучения, имеют право на обеспечение общежитием в порядке, установленном КМУ. Кроме того, уровень обеспеченности студентов общежитиями является одним из условий для получения лицензии на осуществление образовательной деятельности в сфере высшего образования, что предусмотрено Лицензионными условиями предоставления образовательных услуг в сфере высшего образования, утвержденным приказом Министерства образования и науки Украины от 24.12.2003 г. N 847 .
Студенческие общежития высших учебных заведений предназначены для проживания на период обучения иногородних студентов, слушателей, курсантов, ассистентов-стажеров, интернов, клинических ординаторов, аспирантов, адъюнктов, докторантов и др., а также студентов из числа детей-сирот и детей, лишенных родительской опеки , при отсутствии у них другого места жительства. Иностранные граждане, которые учатся в этом вузе, размещаются в общежитиях на общих основаниях, если иное не предусмотрено договором или другими нормативно-правовыми актами.
В общежития могут быть размещены иногородние студенты заочной формы обучения на период проведения экзаменационной сессии, иногородние абитуриенты на период проведения вступительных испытаний, а также абитуриенты из числа детей-сирот и детей, лишенных родительской опеки, при условии отсутствия у них другого места жительства.
Как правило, студенческие общежития являются структурными подразделениями учебных заведений. Такие подразделения осуществляют свою деятельность согласно уставу или положения учебного заведения и действуют на основании Положения об общежитии, которое разрабатывается на основе Примерного положения о студенческом общежитии высшего учебного заведения, утвержденного приказом Министерства образования и науки Украины от 13 ноября 2007 г. N 1004.
7. Жилые дома регистрируются как общежития в исполнительных органах сельских, поселковых, городских, районных в городе советов. Правовым основанием для выполнения этих полномочий является пп. 5 пункта "б" ст. 30 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине", который относит к делегированным полномочиям исполнительных органов советов учет в соответствии с законом жилищного фонда, осуществление контроля за его использованием. Также полномочия органов местного самоуправления в жилищной сфере по общежитий регулируются ст. 18 Закона Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий" в соответствии с которой органы местного самоуправления принимают решения о предоставлении соответствующим жилищным комплексам статуса "общежитие" и одновременно о предоставлении разрешения на приватизацию жилых и нежилых помещений таких общежитий в соответствии с настоящим Законом.
Регистрация общежитий осуществляется в порядке, установленном органами местного самоуправления. Например, порядок регистрации в Автономной Республике Крым жилых домов, частей жилых домов как общежитий регулировался одноименным Положением, утвержденным Постановлением Верховной Рады АРК от 21 апреля 1999 года N 464-2/99.
Позиция о том, что в случае непроведения регистрации дома как общежития в исполнительном органе местного совета такой дом не может считаться общежитием, является спорной. Правовой статус общежития состоит из нескольких признаков, которые необходимо оценивать в совокупности. На практике отсутствие регистрации дома в качестве общежития предоставляла жителям возможность приватизировать помещения, которыми они пользовались.
Вопрос изменения статуса общежитий относится к компетенции органов местного самоуправления. Согласно п. 11 ч. 1 ст. 18 Закона Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий" органы местного самоуправления принимают решение о проведении реконструкции, капитального ремонта, переоборудования общежитий, о признании общежития аварийным или непригодным для проживания в нем людей и о сносе аварийных и непригодных для проживания гуртожиткив3, а также обращаются с исками в суд о принудительной передаче в собственность территориальных громад общежитий, находящихся в собственности субъектов, образованных в результате корпоратизации или приватизации бывших государственных и коммунальных предприятий.
8. Большинство общежитий была построена в советское время за государственные средства или средства общественных организаций, колхозов, кооперативов, совхозов.
В годы независимости часть общежитий приватизирована вследствие включения общежитий в уставные фонды предприятий, образованных в процессе приватизации или корпоратизации. Вопрос о правомерности приватизации общежитий остается дискуссионным.
Общежития не входящих в состав целостных имущественных комплексов, поскольку не выполняют производственных функций, а относятся к жилищному фонду, в связи с чем отношения по их использованию регулируются нормами Жилищного кодекса Украинской ССР и других актов жилищного законодательства. Кроме того, частью 2 статьи 3 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" прямо предусмотрено, что действие этого Закона не распространяется на приватизацию объектов жилищного фонда, в состав которых в соответствии с требованиями статей 4 - 6 Жилищного кодекса Украинской ССР также относятся общежития. Итак, вышеупомянутые требования закона исключают возможность приватизации общежитий в составе целостного имущественного комплекса.
Непередача дома в коммунальную собственность при приватизации целостного имущественного комплекса является нарушением Закона Украины "О приватизации государственного имущества", поэтому акты органов приватизации относительно включения стоимости общежитий в стоимости целостного имущественного комплекса и заключенные на их основании договоры могут быть признаны недействительными в судебном порядке (письмо Высшего арбитражного суда Украины от 04.02.2000 г. N 01-8/47 "О практике разрешения отдельных категорий споров по материалам президиума Высшего арбитражного суда Украины", инструктивное письмо Фонда государственного имущества Украины от 30.12.2005 г. N 10-25-21463 ). Одновременно в ч. 1 ст. 3 Закона Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий" говорится о том, что общежития, которые не являются объектами права государственной собственности и на законных основаниях включены в уставные фонды предприятий, образованных в процессе приватизации или корпоратизации, могут передаваться в собственность территориальных общин на договорной основе в соответствии с действующим законодательством.
Согласно ст. 9, ч. 8 ст. 31 Закона Украины "О коллективном сельскохозяйственном предприятии", Порядка безвозмездной передачи в коммунальную собственность объектов социальной сферы, жилищного фонда, в том числе незавершенного строительства, а также внутрихозяйственных мелиоративных систем коллективных сельскохозяйственных предприятий, которые не подлежали делению в процессе реорганизации этих предприятий и передачи на баланс предприятий-правопреемников, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 13 августа 2003 года N 1253, Методики уточнения состава и стоимости паевых фондов имущества членов коллективных сельскохозяйственных предприятий, в том числе реорганизованных, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 28 февраля 2001 года N 177 , объекты социальной сферы, жилищного фонда, к которым относятся и общежития, не подлежали включению в фонд и делению в процессе реорганизации этих предприятий.
Статьей 26 Закона Украины "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом" установлено, что объекты жилищного фонда, в том числе общежития, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры в случае банкротства предприятия не включается в его ликвидационной массы, а передаются к коммунальной собственности соответствующих территориальных общин без дополнительных условий и финансируются в установленном порядке.
На 1 января 2008 года, по данным статистического бюллетеня "Жилищный фонд Украины в 2007 году", насчитывалось 10 630 общежитий. Среди них 3344 - коммунальных, 3207 - частных и 4079 - державних4.
1 января 2009 вступил в действие Закон Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий", направленный на урегулирование порядка приватизации комнат в общежитиях. Сфера действия настоящего Закона распространяется на граждан, на законных основаниях длительное время (не менее пяти лет) зарегистрированы и фактически проживают в общежитиях, предназначенных для проживания одиноких граждан или для проживания семей, и не имеют другого собственного жилья.
В основу механизма реализации жилищных прав жителей общежитий положено передачу в течение трех лет всех общежитий, на которые распространяется Закон, в собственность территориальных общин. Передача общежитий осуществляется согласно порядку, предусмотренного Законом Украины "О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности» и принятых в соответствии с ним подзаконных актов, с учетом особенностей настоящего Закона. После передачи общежитий в коммунальную собственность жильцы могут при наличии соответствующего решения совета приватизировать общежития.
Заключительным положениям Закона введен мораторий на отчуждение любым способом (кроме передачи в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов) общежитий, находящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, организаций, учреждений независимо от форм собственности, или вошли в уставные фонды акционерных или коллективных предприятий, созданных в процессе приватизации или корпоратизации, в течение трех лет со дня опубликования Закона (до 1 октября 2011 года). Поскольку целью моратория законодатель определил в том числе и недопущения отчуждения общежитий, которые строились за государственные средства, можно сделать вывод, что мораторий должен распространяться также на дома, которые имеют статус общежития и находятся в частной собственности, но были построены за государственные средства.