Комментарий :
1. Частью 1 статьи комментируемого предусмотрено, что ЖСК организуются при органах местного самоуправления, при предприятиях, учреждениях и организациях. В данном случае речь идет о территориальный принцип организации ЖСК, когда они создаются при органах местного самоуправления, и о производственный принцип - когда ЖСК создается при определенной лицу. Причем решение об организации кооперативов при предприятиях, учреждениях, организациях принимаются с учетом предложений трудовых коллективов соответствующих юридических лиц (ч. 2 данной статьи).
Время, следует подчеркнуть, что в современных условиях организация и деятельность ЖСК и жилищных кооперативов вызывает определенные трудности, поскольку этот вопрос в Украине урегулирован прежде, только устаревшим учитывая настоящее, Примерным уставом ЖСК, общими положениями, предусмотренными гл. 5 ЖК. ГК Украины (ст. 86) содержит лишь общие положения относительно осуществления деятельности потребительскими кооперативами, в которых, как было подчеркнуто прежнему относятся ЖСК.
Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющий жилищно-бытовые потребности своих членов, остаются ЖСК, которые организуются для строительства многоквартирных домов и последующей их эксплуатации, ведь цель организации ЖСК - обеспечение жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства соответствующего многоквартирного дома (а в случаях, предусмотренных законодательством, - одно-и двухквартирных жилых домов усадебного типа или многоквартирного блокированного жилого дома (домов) с надворными зданиями за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита).
При этом данные кооперативы сейчас можно разделить на два вида: те, которые создаются гражданами при содействии органов местного самоуправления или заинтересованных юридических лиц, и такие, которые организуются гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно. В первом случае, как правило, к членам ЖСК принимаются граждане, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, во втором все расходы возлагаются на членов конкретного ЖСК.
Следует также учитывать, что одной из организационных условий жилищно-строительной кооперации является принцип добровольности. Кооператив формируется из числа граждан, желающих вступить в его члены.
2. Порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов устанавливается законодательством Украины, настоящим Кодексом, Примерным уставом ЖСК и другими актами законодательства Украины (в последних, в частности, можно отнести хотя и действующую ныне постановление Совета Министров СССР от 19.08.82 N 765 "О жилищно - строительной кооперации "с последующими изменениями и дополнениями, но такую, что по своему содержанию не соответствует современной политической, экономической, правовой системам Украины, а потому вряд ли такое, что способно регулировать правоотношения в сфере ЖСК).
Сейчас действующим является Примерный устав ЖСК (утвержден постановлением Совета Министров СССР от 30 апреля 1985 г. N 186 с последующими изменениями и дополнениями). Он регулирует широкий круг отношений, главным образом тех, которые возникают внутри кооператива: порядок организации и деятельности кооператива, прием граждан в кооператив, права и обязанности кооператива, права и обязанности членов кооператива и членов их семей, средства кооператива, органы управления кооператива и т. п..
3. Согласно положениям Примерного устава ЖСК в кооперативы, которые организуются при органах местного самоуправления, принимаются граждан, состоящих на учете желающих вступить в кооператив или в списке лиц, пользующихся правом на вступление в кооператив вне очереди (см. также комментарий к ст. 134 ЖК).
В кооперативы, которые организуются при предприятиях, учреждениях, организациях, принимаются работники этих предприятий, учреждений, организаций, состоящих на учете желающих вступить к кооперативу (в списке лиц, пользующихся правом на вступление в кооператив вне очереди), а также другие граждане в случаях, предусмотренных законодательством Украины. В порядке доукомплектования к указанным кооперативам за направлением органа местного самоуправления могут быть приняты граждане, которые находятся на кооперативном учете (в списке внеочередников).
При предприятии, учреждении, организации с разрешения органа местного самоуправления может организовываться кооператив для работников нескольких предприятий, учреждений, организаций, расположенных в данном населенном пункте.
4. Поскольку после завершения строительства кооперативного дома каждому члену кооператива предоставляется отдельная квартира (ст. 141 ЖК), число граждан, вступающих в организуемый кооператив, должно соответствовать количеству квартир в жилом доме (домах) кооператива, запланированном к строительству (п. 3 Примерного устава ЖСК ).
Также предусмотрено, что при строительстве одно-и двухквартирных жилых домов усадебного типа число граждан, необходимое для организации кооператива, определяется органом местного самоуправления, но не может быть менее 5 человек.
5. На основании заявлений граждан, состоящих на учете желающих вступить к кооперативу (в списке лиц, пользующихся правом на вступление в кооператив вне очереди), с соблюдением установленной очередности орган местного самоуправления или администрация предприятия, учреждения, организации или орган кооперативной или другой общественной организации и профсоюзный комитет составляют списки граждан, вступающих в данный кооператив, и членов их семей и проводят общее собрание граждан, на которых принимается решение об организации кооператива.
Решение собрания об организации кооператива, список граждан, которые вступают в кооператив, и членов их семей, которые изъявили желание поселиться в доме кооператива, утверждаются органом местного самоуправления. При этом с учетом заявлений граждан и исходя из требований Примерного устава ЖСК в части предельного размера жилой площади и количества комнат (см. также комментарий к ст. 141 ЖК), определяются типы квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т. п.)., Которые будут предоставляться указанным гражданам.
Таким образом, на первом этапе решается вопрос только о типе квартиры. Ее номер и размер жилой площади становятся известными позже - после распределения конкретных квартир между членами кооператива.
Согласно абз. 3 п. 4 Примерного устава ЖСК распределение квартир между членами кооператива производится перед сдачей жилого дома в эксплуатацию. На этом - втором этапе на основании решения, принятого при организации кооператива, принимается решение о предоставлении члену кооператива конкретной квартиры того типа, который был определен изначально (первоначально). Необходимо подчеркнуть, что Примерным уставом ЖСК первоначально принятое решение о выделении члену кооператива квартиры определенного типа может быть пересмотрено только по просьбе об этом члена кооператива.
6. Необходимо учитывать, что общее собрание членов ЖСК, которые являются высшим органом управления кооператива осуществляют распределение квартир между членами новоорганизовуваного кооператива (пп. 9 п. 60 Примерного устава ЖСК).
При этом решение общего собрания членов кооператива о распределении квартир между членами новоорганизовуваного кооператива принимается большинством не менее 3/4 голосов присутствующих на собрании членов кооператива (уполномоченных) (абз. 4 п. 62 Примерного устава ЖСК). Вместо члена кооператива на общем собрании членов кооператива может присутствовать уполномоченный. Полномочия подтверждается доверенностью. Уполномоченное лицо может представлять интересы одного члена кооператива.
Метод распределения квартир между членами кооператива Примерным уставом не определен. На практике в некоторых случаях распределение квартир поручают правлению кооператива, инициативной группе или специально созданной для этой цели комиссии, предложения которых в дальнейшем рассматриваются и утверждаются общим собранием членов кооператива. Наиболее часто распределение квартир в ЖСК распределяется по жребию. Жеребьевка проводится по группам - между членами кооператива, имеющих право в соответствии с ранее принятым решением на получение квартиры данного типа (однокомнатной т. д.). Жеребьевка может проходить в два этапа - сначала определяется очередность, согласно которой члены кооператива будут тянуть жребий с номером квартиры данного типа, а затем тянутся сами жребии. Члены ЖСК, которые имеют право выбора квартир, в жеребьевке участия не принимают.
При распределении квартир существенное значение имеют поправочные коэффициенты к стоимости квартир, которые в соответствии с Примерным уставом ЖСК (п. 12) по решению общего собрания членов кооператива могут применяться в размере до десяти процентов стоимости квартир в зависимости от этажа, ориентации квартир и других местных условий. Введение таких поправочных коэффициентов и определение стоимости квартир производятся к распределению квартир между членами кооператива. В результате применения указанных коэффициентов стоимость квартир, расположенных на неудобных этажах, с худшей ориентацией и т. д. оплачивается по меньшей цене.
Распределение квартир методом жеребьевки позволяет поставить всех членов ЖСК в равные условия. Применение этого метода с сочетанием права выбора квартиры членам кооператива, которые имеют для этого основания, считается наиболее правильным.
7. Частью 5 статьи комментируемого предусмотрено, что ЖСК действует на основании устава, принятого в соответствии с Примерным уставом жилищно-строительного кооператива общим собранием граждан, вступающих в организуемый кооператив, и зарегистрированного в установленном порядке.
Так, после утверждения решения об организации жилищно-строительного кооператива созывается общее собрание граждан, вступающих в организуемый кооператив, для принятия устава кооператива. ЖСК действует на основании устава, принятого в соответствии с положениями Примерного устава ЖСК и зарегистрированного в органе местного самоуправления, который утвердил решение об организации кооператива. Изменения и дополнения, вносимые в устав кооператива, также подлежат регистрации. Со дня регистрации устава кооператив приобретает права юридического лица. Кооператив пользуется штампом и печатью с указанием своего наименования (п. 5 Примерного устава ЖСК).
Устав ЖСК может уточнять и дополнять нормы, содержащиеся в Примерном уставе ЖСК. Однако его положения не могут противоречить Примерном устава ЖСК. В случае наличия расхождений между положениями устава конкретного ЖСК и Примерного устава ЖСК, действуют положения последнего.
Примерный устав ЖСК считается общеобязательным нормативным актом, который действует независимо от внесения кооперативом изменений и дополнений в ранее принятые ими уставов.
Вышеперечисленные действия следует отнести к третьему этапу создания кооператива.
8. Последней стадией - четвертым этапом организации ЖСК является созыв общего собрания его членов, на котором избираются правление и ревизионная комиссия. Собрание также утверждают согласованные с органом местного самоуправления и строительной организацией проект и сводную смету на строительство жилого дома (домов) и надворных зданий и устанавливают размер вступительного взноса (см. также комментарий к ст. 187 ЖК).
9. Согласно ч. 6 данной статьи ЖК и согласно положениям Примерного устава ЖСК (п. 10) граждане, которые включены в утвержденный органом местного самоуправления списка лиц, вступающих в организуемый жилищно-строительного кооператива, считаются членами этого кооператива со дня регистрации устава. Поэтому просмотр органом местного самоуправления утвержденного им списка членов кооператива не допускается. Вопрос об исключении лица из членов кооператива может быть решен только при наличии предусмотренных законодательством оснований и в определенном порядке (см. также комментарий к ст. 147 ЖК).
Граждане, которые были приняты в действующий жилищно-строительного кооператива, считаются его членами со дня утверждения органом местного самоуправления решение общего собрания членов кооператива о приеме в кооператив. В этом случае такие лица имеют права и несут обязанности члена кооператива только после принятия указанного решения.