Комментарий :
1. О правилах и договор обмена жилыми помещениями см. ст. ст. 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 ЖК.
2. Член ЖСК имеет право не только бессрочно пользоваться предоставленным ему жилым помещением, но и распоряжаться им в установленном законом порядке (сдавать в аренду, обменивать и т. п.).
Члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов имеют право осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, которое принадлежит другим гражданам на праве собственности, на основании гражданско-правового договора, а также с другими членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Обмен производится с взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из оснований пользования жилым помещением.
3. Пленум Верховного Суда Украины в постановлении от 18.09.87 г. N 9 (с последующими изменениями и дополнениями) "О практике применения судами законодательства о жилищно-строительные кооперативы" в п. 2 подчеркнул, что судам подведомственны споры между ЖСК и их членами или другими гражданами, в частности, по искам членов ЖСК: об отказе (при неполной уплате паевого взноса) правления ЖСК в согласии на сдачу жилого помещения в наем, общего собрания членов ЖСК - в передаче пая члену семьи, в обмене жилыми помещениями между членами того самого ЖСК, органа местного самоуправления - в выдаче ордеров на обмен жилых помещений, а также о принудительном обмене жилого помещения, если между членом кооператива, который не полностью оплатил паевой взнос, и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене (статьи 143, 144 ЖК Украины, пп. 31, 36 - 40 Примерного устава ЖСК).
Так, согласно ч. 1 ст. 143 ЖК, п. 36 Примерного устава ЖСК, член ЖСК вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда или по другим членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, которое вселяется в связи с обменом в дом жилищно-строительного кооператива.
Член кооператива или член его семьи также имеет право в установленном порядке провести обмен жилой площади, приходящейся на него, в том числе смежной комнаты или части комнаты, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется как член семьи тех , которые остались проживать в этом помещении. Если обмен части жилого помещения связан с убытием члена кооператива из кооператива, то такой обмен осуществляется при условии вступления в кооператив члена его семьи или лица, которое вселяется как член семьи тех, которые остались проживать в этом помещении.
Обмен жилыми помещениями между членами того же жилищно-строительного кооператива производится по решению общего собрания членов кооператива. В случае возражения кооператива против обмена спор решается в судебном порядке.
Постановлением Пленума Верховного Суда Украины также определено, что член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру и вправе распоряжаться ею по своему усмотрению - продавать, завещать, обменивать, в том числе на другой жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда или другого ЖСК, на жилой дом (часть дома), принадлежащего гражданину на праве собственности и совершать в отношении нее иные сделки, не запрещенные законом. Исходя из этого, лицо, которому отчужден членом ЖСК квартира, имеет преимущественное право на вступление в этот кооператив.
4. Отдельно подчеркивается (п. 10 Постановления), что суды должны иметь в виду:
а) требовать проведения принудительного обмена жилого помещения вправе член ЖСК, который не приобрел право собственности на квартиру, его жена или члены семьи, которым принадлежит право собственности на часть паенакопления, если между ними не достигнуто соглашение об обмене. При решении такого иска должны учитываться интересы, которые заслуживают внимания членов семьи, проживающих в жилом помещении, поскольку они имеют одинаковое право пользоваться им, б) член семьи пайщика вправе провести обмен жилой площади, приходящейся на него, в том числе смежной комнаты или части комнаты, и в случаях, когда он не имеет права на долю в паи (если паевой взнос еще не оплачен полностью). Обмен части жилой площади в квартире ЖСК допускается только при условии, если лицо, с которой проводится ее обмен, является близким родственником с членом кооператива или членами его семьи, которые остались проживать в квартире (родители, дети, дед, бабка, родные братья и сестры), к ним вселяется как член семьи и в порядке обмена передает жилое помещение, которым она пользуется как наниматель или член ЖСК (в том числе того самого). Принудительный обмен в таких случаях действующее законодательство не предусматривает в) общее собрание членов ЖСК (до полной уплаты паевого взноса) могут отказать в обмене жилых помещений в доме того же кооператива или в приеме в члены ЖСК лица, которое вступает к кооперативу в связи с обменом жилого помещения, а орган местного самоуправления - в выдаче ордера участникам обмена только при наличии предусмотренных ст. 86 ЖК Украины оснований. Отказ в выдаче ордера также обоснованной, если участниками обмена не представлены необходимые документы (справки учреждения банка о внесении лицом, которая вступила в кооператив, паевого взноса, правление кооператива о передаче членом кооператива, который выбыл, паенакопления лицу, которое является его близким родственником ( п. 40 Примерного устава ЖСК) г) предоставление ответчику в порядке принудительного обмена жилого помещения в доме ЖСК возможно лишь в случае, когда общее собрание членов кооператива согласились принять его членом ЖСК и не возражает стать членом данного кооператива.
Вышеупомянутые рекомендации постановления Верховного Суда Украины сейчас могут быть применимыми лишь в той части, которая не противоречит требованиям действующего законодательства Украины.
5. Обмен жилого помещения в доме ЖСК возможен при условии приема в члены кооператива лица, которое вселяется в связи с обменом в дом жилищно-строительного кооператива.
В частности, п. 37 Примерного устава ЖСК предусмотрено, что лицо, которое вступает к жилищно-строительного кооператива в связи с обменом жилого помещения, пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в этот кооператив. В случае выбытия члена кооператива из кооператива в связи с обменом части жилого помещения такое преимущество предоставляется одному из членов семьи, проживающих вместе с ним, а при отказе членов семьи от вступления в кооператив - лицу, которое вселилось как член семьи оставшихся проживать в этом помещении. При отказе в приеме в кооператив указанных лиц спор решается в судебном порядке.
6. Учитывая вышеизложенное и правила ч. 3 комментируемой статьи можно подчеркнуть, что если между членом кооператива, который не является собственником квартиры, и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также его супруг или другой член семьи , что имеет право на часть паенакопления, могут требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на другие жилые помещения. Аналогичное по содержанию правило содержится в п. 39 Примерного устава ЖСК. Вместе с тем не может быть признана законной такое же требование члена семьи (в том числе бывших супругов), не имеет права на часть паенакопления.
7. Обмен не допускается в случаях, указанных в статье 86 настоящего Кодекса (см. также к ней комментарий), которыми являются: 1) если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения или признания ордера недействительным; 2) если одним из участников обмена является членом жилищно-строительного кооператива, относительно которого рассматривается вопрос об исключении из кооператива; 3) если обмен имеет корыстный или фиктивный характер; 4) если дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит сносу или дом (жилое помещение) грозит обвалом или подлежит переоборудованию для других целей; 5) если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой обмениваемого жилого помещения; 6) если жилое помещение является служебным или находится в общежитии; 7) если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприятия, учреждения, организации, указанных в части первой статьи 114 ЖК, кроме случаев, когда съемщик получил помещение в доме предприятия, учреждения, организации не в связи с трудовыми отношениями или когда наймодатель утратил право на его выселение, а также когда наниматель другого обмениваемого помещения (член жилищно-строительного кооператива) пребывает с этим предприятием, учреждением, организацией в трудовых отношениях; 8) если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два или больше съемщики, вселяется лицо, которое болеет тяжелой формой хронического заболевания, в связи 'связи с чем не может проживать в такой квартире, 9) если вследствие междугородного обмена на жилые помещения в городах республиканского подчинения и в курортных местностях размер жилой площади будет приходиться на каждого члена семьи, будет меньше установленного законодательством.
8. При обмене жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда на жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива лицо, которое вступает к кооперативу в связи с обменом, обязано внести на счет кооператива в учреждении банка паевой взнос не меньше, чем размер паенакопления члена кооператива, который выбыл. Если лицо, которое вступает к кооперативу в связи с обменом, есть с членом кооператива близким родственником (родители, дети, дед, бабка, родные братья и сестры), она освобождается от внесения указанного паевого взноса при условии передачи ей пая выбывшим членом кооператива . В приведенном перечне близких родственников отсутствуют внуки, однако названные дед и бабка, которые в случае вступления в ЖСК в связи с обменом могут быть освобождены от уплаты паевого взноса. Несомненно, что и при обратном варианте - когда в связи с обменом в кооператив вступает внук или внучка члена кооператива - они также освобождаются от уплаты указанного взноса при условии передачи им пая выбывшим членом.
При этом при обмене жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива на другое жилое помещение в доме этого или другого кооператива производится зачисление равных сумм паенакоплений. Разница в паенакоплениях должна быть соответственно внесена новелле членом кооператива и полученная выбывшим из кооператива.