Комментарий :
В ч. 1. Компетенция органов государственной власти и местного самоуправления о передаче в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности определяется ст. 122 ЗКУ (см. комментарий). Следует учитывать, что на данный момент не по распределению земель на земли коммунальной и государственной собственности, поэтому земли коммунальной собственности не сформированы. До разграничения действуют нормы п. 1 разд. VIII "Заключительные положения" Закона Украины "Об аренде земли", п. 12 разд. X "Переходные положения" ЗКУ, предоставляющие право сдавать в аренду земли государственной собственности в пределах населенных пунктов местным советам, а за пределами - органам исполнительной власти.
Упоминание о "договор купли-продажи права аренды" в комментируемой норме следует признать некорректным. Право аренды возникает только после заключения соответствующего договора аренды и его государственной регистрации (в перспективе - регистрации права аренды), в том числе в случае проведения аукциона (ст. ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 6 и др.. Закона Украины "Об аренде земли "). Поэтому "продать" это право до того, как оно возникнет, невозможно. Кроме того, термин "право аренды" традиционно обозначает обязательственном праве, не может "продаваться". Не хотелось бы, чтобы новая неудачная редакция данной нормы (ред. Закона Украины от 16.09.2008 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству») была использована для того, чтобы, например, в случае проведения аукциона до заключения договора аренды заключать еще какой-то договор "купли-продажи права аренды", который не будет иметь никаких правовых последствий.
По общему правилу, договорные отношения строятся по началах равенства сторон, и право требовать заключения с ним договора аренды земельного участка возникает у субъекта лишь в случаях, определенных законом или договором. Так, ч. 3 ст. 27 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" предусматривает "приоритетное право" владельцев "приватизированных объектов в долгосрочную аренду (на срок не менее десяти лет) занимаемых ими земельных участков с последующим выкупом земельных участков в соответствии с законодательством Украины, если на это нет прямого запрета Кабинета Министров Украины или соответствующего местного совета ". Другим случаем является преимущественное право на возобновление договора арендатора, "который надлежащим образом исполнял обязанности согласно условиям договора" (ч. 1 ст. 33 Закона Украины "Об аренде земли").
В ч. 2. По общему правилу, передача в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности проводится по результатам проведения земельных торгов в форме аукциона. Относительно исключения из данного правила см.. ч. ч. 2, 3 ст. 134 ЗКУ и комментарий к части 2, 3 ст. 134 ЗКУ.
Говорить о "продаже права аренды" на таких торгах некорректно. Во-первых, право аренды на момент проведения торгов еще не существует - оно возникнет только после заключения соответствующего договора аренды (см., в частности, ст. Ст. 125, 126 ЗКУ и др.).. Во-вторых, "аренда" как обязательственное право продаваться вообще не может. В случае проведения торгов по продаже права аренды в момент объявления победителя фактически заключается предварительный договор (общие положения о таком договоре изложены в ст. 635 ГКУ) о заключении в дальнейшем договора аренды земельного участка. Поэтому правила о проведении торгов по "продаже" права аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности следует понимать как устанавливающие специальные правила заключения предварительного договора. Поскольку проведение торгов по существующей практикой предусматривает заключение в дальнейшем договора аренды земельного участка, рассматривать победу на конкурсе определенного лица как принятие оферты арендодателя нет оснований.
В настоящее время процедура проведения торгов по "продаже" права аренды законодательством предусмотрена лишь в общих чертах (см. главу 21 ЗКУ). Ч. 5 ст. 137 ЗКУ требует определения порядка проведения торгов законом, который на сегодня не принят. При таких условиях было сделано несколько попыток урегулировать соответствующие отношения постановлениями Правительства.
В 2008 году КМУ дважды утверждал порядки проведения земельных торгов, но оба раза они были остановлены указами Президента Украины (см. постановление КМУ от 22.02.2008 N 90 "Некоторые вопросы проведения земельных аукционов" и от 17.04.2008 N 394 "Об утверждении Порядка проведения в 2008 году земельных аукционов "). Вторая из названных постановлений признана неконституционной Решением КСУ от 11.11.2008 N 25-рп/2008, в мотивировочной части которого констатируется, что "такие вопросы должны регулироваться только законом". Впрочем, на основании положений ст. 80 Закона Украины "О Государственном бюджете Украины на 2010 год" в 2010 году несколько месяцев действовала новое постановление КМУ - "Об утверждении Порядка продажи в 2010 году земельных участков несельскохозяйственного назначения на земельных торгах" от 02.09.2010 N 805. В Законе Украины "О Государственном бюджете Украины на 2011 год" указанное положение не воспроизведено.
По практике, которая состоит, право на заключение договора аренды земельного участка предоставляется лицу, которое платит высокую цену за право заключения договора. Между тем, на наш взгляд, более целесообразно было бы вести конкурентный отбор путем отбора предложения с самой арендной платой.
В ч. 3. Комментируемая часть отсылает к ст. 123 ЗКУ в случаях, когда предоставление земельного участка государственной или коммунальной собственности в аренду осуществляется не на конкурентных началах.
В ч. 4. Относительно договора аренды земельного участка, в т. ч. относительно некорректности положений о "отчуждение" права аренды см. комментарий к ст. 93 ЗКУ.
На настоящем правовом веб-портале Вы имеете непосредственную возможность найти всё, что потребуется для компетентного реализации Вашего вопроса: словарь юридических понятий, все базовые нормативно-правовые акты, случаи рассмотрения дел судами, комментарии к настоящим законам, заготовки правовой документации и адресная информация государственных органов и организаций Украины.
Правовой сайт ООО «Право Украины» предоставляет уникальную возможность Вам - заполучить компетентную правовую консультацию - помощь юриста онлайн от наших профессиональных юристов. Таким образом, если Вы столкнулись с юридической проблемой, и Вам нужна компетентная помощь юриста онлайн – заполните форму вопроса. Мы сделаем всё, для того чтобы Ваши права и законные интересы были гарантировано обеспечены!