Комментарий :
В ч. 1. Правила ч. 1 ст. 132 ЗКУ о необходимости нотариального удостоверения сделок об отчуждении земельных участков дублируют положения ГК (например, ст. 657 ГКУ по договорам купли-продажи земельных участков), а также дублируются в ч. 4 комментируемой статьи.
В ч. 2. Наряду с условиями соглашений, указанная норма содержит и указание на их реквизиты (например, название сторон, документы, подтверждающие право собственности, различные ведомости). Не для всех сделок характерно наличие договорной цены (например, она не нужна при дарении). Не является отдельным условием и "обязательства сторон" (п. "е") - они формулируются во всех условиях сделки.
Некоторые из требований комментируемого нормы являются хотя и нецелесообразными, но вполне понятными (например, относительно указания названий сторон). Некоторые же требуют комментария.
Предмет сделки. Предметом соглашения является земельный участок имеет определенное местоположение, указанной площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и соответствует ч. 1 ст. 79 ЗКУ (см. комментарий).
Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Относительно документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, см. 126 ЗКУ и комментарий к ней. Несомненно, соответствующее соглашение (сделка) не имеют "содержать" этот документ в буквальном смысле - документы (документы) не следует "вживлять" в текст соглашения. Достаточно ссылки на такой документ.
Специфической является ситуация в случае отчуждения земельного участка государственной (а в перспективе - и коммунальной) собственности (см. комментарий к ст. 126 ЗКУ).
Сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка. Отсутствие запретов проверяется нотариусом по данным Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества (Положение о Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества утверждены приказом Минюста Украины от 09.06.99 N 31/5).
Сведения об отсутствии или наличии ограничений или обременений проверяются согласно данным государственного земельного кадастра. При этом процедура такой проверки четко не урегулирован, а практика существует разнообразная. Например, в некоторых случаях соответствующие справки (заключения) предоставляют подразделения Центра государственного земельного кадастра, в других случаях - органы земельных ресурсов. Содержание справки также может быть разным: например, как обременение может быть указано "запрет самовольного изменения целевого назначения", "соблюдение требований экологического зонирования" и другие.
Кадастровый номер земельного участка. См.. комментарий к ст. 195 ЗКУ.
Момент перехода права собственности на земельные участки. Необходимо иметь в виду, что данный момент определяется императивно законом (ст. 125 ЗКУ) и сторонами по своему усмотрению определен быть не может.
Неукладенисть и недействительность сделок об отчуждении земельных участков. Проблемным является вопрос о правовых последствиях отсутствия в договоре существенных условий, закрепленных в надлежащей (нотариальной) форме. Отсутствие в договоре таких условий - это, с одной стороны, нарушения закона (например, ч. 2 ст. 132 ЗКУ), которое дает основания считать договор недействительным (ст. ст. 203, 215 ГКУ). С другой стороны, положение ч. 1 ст. 638, ст. 639 ГКУ предусматривают, что "договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора". Такие нормы дают основания для вывода, что при отсутствии в договоре хотя бы одного из существенных условий соглашение незаключенным, т. е. сделки как таковой не иснуе319.
Судебная практика давала примеры различных тенденций при решении данного вопроса. В разъяснении Высшего арбитражного суда Украины от 12.03.99 N 02-5/111 предусмотрено, что "недействительной может быть признана лишь заключено соглашение", из чего некоторые выводил заключение, что сделки могут признаваться незаключенными. Впоследствии, правда, в практике хозяйственных судов состоялся постепенный отход от практики признания сделок незаключенным. Этот уход был основан, среди прочего, на позиции ВСУ, который при решении отдельных дел исходил из того, что признание договора незаключенным не признается законом способом защиты гражданских прав (ч. 2 ст. 16 ГКУ). Между тем, такая позиция сама по себе не является подтверждением того, что соглашения, в которых отсутствуют существенные условия, должны считаться недействительными.
На наш взгляд, в случае, если в договоре отсутствуют некоторые существенные условия, такой договор как волеизъявление сторон существует, однако не может считаться действительным. На это по отдельным разновидностям договоров указывают положения гражданского законодательства. Например, несоблюдение нотариальной формы сторонами означает, что стороны в надлежащей форме не достигли согласия по всем существенным условиям договора, т. е. договор в силу положений ч. 1 ст. 638 ГКУ, вроде, должен считаться незаключенным. Зато, ст. ст. 219, 220 ГКУ однозначно устанавливают ничтожность (а не неукладенисть) договоров, заключенных без соблюдения нотариальной формы. Уже этого примера, на наш взгляд, достаточно для опровержения общего вывода судов о том, что недействительной может считаться лишь заключено соглашение.
Считаем законодательный подход, по которому сделки, по которым стороны "не достигли согласия по существенным условиям в должной форме", считаются недействительными, вполне верным. В случае, если имеет место волеизъявление сторон, направленное на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, однако при этом стороны не определились относительно всех существенных условий или не соблюдены формы, требуемой законом, волеизъявление сторон все-таки подпадает под определение сделки , приведенного в ст. 202 ГКУ. Так, в описанном случае сделка имеет место, однако через свои дефекты (формы или волеизъявления и т. д.) он в силу закона не может порождать правовые последствия, то есть недействительным. Говорить же о неукладенисть сделки можно лишь тогда, когда будут отсутствовать какие-либо действия сторон, направленные на возникновение гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, считаем, что в случае отсутствия в договорах относительно земельных участков существенных условий правомерно говорить не о неукладенисть, а именно о недействительности таких договоров. О неукладенисть договора можно говорить лишь в случае, когда вообще не было волеизъявления сторон, направленного на возникновение, изменение или прекращение их гражданских прав.
В ч. 3. Отметим, что право собственности на земельный участок подтверждается записью в государственном реестре прав (см. ст. 125 ЗКУ), и только им (относительно особенностей применения данной нормы к созданию механизма реализации Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений "см. комментарий к ч. 6 ст. 126 ЗКУ). Исходя из этого, считаем, что для подтверждения наличия права собственности на земельный участок наличие государственного акта не является строго обязательным. Отсутствие государственного акта как дополнение к соглашению об отчуждении земельного участка не может помешать заключению соглашения и никак не влияет на ее действительность.
В ч. 4. Порядок нотариального удостоверения сделок (сделок) урегулированы Законом Украины "О нотариате" и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утв. приказом Минюста Украины от 03.03.2004 N 20/5.
Государственная регистрация сделок (сделок) предусмотрена ст. 210 ГКУ. Между тем, по этой статье, порядок такой регистрации должен определяться законом. Зато, сейчас действует Временный порядок государственной регистрации сделок, утв. постановлением КМУ от 26.05.2004 N 671 (см. также комментарий к ст. 202 ЗКУ).
Нормы ГК (ст. ст. 210, 657 и др.). Предусматривают, что сделки по отчуждению недвижимого имущества (в т. ч. земельных участков) является совершенным с момента государственной регистрации.
На нашем информационно-аналитическом веб-ресурсе Вы можете получить всё, что необходимо для успешного реализации Вашего вопроса: понятийный словарь юриста, комментированное национальное законодательство, онлайн-база юридических документов, примеры разрешения дел судом, все базовые правовые акты и адресная информация всех органов и организаций Украины.
Информационно-правовой веб-портал ООО «Право Украины» предоставляет непосредственную возможность для Вас - использовать компетентную правовую консультацию - юридическая консультация онлайн от наших компетентных юристов. В целом, если у Вас образовалась проблема правового характера, и Вам необходима профессиональная юридическая помощь – отправьте форму вопроса. Мы выполним всё, для того чтобы Ваши права и свободы были надежно обеспечены!