ПИТАННЯ
На своїй роботі я виконую проект землеустрою для відведення земельної ділянки під атестаційним центром зварювальників. Після того як проект було винесено на комісію з питань погодження землевпорядної документації, з'ясувалося, що земельна ділянка в даному місці вже оформлений також для виробничого призначення, але під приміщенням, яке знаходиться прямо під атестаційним центром. Землевпорядник міста каже, що неможливо розробити договір оренди земельної ділянки під приміщенням, яке знаходиться "зверху", бо вже є договір оренди земельної ділянки під підвальним приміщенням "знизу" і буде перетин.Підкажіть, будь ласка, який розробити документ на користування земельною ділянкою за умови розміщення приміщень на декількох рівнях по вертикалі.
ВІДПОВІДЬ
У даному випадку землевпорядник міста прав. На одну ділянку землі не повинно існувати два договори оренди. Так який же вихід із ситуації?
Відповідь підказує норма ч. 4 ст. 120 Земельного кодексу. У ній вказується, що при переході прав власності на будівлю до кількох новим власникам, до них же всім переходить право на земельну ділянку, на якій розташована будівля.
Зараз є ситуація, коли будівля поділено «по горизонталі» між, як мінімум, двома власниками (власник приміщення «знизу» і власник приміщення атестаційного центру). Отже, право оренди землі має належати їм обом (якщо є ще інші власники приміщень, то вони також мають права на оренду).
Таким чином, в ситуації, що склалася власник атестаційного центру повинен подбає про те, щоб переоформити діючий договір оренди. Найкраще це зробити полюбовно, домовившись з власником напівпідвалу. Однак, якщо з тих чи інших причин такий шлях не увінчався успіхом, можна і потрібно домагатися примусового переоформлення договору оренди.
На цьому етапі важливу роль відіграватиме «історія» приміщень і спірної ділянки землі.
Найбільш «прозора», з точки зору пошуку рішення, ситуація, коли рішення місцевої ради про передачу землі в оренду власнику напівпідвалу було прийнято без урахування інших існуючих на той момент власників приміщень в будівлі, за умови що нинішній власник приміщень атестаційного центру вже був у їх числі. У такому випадку необхідно оскаржити саме це рішення ради, як порушує права інших власників приміщень. Однак зобов'язати місцеву раду через суд ухвалити якесь рішення не можна.
Тому шлях складається з двох стадій: скасування існуючого рішення місцевої ради з визнанням договору оренди недійсним (швидше за все, доведеться це робити через суд в порядку КАС із залученням нинішнього орендаря) і прийняття місцевою радою нового рішення (це вже має на увазі «роботу» безпосередньо в місцевому раді).
Дещо складніше варіант, коли договір оренди був укладений ще до того, як було набуто право на приміщення атестаційного центру. У такому випадку починає грати дуже істотну роль відповідь ще на одне питання: «Був чи на той момент нинішній власник напівпідвалу власником всього будинку або інші приміщення вже перебували у власності інших осіб?»
Спочатку розглянемо ситуацію, коли такі співвласники були, проте в договорі оренди землі не фігурують. Відразу обмовимося, що тут і далі вважається, що єдиною метою власника приміщень атестаційного центру є оформлення прав на землю.
У такому випадку найбільш прямим шляхом буде доводити, що існуюче рішення порушує права нинішнього власника атестаційного центру. Але в даному випадку у власника приміщення «знизу» буде більше варіантів для захисту.
З іншого боку, може виявитися, що на момент прийняття рішення місцевою радою нинішній власник приміщення «внизу» був єдиним власником всього будинку. У такому випадку оскаржити рішення про передачу права на землю сенсу немає.
Необхідно розбиратися з договором, на підставі якого купувалися права на приміщення атестаційного центру. При цьому характер дій буде трохи відрізнятися в залежності від того, хто виступав по ньому продавцем.
ВИСНОВОК:
У сформованій ситуації висновок другого договору оренди неможливо. Необхідно домовлятися з нинішнім орендарем про спільну оренду землі, на що дає право Земельний кодекс.
Якщо це питання не можна вирішити добровільно, власник приміщення атестаційного центру повинен звертатися до суду. Що саме буде предметом оскарження, залежить від конкретних деталей ситуації.