Украинское законодательство предлагает разные юридические конструкции для оформления посреднических отношений, среди которых: договор поручения (Глава 68 ГК Украины), договор комиссии (Глава 69 ГК Украины) и агентский договор (договор коммерческого посредничества) (Глава 31 ХК Украины).
По своей сути указанные договоры имеют много общих и отличительных особенностей, однако их общей целью является юридическое оформление отношений, когда один человек поручает другому осуществить определенные (часто юридические) действия, то есть выступить посредником перед третьими лицами.
Существенные условия посреднических договоров
Подготовку какого-либо договора каждый юрист должен начинать с определения его существенных условий, без согласования которых договор будет считаться незаключенным.
Следует отметить, что нормативно-правовые акты довольно дифференцированно устанавливают существенные условия для разных посреднических договоров. Так, например, существенным условием договора поручения является только его предмет: предоставление услуг одним человеком относительно совершения от имени и за счет другого лица определенных юридических действий. Такие юридические действия должны быть четко и понятно выписаны в договоре или в выданной на основании последнего доверенности (ч. 1 ст. 1003 ГК Украины).
Если, например, речь идет о поручении на заключение сделки, то в договоре следует указать, какую именно сделку следует совершить, его предмет, условия, являющиеся принципиальными для доверителя, и т. п. В случае необходимости представления интересов доверителя перед предприятиями, учреждениями, организациями, независимо от формы собственности, важно в доверенности указать конкретные действия, которые имеет право совершать поверенный, желательно с определением лиц, перед которыми такие действия будут совершаться. Ведь часто органы государственной власти не принимают доверенности со следующими полномочиями: "совершать какие-либо действия, необходимые для исполнения данной Доверенности", а обосновать другую позицию почти невозможно, поскольку законодательство говорит, что юридические действия должны быть четко определены.
Комиссия или поручение? Определяем предмет договора
Также при определении предмета договора поручения важно помнить, что это должны быть именно действия, которые предусматривают взаимодействие с третьими лицами. Если лицо просто предоставляет другому консультационно-организационные услуги по изучению рынка, поиску контрагентов или проведению других исследований без дальнейшего совершения юридических действий от имени такого другого лица, то речь пойдет не о договоре поручения, а об обычном договоре предоставления услуг.
Что касается договора комиссии, то его существенным условием является предмет. Предметом договора комиссии являются услуги одной стороны (комиссионер) по поручению и за плату другой стороны (комитент) совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. Существенными условиями договора комиссии, по которым комиссионер обязуется продать или купить имущество, являются условия об этом имуществе и его цене (ч. 3 ст. 1012 ГК Украины).
На практике договор комиссии в большинстве случаев заключается для предоставления лицу полномочий приобрести или продать определенное имущество. В таком случае при заключении договора комиссии на покупку недвижимости следует определить, каким требованиям такая недвижимость должна отвечать: расположение, площадь, стоимость, этаж, условия относительно входа/выхода, оборудованости и т. п.
Такая конкретизация позволит комитенту ограничить пространство для действий комиссионера пожеланиями первого и предотвратить злоупотребления со стороны комиссионера. Более того, поскольку законодательство позволяет комиссионеру при определенных условиях отступать от указаний комитента, стороны в договоре могут прописать обратное: отсутствие права у комиссионера при каких-либо условиях отступать от требований комиссионера, даже если это приведет к невыполнению или несвоевременному выполнению договора. При этом такое невыполнение, если это было обусловлено объективными причинами (например, отсутствие соответствующего имущества на рынке), не должно иметь негативные последствия для комиссионера или повлиять на его оплату.
Особенности оформления агентских договоров
Агентский договор должен определять предмет, сферу, характер и порядок выполнения коммерческим агентом посреднических услуг, права и обязанности сторон, условия и размер вознаграждения коммерческому агенту, срок действия договора, санкции в случае нарушения сторонами условий договора, форму подтверждения полномочий агента (ч. ч. 1, 2, 4 статьи 297 ХК Украины). Также ХК Украины советует предусмотреть в договоре условие относительно территории, на которую будут распространяться полномочия агента, а в случае неуказания агент будет иметь право действовать в пределах территории Украины. Предмет агентского договора довольно близок к предмету договоров поручения и комиссии, однако, кроме предоставления услуг в заключении соглашений, агент может просто способствовать их заключению от имени и за счет клиента, то есть предоставлять фактические услуги.
Проблемные вопросы при заключении посреднических договоров
Не останавливаясь на детальном анализе каждого условия посреднических договоров, считаю нужным осветить некоторые интересные и частично проблемные аспекты определения отдельных положений последних.
Так, например, ГК Украины содержит следующее положение: если комиссионер совершил сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были определены комитентом, дополнительно полученная выгода принадлежит комитенту. В предыдущем кодексе 1963 года также была приведена такая же норма, однако с предоставлением возможности сторонам договора определить иное. Возникает вопрос: могут ли стороны договора комиссии предусмотреть условие, по которому положительна разница между договоренной стоимостью продажи и действительной будет принадлежать комиссионеру? Однозначного ответа нет, однако судебная практика вполне признает подобное положение договора (постановление ВХС Украины от 03.03.2010 г. по делу № 41/401), что свидетельствует о возможности сторон урегулировать этот вопрос на свое усмотрение.
Также по общему правилу комиссионер отвечает перед комитентом за потерю, недостачу или повреждение имущества комитента (ч. 1 ст. 1021 ГК Украины). С целью защиты прав и интересов обеих сторон в договоре следует прописать обязательство комиссионера застраховать соответствующее имущество за счет комитента или хотя бы привести перечень исключений, когда комиссионер не будет отвечать за потерю или повреждение имущества или будет отвечать поровну с комитентом, если вины комиссионера нет (например, в случае кражи, стихийного бедствия или других форс-мажорных обстоятельств).
По нашему мнению, важно также в посредническом договоре согласовать порядок и сроки сообщения комиссионером комитенту о состоянии выполнения такого договора. Это позволит лицу, интересы которого представляют, понимать проблемы или трудности, возникающие в связи с выполнением договора, и соответственно своевременно среагировать.
ВЫВОД:
Следовательно, при подготовке посреднических договоров следует четко определить, перед какими лицами и относительно чего будет осуществляться представительство, прописать все существенные условия договора, а также предусмотреть все другие условия с соблюдением баланса интересов сторон.