Земельная сфера, особенно в той части, которая касается права физических лиц на пользование участками государственной и коммунальной собственности, до сих пор представляет настоящий клубок проблем. Большая часть из них так или иначе связана с ненадлежащим оформлением прав на участки.
Отдельную категорию дел составляют споры в отношении прав на землю под разного рода гаражами. Один из вариантов такого спора обсуждался на портале Право Украины.
В данном случае изначально имеется следующая ситуация – около десяти лет назад на выделенном инвалиду на основании заключенного с горсоветом договора временного пользования был сооружен металлический гараж. Поскольку делалось это своими силами, никаких документов на гараж не осталось. При этом права на гараж не регистрировались, а сам он капитальным не является. Следовательно, по мнению автора темы, вряд ли его можно считать недвижимостью.
Не так давно лицо, бывшее пользователем земли, умерло. Его единственный наследник – тоже пенсионер-инвалид, имеющий согласно законодательству право на получение земли под гараж. Поэтому его, естественно, интересует возможность получить в пользование тот же участок с уже возведенным сооружением.
Местный горсовет не против пойти навстречу наследнику, однако требует предоставить документы, подтверждающие право собственности на гараж (точнее, соответствующее судебное решение). Последние, в силу указанных выше причин, отсутствуют (и, более того, гараж даже не фигурирует в свидетельстве о праве на наследство). В связи с этим у пользователя и возник вопрос, как можно в данной ситуации, желательно без суда, добиться переоформления участка.
Позиция 1. Поскольку горсовет требует правоустанавливающие документы на гараж, который не является недвижимостью, можно, к примеру, оформить договор купли-продажи данного гаража. Можно попытаться признать право собственности на гараж и через суд, однако шансов в этой ситуации мало, поскольку вряд ли сохранились какие-либо подтверждения того, что данное имущество сооружалось самостоятельно.
Возражение к позиции 1. Оформлять договор купли-продажи также весьма рискованно, поскольку могут возникнуть вопросы, на основании чего возникло право собственности у продавца. Сомнительно и то, что в данной ситуации достаточно лишь простого письменного договора, а оформить нотариальный договор «задним числом» будет практически невозможно. Кроме того, наследник уже неоднократно, обращаясь в местный совет, утверждал, что данный гараж принадлежит ему, поскольку он его унаследовал.
Позиция 2. В данной ситуации можно воспользоваться ст. 7 Закона «Об аренде земли», согласно которой в случае смерти арендатора право аренды переходит к его наследникам. Одновременно можно использовать и ч. 5 ст. 30 Закона «Об основах социальной защищенности инвалидов в Украине», предусматривающую обязанность органов местного самоуправления предоставить инвалидам с заболеваниями опорно-двигательного аппарата земельные участки под строительство гаражей вблизи их места проживания.
Возражение к позиции 2. Следует учитывать норму ст. 31 Закона «Об аренде земли», согласно которой договор аренды прекращается в случае смерти физлица-арендатора. Следовательно, наследник арендатора имеет лишь право на перезаключение договора аренды, а не на «автоматическое» признание его стороной существовавшего ранее договора. К тому же нельзя поручится, что в данной ситуации имелся именно договор аренды да еще и заключенный с соблюдением всех норм законодательства. Поэтому признавать право пользования землей через суд достаточно рискованно.
Позиция 3. Поскольку главным препятствием формально является наличие гаража, а также учитывая, что право собственности на него никак не оформлено, есть смысл его демонтировать и временно убрать с участка. В частности, сделать это можно на основании предписания горсовета. После того как земля будет выделена, гараж просто нужно будет вернуть обратно.
Мнение юристов проекта: Сначала рассмотрим вопрос о том, наследуется ли право аренды на основании ст. 7 Закона «Об аренде земли».
Как показывает судебная практика (в качестве примера которой можно привести определение ВССУ по делу № 6-37271св12 от 28.11.2012, особо интересное тем, что вынесено в рамках спора с очень похожими на описанные на портале обстоятельствами), намного более обоснованно Возражение к Позиции 2. Суды чаще всего приводят следующую логическую цепочку – согласно ст. 31 Закона «Об аренде земли» договор аренды считается прекращенным в случае смерти арендатора-физлица, то есть цессия невозможна и требуется заключение нового договора с наследником арендатора. Последний фактически наследует лишь право заключить этот договор.
Стоит учитывать, что в данной ситуации можно обойтись без аукциона, поскольку выделение участков под строительство гаражей проводится без проведения земельных торгов в силу ч. 2 ст. 134 Земельного кодекса. Кроме того, местный совет, исходя из сообщенной на портале информации, не против передать участок в аренду автору темы.
Поэтому судебный иск с требованием признать право аренды за наследником арендатора на основании ст. 7 Закона «Об аренде земли» нельзя рекомендовать в качестве оптимального способа решения проблемы.
Что же касается совета оформить договор «задним числом», то осуществимость такого варианта целиком и полностью зависит от позиции местного совета, точнее от того, примет ли он такие «правоустанавливающие документы».
При этом стоит учитывать, что признать через суд право собственности на гараж по простому письменному договору может и не удастся. Так, в решении Ленинского райсуда г. Севастополя от 14.02.2012 по делу № 2-4240/11 четко отражено мнение, что в аналогичной ситуации договор купли-продажи должен быть оформлен в соответствии с требованиями ст. 657 Гражданского кодекса (то есть металлический гараж фактически признан недвижимостью).
Поэтому, как вариант, можно задним числом оформлять не договор купли-продажи гаража, а, к примеру, договор подряда на его сооружение. В таком случае можно попытаться признать право собственности на гараж на основании ст. 331 Гражданского кодекса как на вновьсозданное имущество. Однако в таком случае придется столкнуться с двумя факторами риска:
1) гараж может быть расценен в качестве недвижимости и придется проходить всю процедуру узаконивания «самостроя»;
2) в суд пойдет не лицо, которому выделялась земля под гараж, а его наследник, поэтому нельзя исключать, что суд «не увидит» связи между гаражом и истцом.
Следовательно, наиболее «жизнеспособным», пожалуй, является вариант с демонтажом гаража. В данной ситуации риск иска от собственника гаража полностью отсутствует (юридически собственника нет, фактически им является лицо, претендующее на участок). С точки зрения горсовета наследник лишь выполнит предписание местного нормативного акта: освободит участок, ранее выделенный умершему инвалиду. Отметим, что какого-либо особого предписания совета не нужно.
Единственный риск в данной ситуации – горсовет откажется выделять тот же участок.
ВЫВОДЫ:
В описанной ситуации идеального выхода без тех или иных рисков для наследника нет.
Поэтому оптимальный вариант действий – согласовать с местным советом устраивающий обе стороны вариант решения проблемы. Таким вполне может быть демонтаж гаража с последующим выделением того же участка в аренду наследнику без проведения земельных торгов.
Также может сработать и вариант признания права собственности на гараж на основании решения суда. Однако в таком случае придется заранее готовить доказательства принадлежности гаража умершего.
Однозначно стоит отвергнуть лишь идею признавать через суд факт наследования права аренды. Судебная практика по подобным делам складывается не в пользу наследников арендаторов.