01 июля вступил в силу Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Принятие данного Закона разделило мнения людей на 2 лагеря: кто-то называет это поистине положительным реформаторским решением; кто-то – аферой и нарочитым созданием управителей-монополистов. Однозначно можно определить лишь одно – Закон явно требует дополнительного определения механизмов его практической реализации.
Данный Закон был принят с целью урегулирования на законодательном уровне вопросов осуществления права собственности и эффективного управления многоквартирным домом, обеспечения совладельцев дома действенным механизмом для принятия решений по содержанию и управлению общим имуществом, в том числе по проведению энергоэффективной модернизации дома.
Для этого законодателем был прописан механизм определения доли каждого совладельца в общем имуществе; введены институциональные возможности для представительства интересов всех совладельцев; введен принцип пропорциональности голосов совладельцев согласно их доли в общем имуществе, а также определены альтернативные модели управления общим имуществом в многоквартирном доме (самостоятельно, в том числе путем создания ОСМД или передачи всех либо части функций на основании договора управляющему).
Принятый Закон определяет общее имущество многоквартирного дома как помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.
Общее имущество многоквартирного дома согласно Закону является "общей совместной собственностью" совладельцев. Хотя в теории данное понятие следует определить как "общая долевая собственность". Подобное определение говорит о не совсем корректном подходе законодателей к толкованию данного Закона.
Помимо теоретических недоработок, главной сложностью остается возможность эффективной практической реализации данного Закона. Рассмотрим подробнее.
На сегодняшний день отсутствует четкий механизм передачи дома "на баланс" собственникам многоквартирного дома, так же как и передачи в собственность земельного участка под домом и придомовой территории. К тому же проблемой остается то, что часто на практике определить четкие границы придомовой территории и прилегающих коммуникаций невозможно.
Вместе с тем Законом не определен процесс погашения уже существующих долгов за электроэнергию, водоотвод и газоснабжение, а также распределения амортизационных и резервных фондов, которые были на балансе у ЖЭКа. Надеемся, что данные вопросы успешно урегулирует Кабинет Министров Украины, так как вскоре должен быть разработан порядок списания с баланса министерствами, другими центральными органами исполнительной власти, государственными предприятиями и органами местного самоуправления многоквартирных домов, в которых расположены помещения частной и других форм собственности. Уточним, что на момент написания данной статьи такой документ еще не разработан.
Много споров вызвала норма Закона, согласно которой в случае, если в течение одного года с даты вступления в силу Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не созданы объединения совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которой расположен многоквартирный дом.
В таком случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Что в таком случае, по мнению наших юристов, справедливо, так как год – достаточное количество времени для определения своей позиции собственниками.
Противники данной нормы Закона приводят аргументы по поводу "человеческого фактора", а именно практической сложности "договориться". Конечно, не признать данный факт тяжело, но в случае правильной работы правительства, общественных деятелей по "просвещению" общества об особенностях данного Закона эффективность его существенно увеличится и "человеческий фактор" минимизируется.
ВЫВОД:
Очевидным остается то, что принятый Закон в таком виде, в каком он есть сейчас, реализовать на практике достаточно тяжело. В то же время при грамотном определении механизмов, регулирующих практическое применение данного Закона, возможно решение проблем по реализации права собственности в многоквартирном доме, а также возможность эффективной эксплуатации и содержания многоквартирных домов.