Питання оренди нерухомого майна у всі часи був і залишається актуальним і затребуваним. Кожен з видів оренди, залежно від цільового призначення нерухомості (житлова або нежитлова), права власності (приватна, державна, комунальна), заслуговує окремого аналізу у зв'язку з багатогранністю регульованих правовідносин. Оскільки висвітлити всі нюанси договірних відносин оренди в одній статті неможливо, ми зупинимося лише на деяких з них. При цьому необхідно уточнити, що предметом розгляду в даній статті буде бути лише оренда будівель, будов або їх частини, питання оренди землі зачіпатися не будуть, незважаючи на те що є тісно пов'язаними.
Основоположним нормативно-правовим актом у сфері регулювання орендних правовідносин є Цивільний кодекс України (ЦКУ). Господарський кодекс України (ГКУ) встановлює специфіку укладання орендних договорів між суб'єктами господарювання. Відносини оренди державного та комунального майна мають своє спеціальне регулювання, встановлене Законом України «Про оренду державного та комунального майна».
За загальними правилами договір вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов в належній форме1.
____________
1 Стаття 638 Цивільного кодексу України
За загальними правилами ЦКУ встановлює свободу договірних відносин при укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства. Істотними умовами договору є умови про предмет, умови, визначені законом як істотні та обов'язкові для певного виду договорів, а також умови, щодо яких за заявою хоча б однієї сторін має бути досягнуто согласіе2. У той же час ст. 180 ГКУ визначає, що при укладенні господарських договорів, сторони повинні, крім предмета, також визначити ціну і термін дії договору.
____________
2 Стаття 638 Цивільного кодексу України
Хоча цивільне законодавство гарантує свободу договірних відносин при укладенні договору, відповідно до вимог ГКУ сторони повинні узгодити між собою предмет, ціну та строк дії договору
Положення ГКУ, що регулюють відносини оренди будівель або інших капітальних споруд (їх частин), не встановлюють ніяких специфічних істотних умов таких договорів.
У той же час ч. 1 ст. 284 ГКУ визначає, які умови договорів оренди є суттєвими, а саме:
- Об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням індексації);
- Термін, на який укладається договір оренди;
- Орендна плата з урахуванням індексації;
- Порядок використання амортизаційних відрахувань;
- Відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Згідно з положеннями ч. 8 ст. 181 ГКУ, договір є неукладеним, якщо сторони не дійшли згоди з усіх істотних умов.
Верховний Суд України у постанові від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» також дотримується позиції про те, що договір є неукладеним, якщо відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для його укладення, у тому числі відсутня згода сторін по істотних условіям3.
3 Пункт 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».
Таким чином, якщо слідувати положенням ГКУ, відсутність згоди сторін у договорі оренди хоча б по одному з істотних умов, зазначених у ч. 1 ст. 284 ГКУ, може спричинити визнання такого договору неукладеним
Одночасно, хотілося б навести один із прикладів судової практики, а саме постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України (далі - ВСУ) від 10.02.2009 про дозвіл спору про оренду транспортного засобу.
Так, ВСУ скасував постанови Вищого господарського суду України та апеляційного суду про визнання договору оренди неукладеним на підставі відсутності всіх істотних умов договору, а саме: відсутність положень про індексацію вартості майна та орендних платежів, відсутність положень про порядок використання амортизаційних відрахувань. При цьому ВСУ вказав на неможливість застосування ч. 8 ст. 181 ГКУ, оскільки визнання договору неукладеним можливо тільки на стадії укладання господарського договору, а не за результатами виконання такого договору. Більше того, ВСУ залишив у силі постанову суду першої інстанції, згідно з яким було визнано, що оспорюваний договір оренди відповідає вимогам законодавства, а підстави для визнання його недійсним відсутні.
У своїх обгрунтуваннях ЗСУ керувався положеннями статей 6, 627, 628 і 638 ЦКУ, які встановлюють свободу договірних відносин при укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства. Також ВСУ у своїй постанові вказав, що положення ЦКУ не відносять до істотних умов оренди транспортних засобів, зокрема, умови про індексацію орендних платежів і порядок використання амортизаційних відрахувань.
У зв'язку з існуючою неоднозначністю положень ЦКУ та ГКУ, радимо по можливості не нехтувати положеннями ч. 1 ст. 284 ГКУ, щоб виключити навіть щонайменшу ймовірність визнання договору оренди неукладеним і, як наслідок, застосування положень ЦКУ, що регулюють відносини придбання та зберігання майна без достатніх правових основаній4
____________
4 Пункт 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».
Однак, крім змісту (істотних умов) договору оренди, важливою також є форма, в якій укладається такий договір.
Як відомо, за загальними правилами ЦКУ, договори оренди будівель, капітальних споруд (їх частин) укладаються в письмовій формі, при цьому, якщо термін оренди перевищує три роки, то такі договори підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній регістраціі5.
____________
5 Стаття 793 Цивільного кодексу України.
Як відомо, у зв'язку з прийняттям змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», право оренди будівлі, капітальної споруди, їх частин також підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Тимчасово - до 1 січня 2012 року - повноваження з реєстрації такого права оренди покладаються на БТІ. У зв'язку з цим було змінено Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, зміни набрали чинності 01.10.2010 р.
Відповідно до даного Положення, реєстрація права оренди нерухомого майна буде здійснюватися на підставі договору оренди. При цьому, якщо такий договір не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, крім самого договору, заявник повинен надати в органи БТІ наступні документи:
- Витяг про наявність / відсутність заборони та / або арешту нерухомого майна з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна;
- Витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про наявність чи відсутність податкової застави на об'єкт нерухомості;
- Витяг з Державного реєстру іпотек. У разі якщо нерухоме майно, передане в оренду, знаходиться в іпотеці, також необхідно буде надати письмову згоду іпотекодержателя на таку передачу об'єкта в аренду6.
____________
6 Пункти 2.5, 2.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5.
Проте поки не відомо, як на практиці буде здійснюватися реалізація такого положення про обов'язкову реєстрацію права оренди органами БТІ.
Більше того, не до кінця зрозуміло, чи може недотримання вимоги про реєстрацію права оренди вплинути на дійсність самого договору оренди і момент виникнення права оренди. Адже ні норми ЦКУ, ні норми ГКУ не передбачають залежності виникнення права оренди від його державної реєстрації. Таким чином, залишається ще досить багато питань, пов'язаних з реалізацією зазначених положень.
Найчастіше сторони орендних відносин з метою економії коштів за краще не здійснювати нотаріальне запевнень договору та його державну реєстрацію, навіть якщо планований термін оренди буде перевищувати три роки.
Дане завдання досягається шляхом укладення договору оренди на максимальний термін, який не перевищує трьох років, і передбаченням можливості його подальшої пролонгації, або за допомогою підписання додаткових угод, або передбаченням можливості його автоматичної пролонгації.
Також використовують варіант, при якому, для цілей продовження оренди, договір постійно переукладають на новий термін, таким чином, один договір закінчується і відразу ж підписується новий договір. У даному випадку доцільно буде не обмежуватися тільки підписанням договору, але також заново підписувати акти приймання-повернення орендованої нерухомості.
Проте жоден з вищеперелічених способів пролонгації договору оренди не є гарантією його легітимності. Пролонгація терміну оренди одним з вищевказаних способів може призвести до того, що строк такого договору вважатиметься сукупно. У разі якщо загальний термін оренди перевищить три роки, можливий ризик заперечування такого договору в судовому порядку, як такого, що укладений з порушенням вимог законодавства про нотаріальне завірення та державної реєстрації, що може спричинити його нікчемність.
Пролонгація терміну оренди (укладення договору на максимальний термін, що не перевищує 3 років, та передбачення можливості його подальшої пролонгації) може призвести до того, що строк такого договору вважатиметься сукупно
У той же час Верховний Суд України дотримується позиції, що операція, що не пройшла державну реєстрацію, якщо вона обов'язково підлягає такій реєстрації, є неукладеним в силу положень ст. 210 і ст. 640 ГКУ7. Така позиція підтверджується останньою судовою практикою (Верховного Суду), згідно з якою договори, які не пройшли обов'язкову державну реєстрацію, є неукладеними і, таким чином, не можуть бути визнані недійсними.
____________
7 Пункт 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними».
Отже, при виборі форми договору оренди сторонам необхідно пам'ятати, що такою можливістю судового оскарження договору може скористатися як одна зі сторін, що побажала таким чином достроково припинити договір, так і податкові органи при здійсненні чергової податкової перевірки.
Якщо сторони націлені на довгострокову оренду, радимо не намагатися економити на нотаріальному посвідченні та державної реєстрації договору оренди. Це дозволить Вам надалі захистити себе від можливої ??несумлінності протилежного боку і небажаного дострокового припинення орендних відносин.
Часто в договорах оренди сторони прописують положення про дострокове припинення договору в односторонньому порядку при настанні тих чи інших обставин. При цьому передбачається вельми неграмотний механізм припинення договору оренди. Так, найчастіше боку обмежуються письмовим повідомленням іншої сторони про настання таких обставин та дострокове припинення договору з моменту отримання (або відправки) повідомлення, незважаючи на наявність / відсутність згоди на розірвання.
Такі положення договорів оренди прямо суперечать ч. 1 та ч. 3 ст. 291 ГКУ, згідно з якими одностороння відмова від договору оренди не допускається. На вимогу однієї із сторін договір оренди можна достроково розірвати на підставах, передбачених ЦКУ, в порядку, встановленому ст. 188 ГКУ. Дана стаття передбачає, що сторона, яка бажає розірвати договір, повинна звернутися з пропозицією про це до іншої сторони, і лише у разі незгоди іншої сторони або в разі неотримання відповіді на пропозицію в 20-денний термін з моменту отримання пропозиції сторона може звернутися до суду для вирішення спору.
Слід враховувати, що ЦКУ містить вичерпний перелік умов, за яких договір оренди може бути достроково припинений на вимогу однієї із сторін
Таким чином, договір оренди може бути достроково припинений лише за обопільною згодою сторін. У разі відсутності такого обопільного згоди договір оренди підлягає розірванню в судовому порядку.
Часто також виникає питання про можливе припинення договору оренди у зв'язку з продажем об'єкта оренди. За загальним правилом, відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦКУ, у разі зміни власника речі, переданої в оренду, до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця. Проте сторони можуть передбачити в договорі оренди, що в такому випадку договір припиняється. Якщо сторони не зробили в договорі оренди застереження про його припинення у зв'язку з продажем об'єкта оренди, положення такого договору оренди продовжують діяти і для нового власника.
Ще один нюанс, який може виникнути при відчуженні орендодавцем нерухомого майна, що перебуває в оренді, це наявність у добросовісного орендаря переважного права на викуп такого об'екта8. Порушення такого переважного права орендаря не є підставою для визнання угоди купівлі-продажу недійсною. Однак у такому випадку орендар може звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов'язків покупця.
____________
8 Частина 2 ст. 777 Цивільного кодексу України.
У даній статті ми висвітлили лише малу частку того, з чим можуть зіткнутися сторони при укладенні та виконанні такого звичного і, на перший погляд, простого договору оренди нерухомого майна.
ВИСНОВКИ:
1. Укладаючи договір оренди нерухомого майна, сторони повинні узгодити між собою предмет, ціну та строк дії договору. В іншому випадку це може спричинити за собою визнання договору неукладеним.
2. З 1 жовтня цього року право арени будівель, капітальних споруд, їх частин також підлягають обов'язковій державній реєстрації. До 1 січня 2012 року повноважень з реєстрації такого права оренди покладаються на БТІ. З іншого боку, практика з держреєстрації права оренди в БТІ, зі зрозумілих причин, ще не склалася.
3. Економія на нотаріальному посвідченні договорів оренди та їх держреєстрації може призвести до серйозних наслідків. Суди, наприклад, вважають, що пролонгація терміну оренди (укладення договору на максимальний термін, що не перевищує 3 років, та передбачення можливості його подальшої пролонгації) включається в строк дії такого договору, тобто «плюс».
4. Договір оренди може бути достроково припинений лише за обопільною згодою сторін. У разі його відсутності договір може бути розірваний тільки в судовому порядку.
5. При відчуженні (продажу) орендодавцем об'єкта нерухомого майна добросовісний орендар має переважне право на його викуп. Порушення даного права дає орендарю можливість звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов'язків покупця.