Здравствуйте. В доме, находящемся в общей частичной собственности, зарегистрированы несовершеннолетние дети собственника 1. Как собственнику 2 продать свою часть в общем имуществе?
Добрый день! Каждый участник общей частичной собственности может самостоятельно распоряжаться своей частью, однако с учетом прав других сособственников на преимущественную покупку такой части (ст. ст. 361, 362 ГК). Так, для обеспечения соблюдения преимущественного права покупки других сособственников продавец обязан письменно уведомить их о намерении продать свою часть, указав цену и другие условия продажи.
Право продать часть недвижимого имущества постороннему лицу возникает только в том случае, если сособственники отказались от покупки или не реализовали свое право в течение одного месяца. В случае же продажи части без соблюдения преимущественного права покупки заинтересованный сособственник может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно п. 1.9, 1.10 ч. 1 гл. 2 р. ІІ Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины при отчуждении жилых домов, квартир и т. д. нотариус проверяет отсутствие прав малолетних или несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование данными объектами. Так, в случае если в помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети, нотариус не удостоверит сделку без предоставления ему разрешения органа опеки и попечительства на ее совершение.
Суть права общей частичной собственности заключается не в праве каждого собственника на конкретное, четко определенное имущество, а в части в праве на такое имущество в целом. Так, все сособственники (а также их несовершеннолетние дети) имеют равные права пользования всем имуществом. Поэтому ребенок, зарегистрированный в доме, находящемся в общей частичной собственности, имеет право пользования всем домом, а не только его определенной частью.
Ситуация, описанная в вопросе пользователя, осложняется еще и тем, что собственник, решивший продать свою часть дома, не является родителем ребенка.
Так, ч. 3 ст. 18 Закона "Об охране детства" предусмотрено, что органы опеки и попечительства осуществляют контроль соблюдения родителями или лицами, заменяющими их, имущественных и жилищных прав детей при отчуждении жилых помещений. Для получения в органах опеки и попечительства разрешения на отчуждение жилой недвижимости, где зарегистрированы дети, необходимо представление заявления обоими родителями. Возможности представления такого заявления какими-либо третьими лицами законодательством не предусмотрено.
Таким образом, собственник части в доме, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети второго собственника:
- с одной стороны – имеет право на отчуждение своей части, но для совершения сделки обязан предоставить нотариусу разрешение органа опеки и попечительства на заключение такой сделки;
- с другой стороны – не имеет возможности самостоятельно даже обратиться в соответствующий орган для получения такого разрешения.
Поэтому в данной ситуации для собственника 2, желающего продать свою часть в праве общей частичной собственности, наилучшим будет вариант, при котором собственник 1 согласится купить его часть. При этом он без проблем получит разрешение органа опеки и попечительства, и нотариус удостоверит сделку.
Маловероятна ситуация, в которой собственник 1 захочет, чтобы часть дома, в которой он живет, была продана постороннему лицу. Поэтому помогать с получением разрешения органа опеки и попечительства для продажи части третьему лицу он вряд ли будет.
Таким образом, в ситуации, описанной пользователем, перспектива получить разрешение органа опеки и попечительства и продать часть постороннему лицу представляется маловероятной (по крайней мере, до достижения детьми совершеннолетия).
Однако согласно ст. 364 ГК сособственник имеет право на выделение в натуре части из имущества, находящегося в общей частичной собственности. В случае такого выделения право общей частичной собственности прекращается, и собственник приобретает право собственности на выделенное имущество. После государственной регистрации (для недвижимости) он сможет самостоятельно без чьего-либо согласия распорядиться своей частью.
Выделить в натуре часть из имущества можно двумя способами:
- заключить у нотариуса соответствующий договор с другим собственником;
- в судебном порядке.
В рассматриваемой ситуации, если собственник 1 откажется от покупки части собственника 2, а также не даст согласия на заключение договора о выделении части собственника 2 в натуре, то у собственника 2 остается одна возможность – обратиться в суд с иском о выделении его части в общем имуществе.
Такое выделение возможно только при наличии технических возможностей переоборудования помещения в изолированные квартиры. При этом каждой стороне должна быть выделена отделенная часть дома с отдельным входом. (постановление Пленума ВСУ "О практике применения судами законодательства, регулирующего право частной собственности граждан на жилой дом").
Однако даже если такое выделение окажется технически невозможным, сособственник, желающий выделить свою часть из общего имущества, имеет право на получение от других сособственников денежной или иной материальной компенсации стоимости его части (ч. 2 ст. 364 ГК).
Согласно п. 6 постановления Пленума ВСУ размер денежной компенсации определяется по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения – судом исходя из действительной стоимости дома на момент рассмотрения дела. Под действительной стоимостью подразумевается денежная сумма, за которую он может быть продан.