§ 3. НАЕМ (АРЕНДА) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Статья 792. Договор найма земельного участка
1. По договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем, или без них.
2. Отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.
Комментарий:
1. В статье, которая комментируется, приводится определение договора найма (аренды) земельного участка, из которого следует, что этот договор может быть только консенсуальным. Это соответствует определению договора аренды земли в ст. 13 Закона «Об аренде земли» [165], а также ч. 2 ст. 125 ЗК [27], которая возникновения права аренды связывает с государственной регистрацией договора.
2. В ч. 2 ст. 792 ГК указывается на то, что отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом. Таков Закон «Об аренде земли». Не исключается распространение на отношения по аренде земельных участков в. 93, 118, 123 (в силу соответствующего указания в ст. 124 Земельного кодекса), а также ст. 151 Земельного кодекса. На отношения по аренде земли распространяется действие подзаконных актов,
принятых органами исполнительной власти в соответствии с предоставленными им полномочиями. От в соответствии с ч. 2 ст. 2 Закона «Об аренде земли» отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, регулируются
с учетом Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» [68]. Применение к отношениям по поводу найма (аренды) земельных участков Общих положений Гражданского кодекса (книга первая), общих положений о найме (ст. 759 - 786 ГК) возможно, но преимущественно перед этими положениями применяются соответствующие специальные нормы.
3. Как и ч. 1 ст. 792 ГК, ст. С Закона «Об аренде земли» [165] предусматривает возможность передачи земельного участка в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем, или без них.
4. Арендодатели земельных участков определяются в ст. 4 Закона «Об аренде земли». Ими могут быть: 1) собственники земельных участков - физические и юридические лица (уполномоченные ими лица) 2) сельские, поселковые, городские советы - по земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, 3) районные и областные советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым - относительно земель, находящихся в общей
собственности территориальных общин, 4) в пределах полномочий, определенных законом, арен-додавцямы земельных участков, находящихся в государственной собственности, могут быть местные государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым, Кабинет Министров Украины. Это не совсем корректно, поскольку ни Совет Министров Автономной Республики Крым, ни Кабинет Министров Украины не имеют статуса юридических лиц,
а потому они не могут быть участниками гражданских отношений. Но в условиях невысокого уровня юридической техники не исключается квалификация соответствующих договоров как заключенных от имени государства или Автономной Республики Крым, гражданская правоспособность которых признается в. 167, 168 ГК.
5. Арендаторами земельных участков могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные организации и объединения, местные государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым, Кабинет Министров Украины, сельские, поселковые, городские советы , Верховная Рада Автономной Республики Крым. Признается право иностранных государств быть арендаторами
земельных участков в Украине.
6. Физические и юридические лица - собственники земельных участков имеют право передавать в аренду земельные участки, находящиеся в их собственности, по своему усмотрению в соответствии с принципом свободы договора (ст. 627 ГК). Что касается земельных участков, находящихся в собственности государства или территориальных общин, то здесь действуют многочисленные правила, требования которых должны быть выполнены до заключения договора. Согласно этим правилам заключению договора аренды предшествуют правоотношения, о которых говорится в следующем.
7. Лицо, желающее получить земельный участок из состава земель государственной или коммунальной собственности, обращается с соответствующим заявлением в орган исполнительной власти, уполномоченный на заключение договора, или органа местного самоуправления (если земельный участок находится в коммунальной собственности). Разграничение земель права государственной и права коммунальной собственности еще не завершено. В соответствии с подпунктом
«В» п. 4 раздела IX «Заключительные положения» Земельного кодекса [27] должны быть разработаны и приняты нормативно-правовые акты о разграничении земель государственной и коммунальной собственности. Основы такого разграничения установленные ч. 2 ст. 84 Земельного кодекса [27] («в государственной собственности находятся все земли Украины, кроме земель коммунальной и частной собственности») и ч. 2 ст. 83 настоящего Кодекса («в коммунальной
собственности находятся все земли в пределах населенных пунктов, кроме земель частной и государственной собственности, а также земельные участки за их пределами, на которых расположены объекты коммунальной собственности »). Более подробно соответствующие отношения регулируются Законом «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности» [172].
8. Правоотношения, предшествующих заключению договоров аренды земельных участков, существенно различаются в зависимости от следующих обстоятельств: 1) наличие потребности в разработке проекта земельного участка, 2) наличие необходимости изъятия земельного участка.
9. Правоотношения, предшествующих заключению договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности, усложняются также требованием провести конкурс или аукцион на приобретение права аренды земельного участка. Конкурс или аукцион должен проводиться всегда, когда поступило две или более заявлений на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности (часть шестая ст. 16 Закона «Об аренде земли»). В соответствии со ст. 127 Земельного кодекса (в редакции от 28 декабря 2007) право аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности подлежит продаже в порядке, установленном главой 21 Земельного кодекса для продажи земельных участков. В соответствии со ст. 134 ЗК применения конкурентных принципов продажи права аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности является обязательным. Статьи 135 - 138 ЗК определяют порядок продажи права аренды.
10. Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и может быть удостоверен нотариально по требованию одной из сторон (ч. 1 ст. 14 Закона «Об аренде земли»). Типовая форма договора аренды земли в соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона «Об аренде земли» утверждается Кабинетом Министров. Типовой договор аренды земли, утвержденный постановлением Кабинета Министров [285], достаточно нежестким и оставляет
по усмотрению сторон установление отдельных условий договора аренды.
11. Договор аренды земельных участков подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды осуществляется в порядке, установленном законом (ст. 20 Закона «Об аренде земли»). Но такого закона в настоящее время не существует. Сохраняет силу Порядок государственной регистрации договоров аренды земли. Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением Кабинета Министров [285], формально не отменен. В связи с этим постановлением Госкомзем утвердил Временный порядок ведения государственного реестра земель [424] и разъяснил, что этот Временный порядок подлежит преимущественному применению перед Порядком, который был ранее утвержден Кабинетом Министров [450]. Но Госкомпредпринимательства [451], что действие Временного порядка остановлена согласно ст. 28 Закона «Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности» [164]. Поэтому договоры аренды земли в настоящее время регистрируются в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» [177] (т.е. договоры вообще не регистрируются, а регистрируется право на земельный участок, возникшее на основании договора аренды земли). Следует также учитывать, что четкое разграничение государственной регистрации договора (ст. 210 ГК), регистрации права (ч. 2 ст. 331 ГК) в ГК в системе Госкомзема НЕ воспринято. Поэтому здесь знают и государственной регистрации земель, и государственной регистрации государственных актов о праве на землю, и государственной регистрации договоров (аренды), и государственной регистрации права. На самом деле есть только государственная регистрация прав на землю, которая обозначается различными названными терминами.
12. Изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон (ст. 30 Закона «Об аренде земли»). Требование об изменении условий договора может быть предъявлено в суде. Основанием для ее удовлетворения могут быть также обстоятельства, установленные ч. 1 ст. 651, 652 ГК.
13. В ст. 7 Закона «Об аренде земли» используется термин «переход права на аренду земельного участка». Абзацем пятым ч. 1 ст. 31 Закона «Об аренде земли» устанавливается такое основание прекращения договора аренды земли, как смерть физического лица - арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказ лиц, предусмотренных в ст. 7 этого Закона [165] от «исполнения договора аренды земельного участка». Итак, в ст. 7 названного Закона под словами «право на аренду» понимается приобретение лицами, указанными в этой статье, прав и обязанностей стороны ранее заключенного договора, аренды при наличии двух юридических фактов: 1) смерти физического лица - арендатора
или вступления в законную силу приговора суда, которым арендатору назначено наказание в виде лишения свободы, или ограничение дееспособности арендатора (по аналогии это правило следует применить к случаям признания арендатора недееспособным или безвестно отсутствующим) 2) выявление лицами, указанными в этой статье, «желание стать арендаторами »(ч. 1 ст. 7 этого Закона), согласия выполнять заключенный договор аренды (такая терминология используется в абзаце пятом ч. 1 ст. 31 Закона). Переход «права на аренду» подчиняется в соответствующей части нормам, посвященным замене кредитора в обязательстве (ст. 514 - 518 ГК), а в другой части - правилом о замене должника в обязательстве (ст. 522, 523 ГК).
14. Субаренда земельных участков допускается в случаях, если это предусмотрено договором аренды или при наличии письменного согласия арендодателя. Это соответствует общей-ном правилу ч. 1 ст. 774 ГК о поднаем. Особым является правилрст. 8 Закона «Об аренде земли», согласно которому неполучения в течение одного, месяца уведомления арендодателя о согласии или возражения по субаренды дает аренда реве право на заключение договора субаренды. Договор субаренды заключается в письменной форме. Его нотариальное удостоверение осуществляется по соглашению сторон. Государственная регистрация договора субаренды является обязательным в соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона «Об аренде земли». Но следует учитывать изложенное в п. 11 комментария к этой статье.
15. Срок действия договора аренды не может превышать пятидесяти лет. О возобновлении договора на новый срок и преимущественного права арендатора (нанимателя) на заключение договора аренды на новый срок в. 33 Закона «Об аренде земли» устанавливает такой же порядок, как и ст. 764 ГК по найму любого имущества.
16. Сторонам договора аренды земли предоставляется право на расторжение договора в случае нарушения другой стороной обязанностей, предусмотренных договором и ст. 23 24 Закона «Об аренде земли», в случае случайного повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует использованию земельного участка, а также в случаях, предусмотренных законом. Последнее основание расторжения договора означает возможность применения ч. 2 ст. 651 ГК, устанавливает общие основания расторжения гражданско-правовых договоров.
Что касается ст. 23 24 Закона «Об аренде земли», то они устанавливают не только гражданско-правовые, а и публично-правовые обязанности арендатора и арендодателя. Следовательно, нарушение публично-правовых требований стороной договора признано в. 32 Закона «Об аренде земли» основанием расторжения договора.
17. На арендатора возлагается обязанность вносить арендную плату. ее размер определяется договором с применением индекса инфляции. Закон не устанавливает минимального размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности после того, как 19 сентября 1996 было принято в новой редакции Закон «О плате за землю».
Зато ч. 4 ст. 21 Закона «Об аренде земли» устанавливает максимальный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, который (размер арендной платы) не может превышать 10 процентов нормативной денежной оценки. Это ограничение не действует в случае определения арендатора на конкурентных началах. Плата за субаренду земельных участков государственной или коммунальной собственности не может превышать размера арендной платы, предусмотренного договором аренды (с учетом индексации).
18. Стороны договора аренды по своему усмотрению определяют форму арендной платы (денежная, натуральная, отработочная, предоставление услуг арендодателю). Если же объектом аренды является земельный участок, находящийся в государственной или коммунальной собственности, арендная плата
уплачивается исключительно в денежной форме (ст. 22 Закона «Об аренде земли»).
19. Обращает на себя внимание ст. 27 Закона «Об аренде земли», которая раскрывает содержание прав, предоставляемых арендаторам земельных участков, и устанавливает способы их защиты. Это является существенным, поскольку ни в науке, ни в судебной практике нет понимания прав, принадлежащих нанимателю (арендатору), хранителю, перевозчику и т.д..