Наниматель пользуется жилым помещением в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве частной собственности, согласно договору найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается между владельцем дома (квартиры) и нанимателем в письменной форме с последующей регистрацией в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов или в органе управления, что им образуется. Договор должен содержать указание на предмет договора, срок, на который он заключается, определять права и обязанности наймодателя и нанимателя и другие условия найма.
Комментарий :
1. Правоотношения по пользование домом (квартирой), которое является объектом права частной собственности наймодателя, другими лицами оформляются договором найма жилого помещения.
Закон предъявляет ряд требований относительно существенных условий этого договора, устанавливает требования относительно его формы и государственной регистрации.
К существенным условиям закон относит: 1) указание на предмет договора, 2) срок действия договора; 3) права и обязанности сторон - нанимателя и наймодателя, 4) другие условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение по заявлению одной из сторон (абзац второй ч. 1 ст. 638 ГК).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит регистрации в исполкоме местного совета или в специальном органе управления, что им образуется. Учитывая отсутствие специальной нормы, которая императивно устанавливала недействительность (ничтожность) договора найма жилья, который был заключен с несоблюдением требований данной статьи о простой письменной формы, следует применить положения ст. 218 ГК, по содержанию которых несоблюдение сторонами письменной формы сделки не влечет ее недействительность, наоборот, за судебным решением договор может быть признан действительным, если одна из сторон совершила действие, а вторая сторона подтвердила ее совершение.
Если договор найма жилья не был зарегистрирован, формально подлежит применению ч. 3 ст. 640 ГК, которая связывает момент заключения договора с моментом его государственной регистрации и, следовательно, договор может быть признан незаключенным. Однако на сегодня требования о государственной регистрации договора можно признать не основаны на законе, поскольку согласно ч. 3 ст. 810 ГК, в договор найма жилья, кроме найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом. Из этого следует, что ЦК как основной законодательный акт в сфере гражданских отношений (ч. 2 ст. 4 ГК) самостоятельно регулирует правоотношения найма жилья в частном жилищном фонде, оставляя вне своего регулированием найм жилья, находящегося в государственной или коммунальной собственности (ч . 2 ст. 810 ГК).
2. Согласно ч. 1 ст. 810 ГК по договору найма (аренды) жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.
Существенными условиями договора согласно ГК являются: 1) предмет договора - помещение, которое является пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 812 ГК) 2) размер платы за пользование жильем (ч. 3 ст. 815 ГК). Срок действия договора найма, несмотря на наличие соответствующего указания в определении договора, нельзя считать существенным условием, ведь если в договоре срок не определен, договор по ч. 1 ст. 821 ГК считается заключенным, а его срок составляет пять лет.
Согласно ст. 811 ГК договор найма заключается в письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации договора этой статье не предусмотрено, однако если предметом договора является жилой дом или его часть и договор заключен сроком на три года и более, нотариальное удостоверение и государственная регистрация являются обязательными согласно ч. 2 ст. 793, ст. 794 ГК.