На сегодняшний день нюансы, связанные с переходом права собственности на здания и сооружения, размещенные на арендованном земельном участке, вызывают массу вопросов у предпринимателей. Разъяснить правовую подоплеку одной из таких ситуаций «ЮРИСТ & ЗАКОН» попросил у Виктора Огиенко, руководителя юридической практики юридической компании «ЭЙДИКОМ».
ВОПРОС:
Ситуация следующая: лицо арендует земельный участок в соответствии с договором аренды. Договор заключен с местным советом. В частной собственности данного лица на арендуемой земле находится здание, которое было внесено в качестве взноса в уставный капитал новосозданного ООО. Стоит ли перезаключать договор аренды земли с местным советом ввиду изменения собственника?
ОТВЕТ:
Согласно ст. 7 Закона Украины «Об аренде земли», в случае когда к лицу перешло право собственности на жилой дом, строение или сооружение, размещенные на арендованном земельном участке, к нему также переходит и право аренды на этот земельный участок. При этом договором, которым предусматривается приобретение права собственности на жилое здание, строение или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором находится такой жилой дом, строение или сооружение.
В нашем случае строение, принадлежащее лицу, было внесено в качестве взноса в уставный капитал новосозданного ООО, следовательно, собственник был изменен. Нужно отметить, что положения ст. 7 Закона говорят о частичной недействительности договора аренды, и лишь в части аренды предыдущим арендатором земельного участка. Основанием же такого частичного прекращения договора аренды (в части аренды предыдущим арендатором земельного участка) будет договор, согласно которому приобретены права собственности на жилое здание, строение или сооружение.
Возникает вопрос: есть ли необходимость перезаключения договора аренды земли с местным советом ввиду изменения собственника?
Четко закрепленного законодателем ответа на этот вопрос нет. Однако, исходя из законодательства и сложившейся определенной практики по этому вопросу, можно сказать следующее. Согласно нормам ст. 31 Закона Украины «Об аренде земли» и ст. 141 Земельного кодекса, основанием для прекращения договора аренды земли является приобретение права собственности на жилое здание, строение или сооружение, которые размещены на арендованном другим лицом земельном участке.
Соответственно, с учетом того, что договорные отношения в рамках аренды земельного участка, на котором находится строение (сооружение), фактически прекращены для старого владельца, для их возникновения (или продолжения) новому собственнику необходимо заключить договор аренды. К этому следует также добавить, что согласно ст. 18 Закона Украины «Об аренде земли» договор вступает в силу со дня государственной регистрации, которой предшествует определенный механизм и порядок изменения сведений про арендатора земли.
ВЫВОД:
Принимая во внимание, что договорные отношения в рамках аренды земельного участка, на котором находится здание, строение/сооружение, фактически прекращены для старого владельца, для их возникновения или продолжения новому собственнику необходимо заключить договор аренды.