На форуме недавно в очередной раз был поставлен вопрос по одной из любимых тем форумчан – арендные правоотношения. На этот раз речь идет о субаренде и последствиях несоблюдения арендатором условий передачи имущества в поднаем.
Автор темы описал проблемную ситуацию так. Между юридическими лицами подписан договор субаренды нежилого помещения. Договор содержит положение о том, что арендатор имеет право передавать объект в субаренду на основании договора аренды и письма собственника помещения. При этом заверенные копии этих документов являются неотъемлемыми приложениями к договору субаренды. В дальнейшем, передав помещение в поднаем, арендатор не предоставил субарендатору помещения ни копии договора аренды, ни копии письма. Тем не менее, субарендатор фактически пользовался помещением с осуществлением надлежащей оплаты. Однако акт приема-передачи не подписывал, ссылаясь на то, что подпишет только после получения копий указанных выше документов.
Не дождавшись копий документов, субарендатор спустя некоторое время освободил помещение и перестал им пользоваться.
Суть проблемы состоит в том, что арендатор требует погасить долг по договору субаренды за месяцы, в течение которых субарендатор уже не пользовался помещением. В связи с этим автор темы спрашивает: можно ли считать, что договор аренды в данном случае заключен (не подписан акт приема-передачи, нет приложений к договору субаренды)?
Позиция 1
Без акта арендатор не сможет доказать в суде факт пользования помещением субарендатором. Ведь ст. 795 Гражданского кодекса предписывает обязательное составление акта в таких случаях.
Позиция 2
Раз уж субарендатор начал пользование помещением (к тому же это установлено и не оспаривается), значит он помещение принял. Отсутствие акта и других документов тут уже ничего не решает. Ведь если стороны договорились в отношении строго определенного помещения и начали выполнять условия соглашения, то тогда нет причин утверждать о незаключенности договора из-за отсутствия какого-либо вспомогательного документа (акт, поэтажный план помещения и т. п.).
Позиция 3
Судебная практика свидетельствует о том, что суды в подобных ситуациях признают наличие факта аренды и соответствующих обязательств сторон договора. Причем отсутствие акта уже не играет ключевой роли, если, к примеру, в платежных документах по оплате аренды содержится ссылка на договор.
Мнение адвоката
В первую очередь следует учесть то, что судебная практика в вопросе наличия акта передачи помещения как одного из ведущих аспектов арендных правоотношений неоднозначна. Об этом свидетельствует практика ВХСУ, где в одних случаях суд признавал такой акт единственным возможным доказательством фактической передачи недвижимого имущества в аренду, а в иных – считал возможным взыскание с арендатора платы за пользование имуществом при отсутствии соответствующего акта приема-передачи (с более конкретным анализом судебной практики по этому вопросу можно ознакомиться в материале "Как обязать арендатора подписать акт приема-передачи объекта в аренду?"). Тем не менее, взирая на обстоятельства описанного автором темы случая, важно учитывать несколько факторов, существенно влияющих на возможность взыскания арендной платы.
Во-первых, факт заключения договора аренды и фактическое пользование имуществом согласно положениям этой сделки не оспаривается сторонами. То есть вне зависимости от того, что арендатор не исполнил определенные формальные обязательства, такие правоотношения осуществляются согласно существенным условиям договора. Ведь по общему правилу согласование сторонами таких условий и подтверждение своего волеизъявления свидетельствует о заключении договора (см. ст. 638 ГК).
Во-вторых, оплата пользования помещением является фактическим исполнением условий договора субарендатором, а принятие оплаты контрагентом – признанием соблюдения условий сделки обеими сторонами. Важно учесть, что осуществление оплаты за начальные периоды пользования имуществом признается и не оспаривается обеими сторонами договора.
В третьих, важно учитывать, что необходимость получения согласия арендодателя – собственника имущества на субаренду (предусмотренная ч. 1 ст. 774 ГК и договором) в данном случае не может быть обстоятельством, влияющим на обязанность субарендатора оплачивать пользование имуществом. Это объясняется тем, что он уже начал фактически и надлежащим образом исполнять условия договора. В свою очередь, несоблюдение оговоренных сторонами сопутствующих формальностей, хоть и является недостатком, уже не играет ключевой роли. Со своей стороны претензию об отсутствии согласия на субаренду может заявить уже собственник имущества, если посчитает, что его права таким образом были ущемлены.
ВЫВОД:
Отсутствие акта передачи имущества является серьезным недостатком правоотношений в данном случае. Тем не менее, стороны изначально подтвердили состоятельность сделки ее надлежащим исполнением, что отводит на второй план несоблюдение иных формальных условий. В связи с этим факт того, что субарендатор не пользовался помещением и у него нет обязанности по арендной плате за определенный период, подлежит доказыванию иными, нежели акт приема-передачи доказательствами.