Ситуация, когда стороны достигают согласия относительно передачи недвижимости в аренду через некоторое время в будущем, достаточно типична для хозяйственного оборота. Тем не менее при оформлении таких отношений по-прежнему возникают вопросы (как правило – ввиду желания сторон как можно более надежно гарантировать соблюдение своих интересов). С одним из таких вопросов столкнулся наш пользователь.
Ему было необходимо правильно оформить передачу недвижимого имущества в аренду с 1 февраля, притом что сам договор заключался в январе. При этом рассматривался следующий вариант: в договоре закрепить дату вступления в силу (1 февраля), а акт приема-передачи имущества оформить на дату заключения договора.
Необходимость его применения обуславливалась тем, что арендатор был готов оплачивать аренду только после въезда в арендуемое помещение. Для того же, чтобы арендодатель не предпринял тех или иных мошеннических действий, арендатор хотел получить акт приема-передачи.
Позиция 1
Предложенная конструкция имеет право на существование в силу нормы ст. 795 Гражданского кодекса, которая разрешает сторонам разделять момент оформления акта приема-передачи недвижимости и момент вступления в силу договора аренды.
Позиция 2
Предложенная конструкция имеет дефект. Исходя из ст. 765 ГК, можно сделать вывод, что акт приема-передачи имущества может быть подписан только после вступления в силу договора. Следовательно, правильным будет датировать договор январем, а акт приема-передачи имущества – 1 февраля.
Позиция 3
Есть смысл сначала заключить предварительный договор, которым зафиксировать обязанность сторон 1 февраля заключить договор аренды и передать арендуемое имущество. Это даст арендатору определенные гарантии того, что арендодатель не "передумает" (особенно если предусмотреть санкции за незаключение договора по вине арендодателя).
Мнение Юристов сайта
Начнем с того, что ст. 765 ГК связывает обязанность передачи имущества не с моментом вступления договора в силу, а с моментом его заключения. Следовательно, речь идет о том, что акт приема-передачи имущества не может быть оформлен до момента подписания самого договора. Тем не менее, это не отменяет возможности использования предложенной в рамках Позиции 2 конструкции "договор в январе – акт 1 февраля". В данном случае гарантиями для арендатора могут стать четкое установление обязанности арендодателя передать имущество не позднее указанной даты и значительные санкции за невыполнение этого обязательства.
В свою очередь, возможна и конструкция, предложенная автором темы. Совершенно справедливо указано, что договор аренды по соглашению сторон может вступать в силу после передачи имущества. Однако в этой ситуации могут возникнуть неприятные налоговые последствия.
Ведь фактически в период с даты передачи имущества до даты вступления договора аренды в силу между сторонами возникают отношения бесплатного пользования имуществом, то есть имеет место ссуда (исходя из определения такого вида обязательств в ст. 827 ГК). Поэтому у налоговиков может возникнуть соблазн признать такую операцию непредпринимательской для арендодателя, а у арендатора – вопросы относительно бесплатного использования имущества (например, не является ли это попыткой уклониться от уплаты налога на недвижимость).
Кроме того, исходя из ч. 3 ст. 828 ГК, договор ссуды недвижимости должен быть оформлен в письменной форме либо нотариально (при сроке более 3 лет). Так что, в случае, если выбор падет на вариант "акт в январе – вступление в силу договора 1 февраля", в договоре следует прямо прописать, что в период с момента передачи имущества до момента вступления в силу норм об уплате арендной платы имеет место бесплатное пользование имуществом. Следовательно, фактически речь идет уже о вступлении в силу не договора в целом, а отдельных его частей.
Что касается Позиции 3, то предложенная ею конструкция также имеет право на существование. Главный ее минус – сторонам придется подписывать два договора, что не всегда удобно (особенно если речь идет о достаточно коротком промежутке между их заключением).
ВЫВОД:
Когда возникает необходимость дать арендатору гарантии того, что арендодатель не "передумает" в промежутке между подписанием договора и фактическим его вступлением в силу, наиболее простой вариант действий – закрепление в договоре обязанности арендатора передать имущество не позднее определенной даты и солидных санкций за ее невыполнение.