На сегодняшний день весьма распространены споры относительно признания недействительными договоров аренды земли, заключенных без предварительного проведения земельных торгов, обязательность которых установлена частью 2 статьи 124 ЗК. Судебная практика в большей части сводится к тому, что аренда земельного участка должна осуществляться на основании решения органа местного самоуправления. И в том случае, когда договор заключен на основании вступившего в силу решения органа местного самоуправления, отсутствуют причины для признания такого договора недействительным в связи с его противоречием с частью 2 статьи 124 ЗК.
Верховный Суд, пересматривая спор о признании недействительным договора аренды, заключенного без предварительного проведения торгов, по делу № 3-22гс14, пришел к обязательному правовому выводу, который не совпадает с позицией большинства судов нижестоящих инстанций.
Так, Верховный Суд пересмотрел дело по иску прокурора в интересах государства к частному предприятию, занимающемуся выращиванием цветов, о признании недействительным договора аренды земли. Исковые требования прокурор обосновал тем, что, вопреки требованиям части 2 статьи 124 ЗК, предприятию на условиях аренды был передан земельный участок без проведения земельных торгов и без проекта землеустройства на земельный участок. В связи с этим прокурор просил суд признать договор аренды недействительным и вернуть земельный участок в земли запаса сельского совета.
Суды от первой до кассационной инстанций, требования прокуратуры удовлетворили, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 124 ЗК передача в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется по результатам проведения земельных торгов (кроме случаев, установленных частями 2, 3 статьи 134 ЗК). Предоставление спорного земельного участка в аренду не относилось к случаям, предусмотренным частями 2 и 3 статьи 134 ЗК, а поэтому необходимым условием для передачи в аренду в таком случае является проведение земельных торгов, по результатам которых органом исполнительной власти или местного самоуправления принимается соответствующее решение.
Арендатор, в свою очередь, предоставил ВСУ решения судов по аналогичным спорам, в которых суды кассационной инстанции приходят к выводу об отсутствии правовых оснований для признания арендного договора недействительным без отмены в установленном законом порядке решений органа местного самоуправления, на основании которого такой договор был заключен. Более того, суды подчеркнули, что определяющим в правоотношениях по предоставлению земельного участка в аренду является волеизъявление собственника земли, совершенное в форме соответствующего решения, которое в дальнейшем реализуется путем оформления производного документа в виде договора аренды, заключенного на основании решения собственника земли (постановления ВХСУ № 5023/7398/11, № 5009/2217/12, № 5017/3704/2012).
Верховный Суд, излагая обязательную к применению правовую позицию, разъяснил, что при решении аналогичных споров необходимо руководствоваться статьей 124 ЗК, в соответствии с которой передача в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных частями 2, 3 статьи 134 ЗК.
Статьей 134 ЗК также установлено, что земельные участки государственной либо коммунальной собственности или права на них (аренда, суперфиций, эмфитевзис), в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества государственной или коммунальной собственности, подлежат продаже отдельными лотами на конкурентных началах.
Следовательно, в тех случаях, когда земельные участки, передаваемые предприятию на основании договора аренды, являются участками сельскохозяйственного назначения, необходимым условием для их передачи в аренду должно быть проведение земельных торгов, по результатам которых и заключается договор аренды. Несоблюдение этой процедуры является нарушением органом местного самоуправления хозяйственной компетенции при заключении договора аренды земли.
ВЫВОД:
Статьей 124 ЗК определено, что передача в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения органа исполнительной власти или местного самоуправления по результатам проведения земельных торгов. Несоблюдение процедуры является нарушением органом местного самоуправления хозяйственной компетенции во время заключения договора аренды земли, что, в свою очередь, влечет за собой признание недействительным договора аренды.