Споры о расторжении договора аренды земли можно смело отнести к одной из наиболее распространенных категорий судебных споров, ведь не вызывает сомнений тот факт, что сделки, связанные именно с арендой, заключаются практически ежедневно. При этом практика регулирования арендных отношений остается актуальной для многих субъектов хозяйствования ввиду того, что земельное законодательство постоянно терпит изменения, а стороны арендных отношений находят новые лазейки для обхода установленного порядка пользования землей и оформления арендных сделок. В судебном порядке чаще всего рассматриваются споры о расторжении договора аренды по основаниям нарушения обязательств по договору или же в силу несоответствия договора законодательству.
Так, например, отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий является основанием для признания такого договора недействительным. К такому выводу неоднократно приходил ВССУ, в частности в постановлениях № 6-15361св13 и № 6-35544св13.
В определении № 6-14000св13 ВССУ было конкретизировано, что отсутствие хотя бы одного из существенных условий, предусмотренных статьей 15 Закона "Об аренде земли", является основанием для отказа в проведении госрегистрации и признания договора недействительным. К слову, такой вывод ВССУ согласуется и с правовой позицией Верховного Суда Украины в постановлении от 18 июля 2012 года № 6-77цс12.
Но 25 декабря 2013 года постановлением № 6-78цс13 Верховный Суд изменил свою позицию относительно обязательности существенных условий договора аренды, изложив абсолютно противоположное правовое заключение. Позже, 2 июня 2014 года ВСУ принял еще ряд постановлений (№ 6-47цс14, № 6-77цс14, № 6-80цс14), в которых так же как и в постановлении от 25 декабря пришел к обязательному для применения выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным договора аренды, если отсутствие существенного условия не нарушает права стороны договора.
Верховный Суд обратил внимание, что ранее суды отказывали в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров аренды земли в силу положений статьи 15 Закона "Об аренде земли", если они заключены без соблюдения требований этой нормы относительно наличия либо согласования существенных условий. Речь идет о таких условиях, как индексация арендной платы, условия передачи земельного участка, наличие обременений, условия использования и целевое назначение участка, условия сохранения состояния объекта, определение рисков, а также условия передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка. При этом, по утверждению ВСУ, суды оставляли без внимания требования статьи 3 ГПК, в соответствии с которой в порядке гражданского производства рассматриваются иски о защите именно нарушенных прав. То есть при рассмотрении исков о признании недействительными арендных договоров по основаниям отсутствия существенных условий обязательному установлению подлежит то, действительно ли отсутствие существенных условий нарушает права истца.
Таким образом, ВСУ приходит к выводу, что договор аренды земельного участка может не содержать всех перечисленных в статье 15 Закона "Об аренде земли" существенных условий, главное, чтобы отсутствие таких условий не нарушало права сторон.
ВЫВОД:
Исходя из того, что в порядке гражданского производства подлежит защите именно нарушенное право, договор аренды земельного участка признается недействительным в судебном порядке по основаниям отсутствия одного или нескольких существенных условий, только если отсутствие таких условий действительно нарушает права одной из сторон договора.