Порядок пользования жилой площадью в общежитиях определяется законодательством Союза ССР и Украинской ССР.
Комментарий :
1. Отношения, которые складываются между жильцом общежития и его владельцем, являются договорными и относятся к разновидности договора найма жилого помещения.
Действующее законодательство Украины предусматривает несколько разновидностей договоров пользования жильем договор коммерческого найма (аренды) жилья (глава 59 Гражданского кодекса Украины), договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда (глава 2 Жилищного кодекса УССР), договор социального найма (Законы Украины "О жилищном фонде социального назначения" и "Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий"). Правовое регулирование договоров аренды, найма и социального найма жилья имеет свои отличия из-за принадлежности права собственности жилищного фонда, границы нормативно-правового регулирования, субъектный состав, сроки действия, круг прав и обязанностей, особые основания прекращения, способы защиты тощо5.
Регулирование отношений по использованию общежитиями "привязано" к специального правового статуса этого жилья. Поэтому нормы главы 4 Жилищного кодекса УССР, Примерного положения об общежитиях, а также другие нормы жилищного законодательства относительно общежитий являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства. Если отношения не урегулированы специальным законодательством об общежитиях, необходимо руководствоваться общими нормами о договоре найма жилья как института жилищного права. В силу ст. 62 Жилищного кодекса УССР, ч. 3 ст. 810 Гражданского кодекса Украины к отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения, в соответствующих случаях применяются правила гражданского законодательства.
2. К особенностям договора найма жилья в общежитии можно отнести следующие:
1) Основанием для заключения договора найма жилья в общежитии независимо от формы собственности специальный ордер, который выдается в порядке, предусмотренном ст. 129 Жилищного кодекса УССР.
2) Права и обязанности сторон договора найма жилья в общежитии определены Примерным положением об общежитиях и положениями об отдельных видах общежитий (Примерным положением о студенческом общежитии высшего учебного заведения, Инструкцией по организации предоставления жилой площади в общежитиях Вооруженных Сил Украины и т. д.), правилами внутреннего распорядка в общежитии, Типовому договору о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 12 июля 2005 г. N 560, а также заключенному договору найма.
3) К договору найма жилья в общежитии, которое является объектом права частной собственности, применяются положения Гражданского кодекса Украины, если они не противоречат нормам жилищного законодательства.
4) Сроки договора найма жилья в общежитии определяются продолжительностью нужд, для которых оно предоставляется: на период обучения или выполнения работы по трудовому договору, бессрочно, если общежитие предоставлено в связи с заключением трудового договора на неопределенный срок.
5) Предусмотренные ст. 132 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 825 ГК Украины ограничения расторжения договора найма жилья в общежитии, которое находится в частной собственности, не противоречат положениям Гражданского кодекса Украины относительно осуществления права частной собственности.
3. Предметом договора найма в общежитии в зависимости от его вида есть комната, ее часть или койко-место. Жилая площадь предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Кроме жилой площади нанимателю предоставляются мебель, постельные принадлежности, другой инвентарь. Итак, договор найма с жителями общежития включает также элементы договоров о предоставлении услуг, хранения, выполнения работ и т. п..
4. В силу специального правового режима общежитий, их пользователи ограничены в отдельных правах по сравнению с нанимателями обычной жилой площади в домах государственного и общественного жилищного фонда. Отдельные нормы жилищного законодательства либо вообще не применяются, либо применяются с определенными ограничениями.
В частности, согласно пунктам 2, 14 и 17 Примерного положения об общежитиях, общежитиях предназначаются для проживания рабочих в период работы или учебы. Вселение в общежитие производится на основании решения администрации предприятия и профсоюзного комитета, а также ордера. Вселение других членов семьи нанимателя (кроме несовершеннолетних детей) допускается только с разрешения администрации предприятия и профсоюзного комитета и письменного согласия членов семьи гражданина, проживающих совместно с ним.
Жилая площадь в общежитии не подлежит обмену, разделу, бронированию и сдаче в поднаем. Не применяются положения об изменении договора найма жилого помещения (статьи 103 - 106 Жилищного кодекса УССР).
5. Согласно п. 16 Примерного положения об общежитиях граждане, проживающие в общежитии, имеют право: пользоваться помещениями культурно-бытового назначения, оборудованием, инвентарем общежития и коммунально-бытовыми услугами; внушать других членов семьи (кроме несовершеннолетних детей) с разрешения администрации предприятия, профсоюзного комитета и письменного согласия членов семьи гражданина, проживающих совместно с ним; выбирать совет общежития и быть избранными в его состав, принимать участие в культурно-массовой и физкультурно-оздоровительной работе, в обсуждении вопросов организации быта в общежитии и вносить свои предложения по улучшению этой работы; требовать своевременной замены оборудования, мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря, ставших непригодными, а также устранения недостатков в культурно-бытовом обслуживании.
Права жильцов общежитий как потребителей жилищно-коммунальных услуг регулируются Законом Украины "О жилищно-коммунальных услугах", Законом Украины "О теплоснабжении", Законом Украины "Об электроэнергетике", Правилами предоставления услуг по централизованному отоплению, снабжению холодной и горячей воды и водоотводу, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 21 июля 2005 г. N 630, Правилами пользования электрической энергией для населения, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 26 июля 1999 г. N 1357, Правилами предоставления услуг по вывозу бытовых отходов, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 10 декабря 2008 г. N 1070, и другими законами и нормативными актами по вопросам предоставления отдельных видов таких услуг.
6. Граждане, проживающие в общежитии, обязаны: использовать предоставленную жилую площадь соответствии с ее назначением; обеспечивать сохранность помещений, оборудования и инвентаря; соблюдать правила общежития и правил внутреннего распорядка общежития, хранить чистоту и порядок в жилых помещениях, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; экономно расходовать тепловую и электрическую энергию, воду и газ; строго соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами и оборудованием, принимать участие в благоустройстве и озеленении прилегающей к общежитию территории, охране зеленых насаждений, оборудовании, ремонте и надлежащем содержании спортивных и детских площадок; своевременно вносить плату за пользование жилой площадью и за коммунальные услуги.
Лица, которые выбывают из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними. При несдачи указанного имущества или его порче тот, кто выбывает из общежития возмещает причиненный ущерб. Ремонт поврежденных по вине жильцов помещений общежития, а также мебели, оборудования и инвентаря производится виновными лицами или за их счет.
Совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилья в общежитии.
7. Согласно п. 38 Примерного положения об общежитиях плата за пользование жилой площадью в помещениях, находящихся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях (за койко-место), производится по установленным ставкам. Расходы на коммунальные услуги входят в ставку платы за пользование жилой площадью и отдельно плата за них не взимается.
Предельный размер платы за проживание в общежитиях (кроме студенческих общежитий) граждан Украины, лиц без гражданства и иностранцев, которые занимают помещения, находящиеся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях (т. е. плата за койко-место), устанавливается Советом министров Автономной Республики Крым, областными, Киевская и Севастопольская городскими государственными администрациями.
Граждане, проживающие в помещениях, находящихся в их обособленном пользовании, вносят плату за пользование жилой площадью и за коммунальные услуги по ставкам квартирной платы (тарифам), установленным для домов государственного и общественного жилищного фонда.
О выделении жилого помещения в обособленное пользование свидетельствует соответствующая запись в ордере о номере комнаты и ее размер.
Статьей 31 Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах" предусмотрено, что порядок формирования цен / тарифов на каждый вид жилищно-коммунальных услуг первой и второй группы (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 14 Закона) определяет Кабинет Министров Украины.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 12 июля 2005 года N 560 утвержден Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий, который распространяется на субъектов хозяйствования всех форм собственности, которые предоставляют указанные услуги.
Органы местного самоуправления утверждают цены / тарифы на жилищно-коммунальные услуги в размере экономически обоснованных расходов на их производство. Размер платы за содержание домов и сооружений и придомовых территорий устанавливается в зависимости от капитальности, уровня обустройства и благоустройства.
Действующие тарифы для жителей г. Киева установлены распоряжением исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) от 30.05.2007 г. N 641 "Об упорядочении размеров тарифов на услуги по содержанию домов и придомовых территорий и внесении изменений в распоряжение Киевской городской государственной администрации от 19.05. 2000 N 748 ".
Следует отметить, что п. 10 ст. 18 Закона Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий" установление платы за проживание в общежитии и за участие в содержании мест общего пользования и придомовой территории отнесено к компетенции органов местного самоуправления независимо от вида жилой площади в общежитии (которая находится в обособленном пользовании или кровать - место).
8. Условия пользования помещениями студенческих общежитий регулируются Примерным положением об общежитиях, Примерным положением о студенческом общежитии высшего учебного заведения и положением об общежитии отдельного учебного заведения. Положение об общежитии является внутренним нормативным документом учебного заведения, согласно которому организована деятельность общежития, в нем также определены права и обязанности лиц, проживающих в общежитии, и администрации учебного заведения.
Услуги проживания в общежитиях является одним из видов платных услуг государственными учебными заведениями на основании пункта 4 раздела 8 Перечня платных услуг, которые могут предоставляться государственными учебными заведениями, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 20 января 1997 г. N 38.
На сегодня не существует единого документа для всех учебных заведений, который бы устанавливал размер платы за проживание в общежитии. Эту величину каждое учебное заведение устанавливает самостоятельно. При этом стоимость проживания в общежитии состоит из стоимости его содержания и стоимости обязательных бытовых услуг студентам.
Как определено в постановлении КМУ от 25 декабря 1996 г. N 1548 "Об установлении полномочий органов исполнительной власти и исполнительных органов городских советов относительно регулирования цен (тарифов)", Министерства образования и науки, здравоохранения, другие министерства и центральные органы исполнительной власти , в сферу которых входят учебно-воспитательные учреждения, по согласованию с Министерством финансов устанавливают предельный размер платы за проживание в студенческих общежитиях. Ответственность за предоставление этих услуг, их качество, а также обоснованность размеров платы за них возлагается на руководителей этих учреждений.
Конкретный размер платы за проживание в общежитии устанавливается руководством вуза и рассчитывается в соответствии с законодательством, тарифов, порядка расчетов за коммунальные услуги в зависимости от уровня комфортности жилья. Расчет размера оплаты и стоимости услуг за проживание в общежитиях согласовывается с органами студенческого самоуправления и первичной профсоюзной организацией, они должны быть доведены до сведения студентов.
В государственных учебных заведениях конкретный размер платы за проживание в общежитии рассчитывается с учетом требований Порядка предоставления платных услуг государственными учебными заведениями, утвержденного приказом Министерства образования Украины, Министерства финансов Украины, Министерства экономики Украины от 27 октября 1997 г. N 383/239/131. При расчете этой величины учитываются расходы, связанные с содержанием таких помещений (в частности, расходы на отопление, водоснабжение, в том числе горячей водой и водоотвода, электроэнергию, за газ и другие услуги).
Для определения стоимости проживания в общежитии составляют калькуляцию, где расходы на содержание общежития и прилегающей территории вычисляют с учетом требований Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию зданий и сооружений и придомовых территорий, утвержденного постановлением КМУ от 12.07.2005 г. N 560.
9. Примерное положение об общежитиях предусматривает возможность сохранения права пользования жилой площадью в общежитии при временном отсутствии некоторых категорий граждан (п. 13 Примерного положения).
Согласно ч. 8 ст. 8 ГПК и с учетом сходства по содержанию правоотношений именно по пользования жилой площадью в общежитии с правоотношениями, регулируются общими правилами статей 71, 72 Жилищного кодекса РСФСР об отсутствии лиц, имеющих право пользования жилым помещением государственного или общественного жилищного фонда, положения этих правил о сохранение за отсутствующим лицом права на жилое помещение следует применять и в случае временного отсутствия в общежитии лица, которому в нем оказывалась жилая площадь (при отсутствии оснований для выселения) (см. определение коллегии судей судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 21 ноября 2007 года).
10. Эксплуатация общежития осуществляет жилищно-эксплуатационная организация, а при ее отсутствии - предприятие, учреждение, организация, в ведении которого находится общежитие, в соответствии с Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 г. N 76.
Капитальный ремонт общежитий производится за счет средств предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находятся общежития.
При проведении капитального ремонта общежития, когда ремонт не может быть проведен без выселения жильцов, гражданам на время ремонта администрацией предприятия, учреждения, организации предоставляется жилая площадь в том же или другом общежитии или другое жилое помещение. После окончания капитального ремонта указанным лицам предоставляется жилая площадь, которую они занимали ранее.
Текущий ремонт общежитий (кроме помещений находящихся в обособленном пользовании граждан) осуществляется за счет средств предприятий, учреждений, организаций, в ведении которых находятся эти общежития.
Текущий ремонт помещений, находящихся в обособленном пользовании граждан (побелка потолка, побелка, покраска или оклейка обоями стен, окраска радиаторов, оконных рам с внутренней стороны, подоконников, дверей и встроенных шкафов и антресолей, вставка стекол, окраска или покрытие лаком полов, ремонт электропроводки), производится за счет жильцов.