Комментарий :

1. Цена - денежная сумма, подлежащая уплате за результаты работы подрядчика. Цена может устанавливаться в договоре в виде оговоренной сторонами денежной суммы или договор может содержать способы ее определения.

В первом случае она может указываться непосредственно в договоре или в приложениях к нему, которые являются неотъемлемой частью (смета, содержащий постатейный перечень затрат). Во втором случае конкретная сумма, подлежащая уплате, в договоре не указывается, но должен устанавливаться способ, которым как сами стороны, так и любые третьи лица в состоянии самостоятельно определить конкретную цену работы в денежной сумме. Согласование цены таким способом может происходить в форме использования текущих индексов стоимостных показателей; в процентном выражении по отношению к стоимости материала; по отношению к курсу валют; биржевой котировке; работы подрядчика за единицу времени и т. д..

По общему правилу, цены по принципу свободы договора устанавливаются по свободным согласованию между сторонами. В отдельных случаях, согласно Закону Украины "О ценах и ценообразовании" от 03.12.90 г. N 507, размер цены путем утверждения предельных размеров и тарифов может ограничиваться государственными органами. Формирование сметной нормативной базы, определение порядка ее применения, контроль за соблюдением заказчиками, проектными, строительно-монтажными организациями и другими участниками инвестиционной деятельности нормативных документов и нормативов исчисления стоимости строительства объектов, которые сооружаются с привлечением средств Государственного бюджета Украины, бюджета АР Крым, местных бюджетов, а также средств государственных предприятий, учреждений и организаций, осуществляется специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры (ст. 12 Закона Украины "О ценах и ценообразовании" от 03.12.90 г.). Так, приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины "Об утверждении Правил определения стоимости строительства» от 27.08.2000 г. N 174 установлено правило определения стоимости нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения объектов, ремонт и строительство которых осуществляется с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной собственности. Кроме того, правила определения стоимости проектно-изыскательских работ для строительства, осуществляемого на территории Украины (правила, утвержденные приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 14.12.2000 г. N 285), также определяют порядок установления цены в случае финансирования работ за счет бюджетных средств.

Цена в подрядных договорах, заключаемых на основании тендера или конкурса, определяется в соответствии с этими условиями.

2. Цена работы складывается из двух показателей. Первый - затраты подрядчика, а второй - плата за выполненную работу. К расходам подрядчика относятся стоимость материала, оборудования и других средств, оплата субподрядчикам и собственным рабочим. Второй показатель - это непосредственная вознаграждение подрядчика за результат проделанной работы. На практике стороны в договоре указывают общую сумму, без определения долей расходов и вознаграждения. Однако такое выделение возможно в случае возникновения спора по поводу досрочного расторжения договора, изменения его условий или по поводу действительной стоимости расходов и соответствующего уменьшения цены работы.

В сфере строительства затраты на сооружение объекта отображаются в определенных документах, формы которых утверждены приказом Госкомитета Украины статистики Украины и Государственного комитета Украины по строительству, архитектуре и жилищной политики Украины от 21.06.2002 г. N 237/5, N КБ-2в " Акт приемки выполненных работ ", N КБ-3" Справка стоимости выполненных работ ".

Стороны могут изменить цену договора:

1) по добровольному соглашению;

2) в случае существенного роста после заключения договора стоимости материала, оборудования, которые должны быть предоставлены подрядчиком, а также стоимости услуг, при наличии бережливости подрядчика с соблюдением требований по сохранению качества работ, в случае отступления подрядчика от условий договора.

3. Смета - документ, в котором указывается постатейный перечень затрат на выполнение работ и который является приложением к договору подряда, его неотъемлемой частью. Он позволяет установить не только размер цены, но и четко определить его составные элементы. Составить его может как заказчик так и подрядчик. На практике преимущественно последний, как более опытный в видах работ, ценах на них и материалах составляет смету. В таком случае этот документ становится частью подрядного договора только после согласования и утверждения его заказчиком. Для договоров подряда в строительной сфере смета составляется в обязательном порядке (ст. 877 ГК Украины).

Смета делится на два вида: примерный и твердый. Приблизительная смета позволяет сторонам в ходе выполнения работ отступить от определенных в нем цен без дополнительных согласований и скорректировать их автоматически, в зависимости от фактических расходов подрядчика как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Единственное условие для этого - такое превышение не должно существенно увеличивать определенный сторонами смета результате проведения дополнительных работ. Если в ходе работ возникает необходимость значительно превысить приблизительную смету, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. В комментируемой статье не раскрываются понятие существенного превышения сметы и своевременного предупреждения. Эти категории являются оценочными и определяются в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Для определения существенного превышения цены должны сравниваться цены дополнительных работ по общей цене договора подряда, со стоимостью отдельных состояний работ, материалов, оборудования, с размером затрат как уже понесенных, так и планируемых. Во своевременным предупреждением следует понимать такое предупреждение, которое сделано немедленно после возникновения обстоятельств, которые вызывают необходимость проведения дополнительных работ, существенно превышающих приблизительную смету, и в некотором случае - до начала их проведения. При этом не имеет значения, какой объем работ был выполнен подрядчиком до возникновения таких обстоятельств. Заказчик имеет право не согласиться на проведение таких работ и отказаться от договора, а подрядчик в таком случае имеет право на оплату уже проделанной ранее части работы, которая была сделана до возникновения необходимости в дополнительных работах. Если подрядчик не выполнит указанной обязанности и приступит к выполнению работ, не обусловленных договором, и это приведет к существенному превышении сметы, он не вправе требовать от заказчика оплаты таких работ.

По общему правилу, действует презумпция, что смета является твердым, поэтому если стороны желают составить приблизительную смету, они должны прямо это предусмотреть в договоре подряда. Твердый смета не допускает изменения цены, оговоренной в нем, в одностороннем или автоматическом режиме. Изменение сметы допускается только по согласованию контрагентов, а риск его превышения в случае отсутствия согласия заказчика несет подрядчик, если иное не установлено законом. Даже если стороны не имели возможности предусмотреть полный объем работы или необходимые для этого расходы, смета не подлежит пересмотру в обязательном порядке, не может быть изменен на одностороннее требование подрядчика или заказчика. Единственная возможность для подрядчика требовать увеличения оплаты - это существенный рост стоимости материала, оборудования подрядчика, стоимости услуг, предоставляемых другими лицами, после заключения подрядного договора. В случае отказа заказчика от увеличения твердой сметы подрядчик имеет право требовать расторжения договора. При применении положения ч. 4 ст. 321 ГК Украины необходимо учитывать, что вопрос об увеличении сметы в таких случаях ставится с учетом средних цен на материалы, оборудование, услуги, действующие в стране, и такой рост должно подтверждаться объективными данными. Заказчик, по условиям договора предоставляет материалы, не может требовать уменьшения цены, которая установлена ??в твердой смете даже если произошло существенное возрастание цены на материалы после заключения договора.

Для заказчика выгодным является установление твердой сметы, который дает ему возможность четко контролировать расходную часть бюджета подрядных работ, предотвращает возможные злоупотребления со стороны подрядчика в завышении объема и объемов работ. В то же время для подрядчика, который выполняет долгосрочные и многоэтапные работы, применения твердой сметы создает риск потери от инфляционных тенденций.

4. Для подрядных отношений одним из главных признаков является выполнение подрядчиком работы за свой счет, силами и на свой риск. Поэтому, по общему правилу, заказчик платит обусловленную договором цену после окончательной сдачи объекта строительства.

При этом такая обязанность возникает у него при условии, что и подрядчик выполнил полностью: работа выполнена надлежащим образом и в обусловленный срок или досрочно в случае согласования на этом заказчика. Положение комментируемой статьи о том, что цена за работу выплачивается при условии соблюдения приведенных выше требований, не следует понимать в таком смысле, что в случае возникновения или несущественного их нарушения подрядчиком он теряет право на получение причитающихся ему платежей от заказчика. В таком случае стороны могут решить вопрос об уменьшении размера цены договора.

В договоре подряда стороны могут установить самостоятельно иной порядок проведения оплаты труда:

1) предварительно за всю работу или отдельные этапы (виды);

2) по результатам выполнения определенных этапов или видов работ.

Предварительная оплата может осуществляться также путем аванса или задатка. Аванс - это сумма, выплачиваемая в счет денежного обязательства вперед и не обеспечительного характера, присущего задатка. В подрядчика есть право требовать выплаты аванса лишь в случае и в размере, установленных договором. Поэтому целесообразно детально определить в договоре размер аванса, случаи, порядок и срок его выдачи, а также порядок зачисления в оплату выполненных работ. В капитальном строительстве чаще всего осуществляется оплата работы по результатам выполнения определенных этапов или видов работ. Этот порядок может сочетаться с внесением предоплаты части (этапов) работ.

Расчеты за выполненные работы (этапы, виды работ) проводятся на основании документов о их объем и стоимость. Пункт 99 Общих условий заключения и выполнения договоров в капитальном строительстве, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 01.08.2005 г. N 668, содержит порядок по которому оплата осуществляется на основании документов об объеме и стоимости выполненных работ, которые составляет подрядчик и утверждает заказчик. Целесообразно в договоре четко определять виды документов, являющихся основанием для оплаты, порядок их составления и порядок их оплаты, а также механизм уменьшения цены договора в случае выявления завышения их объемов подобное.

5. Консервация объекта строительства - это комплекс работ и мероприятий, связанных с обеспечением хранения в определенный длительное время объекта (строения), на котором прекращено строительство, включающая временные и постоянно действующие защитные или конструктивные меры, предотвращающие разрушение объект объекта (строения) (п. 1.2 Положения о порядке консервации и расконсервации объектов строительства, утвержденных приказом Министерства здания, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 21.10.2005 г. N 2). Обязанность оплатить подрядчику за выполненные до консервации работы и возместить связанные с консервацией расходы возникает у заказчика, только если это произошло по независящим от сторон обстоятельств. Стороны должны создать комиссию и принять выполненные к консервации работы по акту.

Связанные с консервацией расходы подрядчика могут заключаться в дополнительных, связанных с этим, работах, в стоимости конструкций, оборудования, материалов, которые остаются на объекте или были использованы для выполнения работ по консервации, а также по договоренности сторон в расходах по перевозке подрядчиком своих материальных ценностей на другие строительные объекты. Подрядчик должен подтвердить свои расходы документально. О сдаче-принятии законсервированного объекта стороны составляют акт. С даты подписания акта ответственность за сохранность объекта возлагается на заказчика.