Комментарий :

1. Договор аренды является возмездным, размер арендной платы устанавливается по согласованию сторон в соответствии с требованиями законодательства Украины. Арендная плата является фиксированной, исчисляется за определенный период времени (как правило, за год или месяц) и не зависит от результатов деятельности арендатора. Вместе с тем сроки уплаты могут учитывать сезонность или особенности деятельности арендатора, о чем указывается в договоре аренды.

2. Данная статья корреспондируется с положениями ст. 762 ГК Украины, регулирующего вопросы платы за пользование имуществом. Согласно абз. 2 ч. 1 настоящей статьи размер платы может не быть установлен договором. В таком случае арендная плата определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение. Вместе с тем относительно хозяйственных договоров аренды арендная плата с учетом ее индексации является существенным условием договора аренды, т. е. без достижения согласия по этому условия договор аренды будет считаться незаключенным (см. комментарий к ст. 284 ГПК Украины).

Арендная плата с учетом ее индексации также является существенным условием договора аренды государственного и коммунального имущества и договора аренды земли согласно ст. 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" и ст. 15 Закона Украины "Об аренде земли". Более того, для аренды существенным условием является также форма платежа, сроки, порядок его внесения и пересмотра и ответственности за его неуплату.

3. Форма арендной платы определяется договором, она может быть денежной, натуральной или смешанной. Отработочная форма арендной платы в этой статье не предусмотрена, так же как и в ч. 2 ст. 762 ГК Украины. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найма.

Вместе с тем ст. 22 Закона Украины "Об аренде земли" устанавливает три формы арендной платы: денежной, натуральной и отработочной. Во отработочной законодатель подразумевает предоставление услуг арендодателю. Виды услуг, порядок и объемы их предоставления определяются договором.

Статья 20 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" устанавливает, что арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата по согласию сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме.

4. Размер арендной платы для отдельных подвидов договоров аренды устанавливается законодательством. Так, арендная плата за землю устанавливается ст. 21 Закона Украины "Об аренде земли". Эта статья содержит, в частности, положения, согласно которому годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше: для земель сельскохозяйственного назначения - размера земельного налога, установленного Законом Украины "О плате за землю" , для других категорий земель - трехкратного размера земельного налога, установленного Законом Украины "О плате за землю". Эта же статья устанавливает, что годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может превышать 12 процентов их нормативной денежной оценки. При этом в случае определения арендатора на конкурентных началах может быть установлен больший размер арендной платы, чем указанный в этой части.

Статья 19 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" устанавливает, что годовая арендная плата за пользование целостным имущественным комплексом предприятия, его структурным подразделением не может превышать 10 процентов стоимости арендованного имущества. В случае определения арендатора на конкурсных началах условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы.

5. Данная статья предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы. Так, согласно ч. 3 ст. 762 ГК Украины договором или законом может быть установлено периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом. Согласно ч. 1 ст. 21 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" изменение арендной платы возможно по согласованию сторон. Часть 2 этой же статьи устанавливает, что размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по независящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в иных случаях, установленных законодательными актами Украины.

Изменение арендной платы в договоре аренды земли предусматривается ст. 23 Закона Украины "Об аренде земли", согласно которой арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в три года в порядке, установленном законом или договором аренды. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по соглашению сторон.

Уменьшение размера арендной платы по инициативе арендатора предусмотрено ч. 2 комментируемой статьи, которую следует применять в системной взаимосвязи с ч. 4 ст. 762 ГК Украины и положениями законодательства. Приведенная норма ГК Украины устанавливает право нанимателя (арендатора) требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Часть 6 этой же статьи устанавливает, что наниматель (арендатор) освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. Аналогичная по смыслу норма содержится в ч. 3 ст. 23 Закона Украины "Об аренде земли", согласно которому арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.

6. В случае если договором предусмотрена уплата арендной платы в денежной форме, порядок исполнения денежных обязательств регулируется, в частности, ст. 198 ХК Украины (см. комментарий к этой статье). Согласно ей платежи по денежным обязательствам, которые возникают в хозяйственных отношениях, осуществляются в безналичной форме или наличными через учреждения банков, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 99 Конституции Украины денежной единицей Украины является гривня, поэтому денежные обязательства участников хозяйственных отношений должны быть выражены и подлежат оплате в гривнях. Денежные обязательства могут быть выражены в иностранной валюте лишь в случаях, если субъекты хозяйствования имеют право проводить расчеты между собой в иностранной валюте в соответствии с законодательством. Выполнение обязательств, выраженных в иностранной валюте, осуществляется в соответствии с законом. Безналичные расчеты осуществляются согласно Закону Украины "О платежных системах и переводе средств в Украине" от 05.04.2001 г. N 2346-III и другими нормативными актами.