Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Инвесторам: Защита прав инвесторов в сфере строительства - некоторые проблемы и пути их решенияТема защиты прав инвесторов – субъектов хозяйствования, вкладывающих свои имущественные и интеллектуальные ресурсы в объекты строительства, – наверное, никогда не утратит своей актуальности. Тем более, что в последнее время на территории Украины зафиксированы далеко не единичные случаи правонарушений в сфере строительства. При этом каждый из конфликтов отличается своеобразной, а иногда и нестандартной схемой нарушения имущественных прав инвесторов, подрядчиков или заказчиков.

Периодически СМИ в своих публикациях отождествляют понятия «инвестор» и «заказчик». Однако анализ действующего законодательства Украины дает все основания разграничивать оба понятия.

Ч. 2 ст. 5 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» закреплена дефиниция, согласно которой инвестор – это субъект инвестиционной деятельности, под которым подразумеваются субъекты, принимающие решение о вложении собственных или заемных средств, материальных или интеллектуальных ценностей в объекты инвестирования. Инвесторами могут быть граждане Украины и юридические лица, в том числе иностранные.

Что же касается заказчика как участника правоотношений в сфере строительства, то им также может быть гражданин Украины или юридическое лицо, которое по собственному волеизъявлению или в интересах инвестора осуществляет заказ объекта строительства, осуществляя контроль за созданием объекта инвестирования в предусмотренных законом и договором случаях.

Фактически каждый инвестор может выступать заказчиком (если закон не устанавливает прямого запрета на такое объединение лиц), но не каждый заказчик является инвестором

Инвестиции могут вноситься как в проектируемый или незавершенный строительством объект, так и в объект, фактически готовый к вводу в эксплуатацию. Этапы, формы и виды реализации инвестиций в значительной степени влияют на характер нарушений прав инвесторов. И, само собой разумеется, нарушенные права инвесторов практически «взывают» к их защите, а разнообразие способов такой защиты – лишь усиливают их эффективность в процессе применения.

Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» (в частности, ст. 19) предусмотрено, что защита прав инвесторов (независимо от форм собственности или субъекта инвестирования – иностранного или «отечественного») гарантируется государством. Такие гарантии находят свое нормативное закрепление не только в национальном законодательстве Украины, но и в международных договорах, ратифицированных Верховной Радой. При этом под способами защиты прав инвесторов принято понимать меры правоохранительного характера, применение которых направлено на возобновление имущественного положения инвестора и устранение преград в реализации его прав и законных интересов.

Говоря о практических аспектах реализации прав инвесторов, следует начать с того, что действующее законодательство Украины не выделяет в отдельную категорию способы защиты прав инвесторов, однако распространяя при этом на них действие общих норм Гражданского и Хозяйственного кодексов (которыми закреплены способы защиты субъективных прав). Прибегать к соответствующим правовым способам необходимо «ситуативно»: с учетом практических рекомендаций и юридических фактов, возникновение которых влияет на степень защиты субъективных прав.

Во-первых, существенное значение имеет договорная форма взаимодействия инвестора, заказчика и подрядчика. Если инвестор и заказчик представлены одним и тем же лицом, то способы влияния на подрядчика необходимо оговаривать заранее, в договоре подряда в капитальном строительстве, привязывая их к:

– конкретным срокам;

– требованиям к качеству, объему выполненных работ.

В этом контексте обращает на себя внимание неустойка и проценты за пользование чужими средствами, а также возмещение убытков, причиненных нарушением хозяйственных обязательств. Как показывает практика, чаще всего указанные способы защиты субъективных прав инвесторов – наиболее действенные меры стимулирования подрядчика к надлежащему выполнению своих обязательств.

Однако правда и в том, что зачастую именно эти способы не приветствуются строительными компаниями, которые отказываются включать их в условия заключаемых инвестиционных договоров. Причина кроется в нежелании застройщиков покрывать убытки инвесторов, а зачастую еще и в отсутствии необходимых разрешительных документов, что в перспективе может привести к нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

В качестве способов защиты прав инвесторов наиболее действенны неустойка и проценты за пользование чужими средствами, а также возмещение убытков, причиненных нарушением хозяйственных обязательств.

Судебная практика в этой категории споров, по большому счету, направлена на защиту интересов заказчика или инвестора. Но справедливости ради надо отметить, что в отдельных случаях суд все же занимает позицию подрядчика, не обращая внимание на представленные инвестором доказательства. К примеру, в одном из дел, которое было предметом неоднократного рассмотрения в судах различных инстанций, было принято решение, по которому с инвестора присудили взыскать:

а) убытки в форме неполученного дохода, и

б) реальные убытки, понесенные подрядчиком на проведение подготовительных работ.

Как было установлено хозяйственным судом, инвестор принимал на себя обязательство поспособствовать выдаче разрешений, необходимых на возведения и принятия в эксплуатацию нежилого помещения, однако взамен предоставил решения органов местного самоуправления, не соответствующие условиям договора и характеру работ, порученных подрядчику. Суд установил, что именно такие действия инвестора привели к задержке подготовительных работ и, следовательно, к нарушению условий договора.

Указанное судебное решение – яркий пример того, что установленные способы защиты прав имеют двойственную природу, то есть стимулируют обе стороны к надлежащему выполнению принятых на себя обязательств.

Более того, отсутствие/наличие в договоре конкретных ограничений касательно применения тех или иных мер принуждения – не является преградой для их применения инвестором в установленном законом порядке.

Отсутствие/наличие в договоре конкретных ограничений касательно применения тех или иных мер принуждения не является преградой для их применения инвестором в установленном законом порядке

На практике, для восстановления прав инвестора могут применяться сразу несколько способов защиты прав. Одновременно, правовые действия стороны по обязательству, направленные на защиту своих законных прав и интересов, не должны смешиваться с другими процессуальным способами защиты. Приведем наглядный пример: обращение в суд с иском о возмещении убытков, причиненных нарушением прав инвестора со стороны органов государственной власти и местного самоуправления, должно идти после применения такого способа защиты прав, как признание недействительным акта уполномоченного органа госвласти (принятие которого, собственно, и привело к нарушению обязательств). Как видим, при таком подходе потерпевшая сторона сначала устраняет выявленные нарушения и подтверждает основания их возникновения, а уже потом, на данном основании, можно «вспомнить» и о возмещении убытков.

Инвестиционная деятельность – длительный и многоплановый процесс, что обуславливает недопустимость его приостановления. Именно поэтому действия инвестора по защите своих прав не могут быть ограниченными. В частности, действующее законодательство Украины не запрещает требовать признания недействительным акта органа управления или хозяйственный договор в отдельной их части. Такая формулировка позволяет инвестору сохранить действительность тех положений, которые соответствуют требованиям закона и условиям инвестиционной деятельности (проще говоря, отвечают интересам инвестора).

При применении такого способа защиты прав инвесторов, как признание недействительными актов органов государственной власти, прежде всего необходимо установить, на кого возлагается обязанность выполнения предписаний, выданных субъектов властных полномочий. Ответ на этот вопрос дает возможность установить ответственность для каждого конкретного субъекта.

Например, если получение разрешительной документации (решение об отводе земельного участка для строительства) возлагается на заказчика, то подрядчик должен проверить их соответствие данному ему заказу с учетом норм, закрепленных п. 50 Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденных постановлением КМУ от 01.08.2005 № 668. Проверка подрядчиком комплектности документов освобождает его от ответственности за приостановление выполнения условий договора, в то время как инвестор или заказчик уже не смогут прибегнуть к различным способам защиты своих прав.

Как правило, когда инвестор вступает в договорные отношения с заказчиком, именно последний занимается формированием пакета документов, необходимых для строительства и ввода объекта строительства в эксплуатацию. Заключая инвестиционный договор, в первую очередь необходимо поинтересоваться наличием у исполнителя необходимых документов, тем более что закон не содержит прямого запрета на истребование таких документов при внесении инвестиций. Осуществляя такое право, инвестор уже на этапе заключения договора может четко определить для себя – какова вероятность задержки выполнения работ на объекте инвестирования и будет ли данный объект сдан в эксплуатацию вообще.

На наш взгляд, в инвестиционном договоре необходимо заранее оговаривать условия следующего содержания: «Виконавець за інвестиційним договором та замовник за договором підряду зобов'язується забезпечити підрядника всією дозвільно-проектною документацією, а підрядник зобов'язується провести необхідні роботи з дотриманням вимог, встановлених у проектно-кошторисній документації. За невиконання вказаної умови підрядник відшкодовує завдані порушенням зобов'язання збитки, в тому числі неодержаний доход, обумовлений зниженням вартості об'єкта» (разумеется, все вышеуказанные условия можно и нужно конкретизировать).

В инвестиционном договоре необходимо заранее оговаривать условия по предоставлению разрешительно-проектной документации, соблюдению проектно-сметной документации, а также санкции за их невыполнение

Для защиты прав инвестора в процессе заключения договора следует детально урегулировать вопрос: будет ли проводиться индексация каких бы то ни было выплат и допускается ли изменение стоимости объекта строительства.

Несмотря на то что нормы действующего законодательства, которыми урегулирована соответствующая проблематика, имеют диспозитивный характер («не обязательный»), на наш взгляд, индексацию выплат все же необходимо устанавливать. Ведь, как показывает опыт последних лет, существенная задержка сдачи в эксплуатацию помещения приводит к недостаточности средств, вложенных инвестором, и, как следствие, приостанавливается процесс строительства. На первый взгляд, в этой ситуации всегда можно применить такой способ защиты субъективных прав, как истребования имущества с чужого незаконного владения. Однако в данном случае все имущественно-организационное бремя, т. е. достраивать и вводить в эксплуатацию объект, ляжет на плечи инвестора. И такая практическая ситуация крайне неудобна для участников инвестиционного процесса, так как все необходимые работы, поставка материалов, оборудования, сырья определяются с учетом возможностей конкретного субъекта – подрядчика или заказчика. Сам же инвестор не всегда имеет нужные материальные или интеллектуальные ресурсы для того, чтобы принять объект в эксплуатацию. В связи с этим реализация такого способа защиты прав, как истребования имущества с чужого незаконного владения – далеко не самый целесообразный способ защиты прав инвестора. В качестве исключения можно назвать лишь объекты со значительной степенью готовности или промышленные объекты, являющиеся структурными подразделениями инвестора.

Стоит отметить, что действующее законодательство, закрепив процессуальные способы защиты прав, в то же время не раскрывает абсолютно всю «процессуальную подоплеку» и аспекты реализации соответствующих прав. Никто и ничто не может запретить инвестору прописать в договоре оперативно-хозяйственные санкции в виде задержки внесения инвестиций по причине задержки выполнения самих работ или же в более радикальном виде – отказа от принятия выполнения договора (перечень других мер стимулирующего влияния на исполнителя – зависит уже от фантазии инвестора, равно как и от степени делового доверия). Специфика подобных мер данной группы заключается в том, что они могут быть реализованы, что называется, «сами по себе», без необходимости обращения в судебные инстанции. Зафиксировав в письменной форме факт нарушения обязательств, инвестор в этом случае имеет право прибегнуть к оговоренным ранее мерам защиты своих прав. В то же время применение мер по восстановлению прав инвесторов должно быть адекватным существующей ситуации. Так, если нарушитель устранил недостатки работ за счет собственных средств, а инвестор принял выполнение и не направил претензий или уведомлений нарушителю, – основания для применения процессуальных способов защиты прав инвестора отпадают. А вот если определенные работы были выполнены, но нарушение прав инвесторов продолжается, хоть и на других участках работы, – у инвестора есть возможность требовать защиты своих прав в целом. Также действующее законодательство позволяет заказчику или инвестору отказаться от договора, если выполнение работ в срок явно невозможно.

ВЫВОД:

Защита прав инвестора является наиболее эффективной тогда, когда способы восстановления прав и законных интересов привязываются к конкретным условиям договора, а не к его содержанию в целом. Детали решают все. Также во время заключения инвестиционных договоров важно помнить об одном из наиболее существенных рисков – совершении правонарушений на этапе возведения объекта; а это означает необходимость принятия мер по предупреждению правонарушений, способных взывать обесценивание инвестиций.


Получите за 15 минут консультацию юриста!