Вопрос приобретения права собственности на недвижимое имущество был и остается актуальным.
В условиях нашего времени, чтобы стать владельцем недвижимого имущества, необходимо пройти определенные правовые процедуры и, как показывает практика, не все так легко складывается. Чаще всего проблемы возникают на стадии государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.
Именно массив судебных споров относительно государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений обусловил принятие Пленумом Высшего административного суда Украины постановления от 18.09.2015 г. Данным решением суд рекомендовал судьям административных судов использовать Обзор практики рассмотрения дел, возникающих из споров в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений (далее – Обзор), для принятия решений при рассмотрении дел.
Высший административный суд Украины (далее – суд) в своем Обзоре классифицирует все дела данной категории по двум критериям: основаниям для отказа в государственной регистрации прав, их отягощений и полномочиям суда во время решения дел по поводу государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений.
К самым характерным основаниям отказа в государственной регистрации прав и их отягощений государственным регистратором суд относит:
1) представленные документы не отвечают требованиям, установленным Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений" (далее – Закон № 1952), или не дают возможности установить соответствие заявленных прав документам, заверяющим их, определенное пунктом 4 части первой статьи 24 Закона № 1952.
В частности, суд отметил, что государственные регистраторы, отказывая в государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений по данному основанию, не указывают обстоятельства, на основании которых государственный регистратор пришел к таким выводам. Соответственно, отсутствие обоснования принятого государственным регистратором решения делает невозможным предоставление судом правовой оценки действиям государственного регистратора.
Кроме того, суд обращает внимание, что пункт 4 части первой статьи 24 Закона № 1952 содержит два самостоятельных основания для отказа в государственной регистрации прав и их отягощений, а потому при наличии одного из таких оснований государственный регистратор прав на недвижимое имущество должен четко указывать одну из них.
Такой отказ государственного регистратора, по мнению суда, содержит неубедительные выводы, поскольку в нем есть ссылки на альтернативные основания отказа "… или …";
2) отсутствие в документах, подтверждающих возникновение, переход и прекращение вещных прав на недвижимое имущество, некоторых ведомостей о недвижимом имуществе, необходимых для совершения государственным регистратором регистрационного действия.
Суд подчеркивает, что государственный регистратор имеет возможность получить информацию о недвижимом имуществе из общедоступных источников. Поэтому отказ в регистрации права на такое недвижимое имущество по данному основанию и ссылка на пункт 4 части первой статьи 24 Закона № 1952 являются незаконными;
3) наличие в Едином реестре запретов записи о запрете отчуждения имущества является препятствием для осуществления государственным регистратором регистрационных действий к тому времени, пока такое отягощение не будет снято.
В данном вопросе суд обратил внимание, что из этого правила может быть исключение. Это случаи, когда такой запрет наложен в интересах лица, обратившегося к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации прав.
Для примера, в деле № К/800/65012/14 от 26.03.2015 Высший административный суд Украины указал, что запрет, наложенный постановлением следователя, не распространяется на лицо, в интересах которого такой запрет налагался. К тому же суд отмечает, что запрет в данном случае касается исключительно заключения гражданско-правовых соглашений относительно объекта недвижимости. Запретов на осуществление регистрационных действий во исполнение решений судов постановление следователя не содержит.
По критерию полномочия суда во время решения дел по поводу государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений суд выделяет следующие позиции:
1) суд не может обязать осуществить государственную регистрацию права при обстоятельствах, когда точно не установлено, что все представленные документы надлежащим образом оформлены, а все этапы их проверки – завершены.
Суд такую собственную позицию обосновывается тем, что частью четвертой статьи 9 Закона № 1952 предусмотрено исключительное право государственного регистратора самостоятельно принимать решение о государственной регистрации прав и их отягощений или отказ в такой регистрации. То есть государственный регистратор самостоятельно должен точно установить, что все представленные документы надлежащим образом оформлены, а все этапы их проверки – завершены. Суд не наделен законом таким правом и не может принимать на себя нехарактерную для него функцию.
Поэтому при обращении в суд для защиты своих прав истец в своем исковом заявлении должен просить суд обязать государственного регистратора именно повторно рассмотреть представленное заявление о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;
2) иск об обязательстве государственного регистратора провести государственную регистрацию права может быть удовлетворен согласно требованиям статьи 162 Кодекса административного судопроизводства Украины, в случае если у государственного регистратора не было предусмотренных статьей 24 Закона № 1952 оснований для отказа в государственной регистрации.
То есть наличие решения об отказе государственного регистратора в регистрации и отсутствие у государственного регистратора законодательных оснований для отказа наделяет правом суд обязать государственного регистратора провести такую государственную регистрацию. Такое обязательство является правомерным и не является вмешательством в исключительную компетенцию регистрационной службы.
Таким образом, по данной категории административных дел истцы имеют право обращаться в суд с просьбой об обязательстве государственного регистратора в проведении регистрационных действий;
3) основанием отмены судебных решений в деле об обжаловании решения об отказе в регистрации права не может быть то обстоятельство, что документы возвращены заявителю. Предметом рассмотрения таких дел является правомерность принятия такого решения.
По данному вопросу суд признал неправомерным обоснование позиции государственного регистратора. Позиция государственного регистратора заключается в том, что повторное рассмотрение заявления истца является невозможным в силу того, что установленным порядком государственной регистрации реестрами вещных прав на недвижимое имущество предусмотрен возврат заявителю документов, которые подавались им для проведения государственной регистрации прав, после принятия решения об отказе в государственной регистрации, а также право повторного обращения с заявлением при условии устранения препятствий для государственной регистрации прав и их отягощений.
Суд в свою очередь подчеркивает, что такая позиция государственного регистратора не может быть основанием для отмены судебных решений, поскольку предметом рассмотрения этого дела является законность принятия решения государственным регистратором.
ВЫВОД:
Анализируя позицию Высшего административного суда Украины, изложенную в постановлении от 18.09.2015 "Об обзоре практики рассмотрения дел, возникающих из споров в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений", можно сделать вывод, что спорных вопросов в процедуре государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений довольно много. Положительным является то, что большинство категорий дел рассматриваются в пользу субъекта, который обращается за регистрацией вещных прав. Негативным – субъект за время рассмотрения дела судом и доказывания своего права теряет и время, и средства. Это все говорит о несовершенстве, неоднозначности и сложности правового поля в данном вопросе.