Здравствуйте. Часть объекта недвижимости (магазина непродовольственных товаров), выделенная конструктивно, передана в аренду. У арендатора возникла необходимость изменить функциональное назначение занимаемого помещения и открыть в нем ресторан. Может ли арендатор с согласия собственника объекта недвижимости осуществить такое изменение функционального назначения?
Здравствуйте! Ч. 1 и 3 ст. 773 Гражданского кодекса определяют, что наниматель обязан пользоваться вещью согласно ее назначению и условиям договора, при этом изменение состояния вещи, переданной в найм, возможно лишь с согласия наймодателя. В то же время ГК не раскрывает суть понятия «изменение состояния вещи». Однако очевидно, что в случае, описанном автором темы, под изменением состояния вещи подразумевается и изменение функционального назначения арендованного объекта недвижимости. Поэтому, исходя из этих положений ГК и норм договора (где возможность изменения функционального назначения объекта недвижимости оговорена), при условии согласия арендодателя размещение ресторана в арендуемом помещении возможно. Тем более в данном случае проблемы быть не должно, поскольку, как правило, договоры аренды объектов недвижимости содержат оговорки о порядке пользования имуществом, в том числе о возможности/невозможности изменения его функционального назначения.
Однако здесь также необходимо учитывать то, что изменение функционального назначения объекта недвижимости входит в перечень работ, подпадающих под категорию «реконструкция» в понимании государственных стандартов в сфере строительства (см. письмо Госархстройинспекции № 40-19-1699 от 12.04.2013). В связи с этим важно соблюдать процедуру изменения функционального назначения объекта недвижимости. Так что для арендатора в данном случае только лишь получения согласия арендодателя недостаточно.
При этом важно учесть, что даже если фактически использовать не по назначению объект недвижимости может быть не проблематично, то в дальнейшем это может стать поводом для привлечения к административной ответственности пользователей помещения. Вплоть до остановки деятельности предприятия. Тем более, если речь идет о расположении в неприспособленном помещении заведения общественного питания.