Залог как акцессорные обязательства, обеспечивает основное обязательство, прекращается с прекращением этого основного обязательства. Кроме отмеченного нормального порядка прекращения залогового обязательства, ч. И данной статьи ГК предусмотрен перечень специальных оснований прекращения залога.
Во-первых, основанием прекращения залога может служить гибель заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим, равноценным имуществом.
Во-вторых, если к залогодержателю переходит право собственности на заложенное имущество, что возможно лишь в случае признания публичных торгов, которые не состоялись, или перехода права собственности на заложенное имущество в порядке наследования.
В-третьих, залог признается прекращенной в случае продажи заложенного имущества с публичных торгов, а также в случае, когда продажа предмета залога оказалось невозможным, поскольку торги, включая повторные, объявлены несостоявшимися, а залогодержатель в течение месяца после объявления повторных торгов , которые не состоялись, не воспользовался своим правом оставить за собой заложенное имущество.
При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя в связи с грубым нарушением залогодержателем своих обязанностей в отношении предмета залога, находящегося у него, залогодержатель обязан немедленно возвратить заложенное имущество залогодателю.
Учитывая, что договор залога недвижимости подлежит государственной регистрации, о прекращении залога должна быть сделана отметка в реестре, в котором указан зарегистрированный договор.
Переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу в результате платного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) не влечет прекращения залогового обязательства, напротив, залог сохраняет свою силу. В этих случаях на место залогодателя становится его правопреемник, который и несет все обязанности залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением с залогодержателем.
Встречаются ситуации, когда имущество залогодателя, являющееся предметом залога, переходит в порядке правопреемства сразу к нескольким лицам, например, если в результате реорганизации юридического лица путем его разделения образовалось две или более юридические лица. При таких условиях будет действовать общее правило, согласно которому каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из неисполнения обеспеченного залогом обязательства по части указанного имущества перешла к нему. Однако, если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.
По-другому решается вопрос, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается от залогодателя на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкций за совершение преступления или иного правонарушения. Имеются в виду случаи, когда имущество истребовано у залогодателя законным владельцем
этого имущества по виндикационному иску, а также конфискация имущества, т. е. безвозмездное изъятие у залогодателя, являющегося собственником имущества, имущества по решению суда (или в административном порядке) в виде санкции за преступление или правонарушение.
В отмеченных случаях в определенной мере ограничиваются и права залогодержателя, потому что он не может получить то, на что рассчитывал, заключая договор с залогодателем. Единственная возможность у залогодержателя - потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом.