1. Поскольку одной из квалифицирующих признаков договора найма является его возмездный характер, за пользование наемным имуществом с нанимателя обязательно взимают арендную плату. Размер арендной платы определяют стороны и устанавливают договор найма.
Несмотря на то, что согласно определению договора найма (ст. 759) размер платы за пользование имуществом должен быть существенным условием этого договора, его не признают незаключенным, если отсутствует указание на размер арендной платы. Часть 1 комментируемой
статьи содержит правило, согласно которому размер платы не установлен договором, определяют с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих значение. Такими обстоятельствами могут быть: спрос на рынке на подобные вещи, обычные цены, сложившиеся на рынке и т. д.. Кроме того, в случае неопределенности арендной платы в договоре, применению подлежат общие положения ст. 632 ГК.
2. Новый ГК Украины расширил волеизъявления сторон договора найма и по определению формы установления арендной платы. Согласно ч. 2 статьи, коммент плату за пользование имуществом можно вносить по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Не запрещено также и смешанную денежно-натуральную плату. Плату за пользование имуществом могут определять в виде фиксированного платежа, уплачиваемого независимо от результатов хозяйственной деятельности арендатора (такое правило, в частности, содержится в ст. 286 ГК Украины), в виде доли полученных при пользования имуществом доходов; в виде передачи нанимателем наймодателю какой-то вещи или предоставления определенной услуги; в виде возложения на нанимателя обязанности произвести улучшения арендованного имущества (например, отремонтировать нанятое помещение) и т. д..
3. Частью 3 комментируемой статьи определено, что законодатель или стороны договора найма могут проводить периодический пересмотр, изменение (индексацию) размера платы за пользование имуществом. Например, арендная плата с учетом ее индексации является существенным условием договора аренды государственного и коммунального имущества (ст. 10 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества»). Пересмотр размера платы за пользование имуществом может быть предусмотрен договором найма. В таком случае стороны должны предусмотреть периодичность пересмотра суммы арендной платы, а также обстоятельства, с которыми он может быть связан (например, изменение цен на материалы и энергоресурсы и т. д.).
4. Если возможность пользования нанятым имуществом нанимателем существенно уменьшилась силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, он вправе требовать от наймодателя уменьшения арендной платы. В данном случае необходимо учитывать следующие обстоятельства:
- Во-первых, уменьшение возможности пользования нанятым имуществом должно быть связано именно с характеристиками самого имущества (повреждение имущества), а не с лицом нанимателя. Например, если возможность нанимателя пользоваться нанятым жилым помещением уменьшилась из-за отъезда в длительную
командировки, он не вправе требовать уменьшения арендной платы за пользование этим помещением;
- Во-вторых, причиной уменьшения возможности пользоваться нанятым имуществом должны быть обстоятельства, за которые наниматель не отвечает. То есть, если ухудшение состояния имущества произошло по вине нанимателя, он не только не будет иметь права требовать уменьшения платы, но и должен возместить наймодателю причиненный ущерб {см.. комментарий к ст. 779).
5. Новый ГК Украины ввел правило определения периодичности внесения арендных платежей. Так, наниматель должен платить плату за пользование имуществом ежемесячно, если другие периоды уплаты не установлено договором (ежеквартальные, еженедельные выплаты и т. д.).
6. Если нанимателя временно лишены возможности пользоваться нанятым имуществом в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, он освобождается от платы за все время невозможности такого пользования. Обстоятельства, является причиной невозможности использовать нанятое имущество нанимателем, могут быть связаны как с деятельностью наймодателя (например, имущество срочно понадобилось самому наймодателю), так и с определенными объективными обстоятельствами (проведение ремонта имущества вследствие его повреждения третьими лицами и т. д.).