Комментарий :
1. При применении комментируемой статьи следует иметь в виду, что существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон быть достигнуто соглашение. Недостижения между сторонами соглашения по существенным условиям договора или отсутствие одного из существенных условий в тексте договора влечет признание такого договора незаключенным, то есть таким, что не порождает никаких правовых последствий.
Из статьи 180 "Существенные условия хозяйственного договора" ГК Украины следует, что существенными условиями договора являются условия, признанные таковыми по закону или необходимые для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по требованию одной из сторон должно быть достигнуто согласие. Хозяйственный договор считается заключенным, если между сторонами в предусмотренных законом порядке и форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Эта же статья в обязательных существенных условий договора относит предмет, цену и срок действия договора. Условия о предмете в хозяйственном договоре должны определять наименования (номенклатуру, ассортимент) и количество продукции (работ, услуг), а также требования к их качеству.
Перечень существенных условий договора аренды и лизинга, содержащаяся в этой статье и в ГК Украины, является не полным, поскольку такие отношения регулируются специальными нормативными актами, в частности положениями об аренде государственного или коммунального имущества. Так, ст. 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" содержит перечень существенных условий такого вида договора, к которым относит и: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации), срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации, порядок использования амортизационных отчислений, восстановление арендованного имущества и условия его возврата, выполнение обязательств, обеспечение исполнения обязательств - неустойка (штраф, пеня), поручительство, залог, гарантия и т. п.; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием об объекта аренды, ответственность сторон, страхование арендатором взятого им в аренду имущества; обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.
2. Оценка объекта аренды осуществляется в соответствии с законодательством Украины об оценке и оценочной деятельности. Таким законодательным является Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине" от 12.07.2001 г. N 2658-III (с соответствующими изменениями). Согласно ст. 3 этого Закона оценка имущества, имущественных прав - это процесс определения их стоимости на дату оценки по процедуре, установленной нормативно-правовыми актами, указанными в ст. 9 этого Закона (далее - нормативно-правовые акты по оценке имущества), и является результатом практической деятельности субъекта оценочной деятельности. Эта статья устанавливает, что имуществом, которое может оцениваться, считаются объекты в материальной форме, здания и сооружения (включая их неотъемлемые части), машины, оборудование, транспортные средства и т. п.; паи, ценные бумаги; нематериальные активы, в том числе объекты интеллектуальной собственности; целостные имущественные комплексы всех форм собственности.
Согласно п. 2 Методики оценки объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 г. N 629, оценка объектов аренды проводится с целью определения их стоимости в соответствии с положениями (стандартами) бухгалтерского учета и использования ее для расчета арендной платы.
3. Данная статья содержит положения, касающиеся ситуации при изменении законодательства во время действия договора аренды. Это положение имеет непосредственную связь с положением Конституции Украины, что касается обратного действия закона во времени. Так, согласно ст. 57 Основного закона каждому гарантируется право знать свои права и обязанности. Эта же статья устанавливает, что законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие права и обязанности граждан, должны быть доведены до сведения населения в порядке, установленном законом. Законы и другие нормативно-правовые акты, определяющие права и обязанности граждан, не доведенные до сведения населения в порядке, установленном законом, являются недействительными.
Статья ст. 58 Конституции Украины устанавливает, что законы и другие нормативно-правовые акты не имеют обратного действия во времени, кроме случаев, когда они смягчают или отменяют ответственность лица. Эта же статья устанавливает, что никто не может отвечать за деяния, которые на время их совершения не признавались законом как правонарушения. Итак, если после заключения договора аренды изменилось законодательство об арендных отношениях и при этом такие изменения ухудшили положение стороны договора, то следует применять законодательство, действовавшее на момент заключения такого договора. Если законодательство улучшило положение стороны договора, то такое законодательство подлежит применению к такому договору.
4. Как следует из ст. 59 ГК Украины, в реорганизацией в комментируемой статье следует понимать слияние, присоединение, разделение или преобразование. В случае реорганизации юридического лица в предприятия-правопреемнику переходят все права и обязанности реорганизованного предприятия, в том числе права и обязанности по договору аренды.
5. Срок договора аренды определяется сторонами в соответствии с заключенным ими соглашения. Если договор не содержит положения о сроке действия такого договора, он считается заключенным на неопределенный срок. Порядок прекращения действия договора аренды регулируются также положениями ч. 3 ст. 763 ГК Украины, согласно которым в случае если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается по истечении максимального срока договора. В том же случае, если сторона продолжает пользоваться имуществом после истечения договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя на протяжении одного месяца после окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на срок, установленный ранее договором, и на условиях, который был заключен (см. . ст. 764 ГК Украины). Согласно ч. 2 ст. 763 ГК Украины, если срок договора не установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.