ВОПРОС:
Помогите разобраться с ситуацией:
1. Есть юр. лицо, собственник недвижимого имущества, переданного в ипотеку.
2. Счета юр. лица арестованы, само юр. лицо неблагонадежно.
3. Есть второе юр. лицо, которое хочет приобрести это имущество и погасить долг по ипотеке.
Условие – очень желательно, чтобы деньги не перечислялись на р/счета нынешнего собственника.
Можно ли составить трехстороннее соглашение (нынешний, будущий собственники, банк), в соответствии с которым право собственности перейдет к новому собственнику, а последний обязуется погасить перед банком кредит?
ОТВЕТ:
По сути, речь идет о замене должника в ипотечном обязательстве, а также в основном обязательстве – кредите, обеспеченном ипотекой.
Гражданский кодекс устанавливает, что такие действия возможны только по согласию кредитора, если законом не предусмотрены другие правила. При этом ст. 521 ГК со ссылкой на ст. 513 ГК устанавливает необходимость оформлять замену должника в той форме, в которой был заключен предыдущий договор. В отношении ипотеки это подразумевает необходимость государственной регистрации смены владельца имущества.
Таким образом, по общему правилу для оформления передачи имущества, находящегося в ипотеке, достаточно двухстороннего договора (например, купли-продажи) между старым и новым владельцами имущества. Банк лишь должен дать согласие на проведение такой операции. Это может быть оформлено как виза на договоре, отдельное письмо банка и т. д. Однако не исключено, что в данном случае условиями кредитного и/или ипотечного договора предусмотрена иная процедура.
Выдвинутое условие о непопадании денег на счета предыдущего владельца можно выполнить путем установления в договоре купли-продажи предмета ипотеки заниженной цены (например, в размере суммы, уже выплаченной продавцом по кредитному договору), обусловив это наличием отягощения в виде ипотеки. Таким образом интересы банка и покупателя будут соблюдены.
Однако все это справедливо лишь для случая, если ипотека оформлена без выдачи закладной, поскольку ч. 4 ст. 23 Закона «Об ипотеке» запрещает отчуждение предмета ипотеки до полного выполнения всех требований по закладной. Поэтому в данном случае придется либо отказываться от сделки, либо заключать с банком договор об уступке права требования по закладной и кредитному договору.