Необходимость пересмотреть расходы в связи с экономическим спадом привела многие предприятия к пониманию того, что используемая ими площадь производственных, офисных, складских, торговых (нужное подчеркнуть) помещений в новых условиях избыточна. Если эти помещения находятся в собственности, проблема в принципе может быть решена за счет сдачи их части в аренду либо продажи. Алгоритм таких действий достаточно прозрачен и поэтому вызывает не слишком много вопросов.
Но в ситуации, когда помещение было арендовано, попытка отказаться от аренды какой-то части и сохранить право аренды на оставшуюся часть может поставить перед юристом нетривиальную задачу по правильному оформлению. Именно в такой ситуации оказался автор темы на форуме JuristOFF.
На данный момент предприятие арендует офисное помещение, состоящее из ряда комнат. Было принято решение о сокращении затрат за счет возврата арендодателю одной из этих комнат. На остальные у предприятия должно остаться право аренды на существующих условиях (естественно, с пропорциональным снижением арендной платы). Поэтому желательно не расторгать существующий договор аренды, а оформить всю операцию актами приема-передачи и допсоглашением к существующему договору.
При этом следует учитывать, что в договоре предмет аренды определен как помещение в целом, а в акте приема-передачи объекта указан полный перечень комнат. Исходя из этого автор темы хотел бы получить ответ на вопрос, как правильно оформить необходимую операцию по возврату лишь одной комнаты с сохранением отношений по аренде остальной части помещения.
Позиция 1
Поскольку в договоре предметом аренды выступает помещение целиком, достаточно будет внести изменения в соответствующий пункт договора. В новой редакции нужно указать изменившуюся площадь арендуемого помещения, а также привести новый перечень комнат. Отдельного акта о возврате арендатору конкретной комнаты составлять не нужно (он необходим в ситуации, когда в аренду передается совокупность комнат, оформленных как отдельные объекты недвижимости).
Позиция 2
Кроме допсоглашения с указанием изменившегося предмета аренды, все же лучше оформить и акт приема-передачи. В нем следует зафиксировать возврат арендодателю части помещения (конкретной комнаты) с указанием ее площади.
Позиция 3
Для надежности стоит поступить следующим образом: к существующему договору приложить план помещения с четким указанием арендуемых комнат, после чего оформить допсоглашение об изменении предмета аренды, к которому приложить еще один план помещения и на нем отразить произошедшие изменения. В таком случае будет четко определено, какая именно часть помещения возвращается арендодателю.
Мнение адвоката
Стоит обратить внимание на один важный аспект описанной ситуации: изначально в аренду был передан целый объект недвижимости (помещение из нескольких комнат), а после планируемых изменений предметом аренды будет уже часть объекта недвижимости. То есть речь идет не об изменении характеристик предмета аренды, а о замене предмета аренды.
Таким образом, желательно зафиксировать возврат арендодателю ранее переданного объекта и передачу арендатору нового предмета аренды. Это приводит нас к заключению, что акты приема-передачи все же стоит составить. Однако, поскольку новый предмет аренды фактически представляется собой часть старого, можно обойтись одним актом.
В нем следует зафиксировать возврат арендодателю "лишней" комнаты в надлежащем состоянии. Наличие такого акта должно быть предусмотрено допсоглашением к договору аренды. В этом соглашении нужно определить и суть происходящего, а также правила действий сторон.
Отдельно остановимся на моменте соответствия части объекта недвижимости требованиям ст. 760 Гражданского кодекса к предмету аренды. Поскольку в аренду может быть передано только индивидуально определенное имущество, необходимо как можно более четко определить характеристики части помещения, остающейся у арендатора. В описанном случае для этого достаточно привести список комнат, которые остаются в аренде, хотя можно использовать и план помещения, как это предложено в рамках Позиции 3.
ВЫВОД:
При возврате арендодателю части арендуемого имущества все же стоит максимально четко фиксировать сам факт возврата, а также передачи в надлежащем состоянии. Кроме того, нужно как можно более четко указывать, что именно из ранее арендованного имущества осталось у арендатора.